Défiscalisation immobilière en couple: gare en cas de rupture !

Investir dans l’immobilier de défiscalisation permet de réduire ses impôts durant une période bien définie. Ce qui peut poser problème lorsque le projet concrétisé à deux peut être mis à mal en cas de séparation.

Tous les couples n'auront pas à affronter les mêmes difficultés fiscales selon leur choix de vie en commun. Crédit: iStock.

Investir en Pinel aujourd’hui comme en Scellier hier ouvre droit à une réduction d’impôt. Mais sous réserve d’un engagement de détention et de location pendant un certain nombre d’années. La vie est ainsi faite que pendant cette période, dite d’indisponibilité fiscale, certains couples rompent. Ils devront se pencher sur le sort de leur investissement.

Le cas des couples mariés ou pacsés

Dans la grande majorité des cas, la convention régissant les conséquences de leur rupture attribue le bien à l’un des conjoints ou partenaires. Par « tolérance » du fisc, le conjoint ou partenaire attributaire peut reprendre la gestion du bien en cours de défiscalisation et poursuivre l’engagement à titre personnel.

Il doit simplement en informer l’Administration. Bien que l’investissement ait démarré dans un foyer fiscal commun et qu’il se poursuive dans celui de l’un d’eux seulement, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause envers l’un et l’autre des investisseurs d’origine.

Plus compliqué pour les concubins ou les personnes fiscalement indépendantes

Lorsqu’un investissement est réalisé par des concubins, chacun est impliqué à titre individuel. En cas de rupture, si les co-investisseurs maintiennent leur indivision et continuent à gérer leur placement, chacun remplit ses obligations. Tout va bien.

Mais si l’un d’eux veut récupérer sa mise, rien ne va plus. Pour le fisc, la cession met fin à l’engagement de location qui avait été pris par les indivisaires. Cette condition n’étant plus remplie, le Trésor reprend les avantages en impôt des deux, y compris ceux de celui qui rachèterait la part de l’autre, intérêts de retard et autres pénalités en sus !

Une convention d’indivision à durée déterminée pour limiter la casse

Existe-t-il un moyen d’éviter ce désastre ? Oui, en prévoyant d’emblée une convention d’indivision, qui empêche la cession du bien avant un terme fixé. Car si le Code civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », il peut y être dérogé de façon conventionnelle (article 1873-3). « Il est prudent de prévoir les conditions de sortie dès le début du projet et de poser une durée ferme de conservation, conseille Christine Chiozza-Vauterin, avocate fiscaliste au cabinet LightHouse LHLF.

La convention peut être conclue pour une durée limitée à cinq ans renouvelables. Pendant cette période, le partage ne peut être provoqué que pour un ‘’juste’’ motif. Par exemple une baisse importante de revenus. Attention, s’agissant d’un bien immobilier, le recours à un notaire est obligatoire. »

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