Immobilier : le prélèvement à la source va-t-il diminuer votre capacité d’emprunt ?

C’est officiel, à compter de janvier 2019, l’impôt sur le revenu sera bel et bien prélevé par l’employeur directement sur la fiche de paie de ses salariés. Cette annonce a suscité une série de craintes, notamment chez les futurs acquéreurs de biens immobiliers. Ces derniers redoutent de voir leur capacité d’emprunt diminuer. A première vue, le salaire que vous toucherez à partir de janvier 2019 sera effectivement réduit, et pourtant, vous n’en deviendrez pas moins riche !

La crainte de voir son pouvoir d’achat en immobilier baisser en même temps que son salaire est cependant légitime. Pour rappel, lorsque vous cherchez à obtenir un crédit immobilier, les établissements bancaires vous demandent vos trois dernières fiches de paie. Au regard du revenu net qui y est indiqué, ils établissent votre capacité à vous endetter. En théorie, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de votre revenu, seuil au-delà duquel le ménage peut se mettre en difficulté sur le plan financier. Si votre revenu baisse, le taux d’endettement devrait logiquement diminuer votre capacité d’emprunt. Mais rassurez-vous, il n’en sera rien.

Pas de changement de calcul du côté des banques

Interrogées à ce propos, les banques assurent en effet qu’elles continueront à utiliser, comme à ce jour, le montant des revenus nets imposables figurant toujours sur la feuille de paie des salariés. A partir du mois de janvier, un second montant sera effectivement indiqué, le « revenu net à payer après prélèvement de l’impôt ». Mais c’est bien l’ancien montant, à savoir le « revenu net à payer avant impôt » qui sera pris en compte dans le calcul de la capacité d’endettement, et non le nouveau. Pas d’inquiétude donc à avoir.

« L’impôt est déjà comptabilisé parmi les charges »

Par ailleurs, si la règle du taux de 33 % est habituellement appliquée, elle n’est pas le seul élément étudié lors de la constitution d’un dossier. « Actuellement, l’impôt sur le revenu des particuliers est déjà comptabilisé comme une charge lors des simulations de prêts ! » rappelle le Crédit Agricole. En réalité, la plupart des banques raisonnent au cas par cas au moment d’accorder un emprunt immobilier. L’impôt entre dans la catégorie « reste à vivre » qui comprend les charges du ménage (autres prêts en cours, pensions alimentaires) et vient ajuster la capacité d’endettement si lesdites charges sont trop élevées. En ce cas, elles risqueraient d’engendrer un déséquilibre difficilement supportable sur le long terme.

Un effet psychologique n’est pas exclu

Toutefois, si les méthodes de calcul de la capacité d’endettement ne prévoient pas de changer avec la mise en place du prélèvement à la source, les établissements bancaires craignent un effet psychologique d’appauvrissement. « Certains Français pourraient avoir le sentiment de débuter le mois avec un salaire inférieur, en particulier ceux qui payaient leurs impôts au tiers, souvent avec une épargne de précaution, analyse Sandrine Allonier, porte-parole du courtier en ligne Vousfinancer.com. On peut craindre un attentisme des emprunteurs au 1^er semestre, le temps qu’ils s’habituent à cette nouvelle gestion de leur finance ». 2019 s’annonce donc comme une année de transition. Reste à savoir si les futurs acquéreurs préféreront se laisser séduire par l’attractivité des taux bas, plutôt que de s’autocensurer en voyant leur revenu baisser en janvier prochain.