Acheter un bien immobilier en viager: entre craintes et opportunités

Certains acteurs immobiliers tentent de dépoussiérer le viager, présenté comme une réponse au vieillissement de la population.

Avec quelques milliers de ventes par an, le viager reste marginal et environné d’une image malfaisante. Selon les estimations de différents acteurs, le viager, qui consiste à céder son bien immobilier contre une rente versée par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur, représente entre 5.000 et 6.000 opérations annuelles en France. C’est une progression, car les estimations tournaient autour de 4.000 ventes voici cinq ans, mais une goutte d’eau dans un marché immobilier qui approche le million de transactions.

« L’image du viager a changé, mais on n’est pas encore à un stade où ça a créé des vocations et amplifié le marché », résume Marc Bertrand, directeur général du gérant de fonds La Française REIM. Le groupe gère un fonds lancé en 2014 à l’initiative de la Caisse des dépôts, bras financier de l’Etat, qui l’avait présenté comme une réponse au vieillissement de la population. Le projet a dépassé ses objectifs: 450 biens vendus d’ici la fin 2018, une cinquantaine de plus que prévu.

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En moyenne, le vendeur a 78 ans et, dans la moitié des cas, il s’agit d’une femme seule. L’autre se partage équitablement entre couples et hommes seuls. « C’est bien orienté mais culturellement ça prendra le temps », reconnaît M. Bertrand, dont les nouveaux objectifs restent mesurés: un millier de ventes d’ici quatre ou cinq ans. 

Le viager « permet aux gens de continuer à vivre chez eux »

Difficile de lisser une image marquée par deux souvenirs spontanément cités par plusieurs acteurs: le film de 1972 « Le Viager », dans lequel une famille tente d’éliminer un inamovible vendeur joué par Michel Serrault, et le cas réel de la doyenne de l’humanité, Jeanne Calment, décédée longtemps après l’acheteur de son bien.

Le viager « a une étiquette un peu négative, alors que ça permet aux gens de continuer à vivre chez eux: les gens vivent de plus en plus vieux mais ils se paupérisent aussi un peu », détaille Philippe Buyens, directeur général du réseau immobilier Capifrance qui effectue une centaine d’opérations annuelles sur ce créneau. 

Compléter les revenus d’une population vieillissante: voici quatre ans, la Caisse des dépôts vantait déjà une réponse à une réalité démographique, et c’est bien cette sécurité financière que mettent en avant certains vendeurs. « Ca représente un avantage financier certain », explique Daniel James. Avec son épouse, il a vendu voici cinq ans en viager une résidence secondaire en Normandie, dont ils gardent l’usage en continuant à habiter Paris.

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« Le problème de la mort, on sait bien qu’on y est conduit, ça ne nous gêne pas du tout », ajoute M. James. « Les acheteurs n’osaient pas trop en parler mais on a complètement décontracté l’atmosphère lors de la signature. » Pour autant, le couple admet que l’opération n’aurait pas été envisageable sans un élément clé: ils n’ont pas d’héritier.

Avec l’inconfort moral d’attendre un décès, les héritiers mécontents et leur lot de contentieux font partie des éléments cités par les sceptiques du viager pour évoquer une image incorrigible. « Ce qui ne marche pas dans le viager, c’est le côté éthique: parier sur la mort des gens, ça ne séduit pas beaucoup », assure Christian Lachaux, fondateur de la start-up immobilière Stayhome.

Le groupe, qui s’est d’abord développé en proposant aux ménages surendettés de vendre leurs biens avec possibilité de rachat. Il lance maintenant une offre qu’il présente comme une alternative au viager. Dans ce système, le vendeur ou, en cas de décès, ses héritiers peuvent racheter leur bien à tout moment pendant 10 ans. En revanche, une fois expirée la période, l’acquéreur récupère le bien sans attendre le décès du vendeur.

Les anciens et les modernes du viager s’accordent en tout cas sur un point: le marché est voué à rester concentré sur certaines régions, en premier lieu Paris où une rapide recherche internet suffit à trouver de multiples agences: Vaneau Viager, Viager 75, BM Viager… « Le marché éligible au viager ne répliquera pas le marché du résidentiel en France. Ce sera un marché d’immobilier urbain et d’appartements », conclut M. Bertrand. « Et ça ne sera jamais la panacée: ça correspondra à une tranche de personnes, parmi d’autres solutions. »

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