Le vrai coût d’une résidence secondaire (et ce qu’elle peut rapporter)

La résidence secondaire connaît un regain de vigueur. Et ce, même si les charges qui pèsent sur ce type de bien sont de plus en plus lourdes.

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On la croyait passée de mode, la voici qui revient sur le devant de la scène. La résidence secondaire connait depuis l’an dernier un second souffle chez les acquéreurs. « Ils profitent des taux bas pour réaliser leur rêve », observe Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi. La France reste leader en Europe avec près de 3,4 millions de résidences secondaires, soit 9,5 % du parc immobilier, selon l’Insee. Résultat, « si les prix restent stables en moyenne à l’échelle du territoire, on note d’importantes disparités, avec des micromarchés où l’évolution des tarifs se fait à deux chiffres », selon Christine Fumagalli.

Afin d’évaluer le budget pour passer du rêve à la réalité, il faut avoir en tête la localisation souhaitée avant tout. Les bords de mer remportent tous les suffrages. Selon un récent sondage mené par l’Ifop pour le réseau Laforêt, 44 % des Français privilégieraient une station balnéaire s’ils décidaient d’investir dans une maison de vacances. De fait, en quelques années, le marché des résidences secondaires s’est fortement concentré sur la côte ouest de l’Hexagone, avec pour points d’orgue Bordeaux et le bassin d’Arcachon.

Le reste du littoral suit la tendance, qu’il s’agisse du Pays basque, plus au sud, ou de la côte nantaise, au nord, avec en pointe la Bretagne, dont les marchés restent solides. Autre destination qui a le vent en poupe : le Nord du pays. Une zone privilégiée par les Franciliens pour sa proximité, ils y trustent jusqu’à 49,1 % du marché, selon les notaires ! La Normandie résiste bien, qu’il s’agisse de Cabourg, Deauville ou Honfleur, sur la Côte fleurie. Autre station balnéaire porteuse : Le Touquet, dans les Hauts-de-France, où les ventes tournent à plein régime.

Ne pas se jeter sur un bien seulement en se rapportant à son prix

Si la mer vous barbe, direction la montagne ! Après deux années mitigées, les prix moyens progressent, selon les données de Domaines skiables de France. En particulier dans les Alpes, avec les Trois-Vallées, où les prix se situent à 4 990 euros le mètre carré en février 2018 (+ 4,4 % par rapport à la moyenne des quatre dernières saisons), la Tarentaise, à 3 800 euros le mètre carré (+ 3 %), ou encore la Maurienne, à 2 540 euros le mètre carré (+ 2,8 %). Selon que vous souhaitez profiter de votre logement surtout pendant la saison ou toute l’année, il vous faudra arbitrer entre les localités dédiées au ski, et donc chercher du côté de celles qui sont en altitude élevée, ou les destinations qui vivent également l’été.

Reste qu’un acquéreur doit faire preuve de discernement avant de se lancer dans l’achat d’une résidence secondaire, et ne pas se jeter sur un bien seulement en se rapportant à son prixPremièrement, évaluez le coût des éventuels travaux de rénovation, actuels ou futurs.

Avant de succomber aux charmes de l’ancien « dans son jus », vérifiez les gros postes de dépense, comme la toiture, l’électricité, la plomberie. Ensuite, ne sous-estimez pas le niveau de confort attendu. Si l’aspect rustique d’une demeure ancienne peut séduire de prime abord, il vous lassera peut-être rapidement. Privilégiez un équipement simple, mais de qualité et durable. Les adeptes de la montagne se méfieront des résidences bâties dans les années 70, souvent en mauvais état, ce qui entraîne des charges importantes.

Entretien et fiscalité: des dépenses non négligeables

Pour l’entretien courant, anticipez qu’un bien dans lequel on ne vit pas à l’année se dégrade plus vite, notamment parce qu’il n’est pas constamment chauffé l’hiver. Ayez conscience qu’en bord de mer les peintures extérieures s’abîment plus rapidement, à cause de l’humidité ambiante et du sel. Ne négligez pas les frais pour le jardin (tonte, taille des haies et des arbres, arrosage des fleurs) et éventuellement la piscine). Comptabilisez les frais d’énergie, d’assurance habitation, d’ameublement… Et prévoyez une marge de sécurité pour les impondérables (chute d’un arbre sur la clôture, portail à réparer, etc.).

Alors que, selon les professionnels de l’immobilier, un Français réside seulement 35 jours par an en moyenne dans sa résidence secondaire, ce bien coûtera entre 5 et 7 % de sa valeur rien qu’en frais d’entretien courant, lissés sur dix ans. Le prix moyen avoisinant les 200 000 euros, cela représente entre 1 000 et 1 400 euros de charges annuelles. Auxquels il faut ajouter les réparations ponctuelles.

Une dernière grosse dépense est à considérer avant tout investissement dans une résidence secondaire : la fiscalité ! Quelle que soit la durée de résidence, les propriétaires de maisons de vacances sont soumis aux impôts locaux (taxes foncière et d’habitation) et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Renseignez-vous car selon les communes, la note peut flamber ! D’autant que ce poste s’est alourdi ces dernières années, ce qui ne devrait pas s’arranger avec la majoration encore accrue de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (voir encadré ci-contre). Enfin, les gros patrimoines doivent penser à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si l’augmentation de leur parc immobilier les en rend redevables ou les fait changer de tranche.

Des résidences secondaires à louer pour rentabiliser l’opération

« Face à l’inflation des frais sur une résidence secondaire, souvent, les propriétaires n’ont pas d’autre choix que de mettre leur bien en location saisonnière », constate Frédéric Violeau. Ainsi, l’avènement des plates-formes Airbnb, Abritel HomeAway et consorts tombe à point nommé pour les particuliers propriétaires en mal de financement. Le potentiel de gain est bien réel dans les zones prisées. « Dans certaines régions très attractives, comme la Gironde, les Pyrénées-Atlantiques ou encore les Landes, il n’est pas rare de dégager jusqu’à 10 000 euros de revenus, uniquement en louant son bien durant les mois d’été », indique Timothée de Roux, président de l’Union nationale pour la promotion de la location de vacances et directeur général pour la France d’Abritel HomeAway.

Apportons quelques bémols, cependant. Car la mise en location est contraignante. D’abord, cette organisation implique de ne pas profiter de sa résidence secondaire pendant les périodes les plus agréables et les plus recherchées (vacances scolaires, saison estivale…). Ensuite, elle nécessite une certaine logistique. Il faut notamment prévoir une personne de confiance sur place pour la remise des clés, l’état des lieux, le ménage… En outre, fini les photos de famille sur le buffet, il vous faudra désormais envisager votre intérieur de manière plus neutre. Evitez aussi d’exposer vos meubles précieux pour lesquels vos locataires n’auront peut-être pas le soin que vous en attendez. Attention, enfin, à respecter les règles de la location saisonnière, qui se sont durcies ces dernières années.

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