Immobilier: la catastrophe de Marseille expose les débats sur la place du copropriétaire

L’effondrement d’immeubles vétustes qui a entraîné la mort d’au moins 8 personnes à Marseille met en lumière les divisions entre bailleurs et syndics.

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Quelle responsabilité pour les copropriétaires dans l’état du logement privé ? L’effondrement d’immeubles vétustes à Marseille qui a causé la mort d’au moins huit personnes met en évidence des divisions entre bailleurs et syndics, unanimes à regretter des investissements insuffisants, mais qui divergent sur les responsabilités. « Marseille, (…) c’est un peu notre hantise », a résumé mercredi Christophe Tanais, président de l’Unis, deuxième syndicat français des professions immobilières après la Fnaim. « C’est bien évidemment le cas extrême (mais) le problème commence » lorsque des copropriétés refusent « des travaux à 20.000 euros », a estimé M. Tanais lors d’une conférence de presse. Son organisation est particulièrement représentée chez les syndics, l’un des rouages de l’univers des copropriétés. Celles-ci représentaient en 2013 presque 30% des logements en France métropolitaine, selon les derniers chiffres en date de l’Insee.

En copropriété, la responsabilité des travaux revient à l’ensemble de différents propriétaires qui doivent les approuver à une plus ou moins grande majorité, selon leur nature. Le syndic les représente, administre les parties communes et recouvre les charges redevables par les copropriétaires. Dans les immeubles français en copropriété, ces rôles sont très largement assumés par un professionnel rémunéré. A Marseille, c’est dans un immeuble en copropriété privée, le 65 rue d’Aubagne, que la catastrophe apparaît la plus meurtrière car il était encore habité. Sur les huit morts déjà retrouvés, au moins trois ont été identifiés comme ses habitants.

Dans ce cas précis, le syndic de l’immeuble n’a pas évoqué de blocage avec les copropriétaires: il a revendiqué plusieurs travaux, les derniers remontant à octobre. L’immeuble avait auparavant fait l’objet en 2017 d’un arrêté de péril imminent qui permet notamment aux autorités d’engager les travaux si les propriétaires n’agissent pas et de leur présenter ensuite la facture. Pour autant, l’Unis met l’accent sur la nécessité d’accélérer les procédures administratives et judiciaires pour mener des travaux, appelant à « amplifier la capacité de réaction et de sanction » selon les termes de M. Tanais.

« Partie émergée de l’iceberg »

S’il estime que certaines copropriétés « ne veulent pas » engager des travaux, il admet toutefois que d’autres ne « peuvent pas » pour des raisons financières. Le gouvernement a pris acte de cette problématique. Il a annoncé début octobre un plan de 2,5 milliards d’euros d’argent public sur dix ans, destiné à soutenir, voire aider à reconstruire entièrement, les copropriétés en difficulté. Ce plan, qui a identifié près de 700 copropriétés concernées pour plus de 50.000 logements au total, ne répond cependant qu’à « la partie émergée de l’iceberg », regrette auprès de l’AFP Emile Hagège, directeur général de l’Association des responsables de copropriétés (ARC). Il estime à 600.000 le nombre de copropriétés au total dans le pays.

« Marseille, c’est la caricature d’un système vers lequel on est en train de glisser: des copropriétaires de plus en endettés, des travaux votés qui ne se réalisent pas », estime M. Hagège, dont l’association représente 2.500 copropriétés. L’association est traditionnellement virulente face aux syndics: elle les accuse d’avoir contribué à une augmentation de 40% des charges entre 2007 et 2017, mais ce chiffre est contesté par les organisations professionnelles et ne se base que sur le panel nettement minoritaire des adhérents de l’ARC.

« C’est une dérive énorme », assure M. Hagège, jugeant que ce phénomène n’empêche pas une dégradation générale du bâti. « On a des syndics qui ne font pas de l’administration de biens mais de la conciergerie », poursuit-il: « gérer au jour le jour sans mettre au point les dispositifs pour répondre aux problématiques sur dix ans ». Sur ce point, l’association, qui voudrait imposer par la loi une remise en concurrence régulière de tous les contrats signés par une copropriété, renvoie aussi à la responsabilité des propriétaires. Elle estime qu’il est souvent plus intéressant pour eux d’attendre le moment de revendre leur logement et, vu l’essor du marché immobilier ces dernières années, de réaliser une plus-value sans avoir contribué à des travaux dans l’immeuble. « Les copropriétaires se disent « Après moi le déluge » (et) laissent des parties communes encore plus dégradées », conclut M. Hagège, suggérant un système de provisions pour travaux plus adapté au long terme.

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