Charges de copropriété: voici comment les réduire sur les 5 postes les plus coûteux

Le paiement des dépenses engagées pour votre immeuble en copropriété est toujours un moment douloureux, d’autant que la note augmente constamment ces dernières années. Il est toutefois possible de diminuer la facture, à condition d’y consacrer un peu de temps.

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Être copropriétaire coûte cher. Payer l’entretien des espaces verts, le nettoyage de la cage d’escalier ou encore la maintenance de l’ascenseur chaque trimestre est pourtant indispensable. Or, ces dernières années, les dépenses se sont alourdies. Depuis 2007, elles grimpent de 4 à 5 % en moyenne tous les ans, selon Oscar, l’Observatoire des charges de l’ARC, l’Association des responsables de copropriété. Pour 2017, l’ARC estime que la facture globale a encore crû de 2 % par rapport à 2016, après + 3,9 % entre 2015 et 2016. « Même si l’année 2017 a montré un fléchissement, les charges augmentent deux fois plus vite que l’inflation », explique Claude Pouey, responsable de l’Observatoire.

Le résultat est qu’un nombre croissant de copropriétaires ont des difficultés pour payer des charges qui viennent souvent s’ajouter à des mensualités d’emprunt déjà lourdes. Aucune statistique précise n’existe au niveau national, mais l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah) estime que 15 % des copropriétés seraient en difficulté financière. Maîtriser la hausse des charges, voire les réduire, est donc un véritable enjeu pour certaines. Il n’existe pas de solution miracle pour y parvenir. Mais en s’investissent dans la gestion de l’immeuble, en contrôlant les dépenses régulièrement, une économie de 10 à 15 % est tout à fait possible.

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Chauffage: des décisions simples mais peu populaires

Premier poste de dépenses dans les copropriétés, le chauffage coûte en moyenne 13,30 euros par mètre carré, selon l’observatoire de l’Arc. Le copropriétaire d’un logement de 60 mètres carrés paie donc environ 800 euros de chauffage par an, même si dans les faits la facture varie selon l’énergie utilisée et, surtout, la qualité de l’isolation. « Avant de se lancer dans des travaux chers et compliqués, il vaut mieux commencer par ne pas surchauffer les appartements, ce qui est, hélas, fréquent dans les copropriétés dotées d’un chauffage collectif », estime-t-on à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe). En réduisant la température d’un degré, cela permet de diminuer la note de 7 %.

D’ailleurs, l’article R 131-20 du Code de la construction et de l’habitation indiquait (il a été abrogé à la fin de 2015) que dans les locaux d’habitation, la température ne devait pas dépasser 19 degrés ! Autre idée : repousser de quelques semaines l’allumage du chauffage à l’automne et l’arrêter un peu plus tôt au printemps. Mais ces décisions, bien que simples à mettre en oeuvre, ne sont pas toujours faciles à imposer, surtout aux personnes les plus frileuses, qui se manifestent le plus. Il est également important que l’installation soit régulièrement entretenue. La chaleur est ainsi mieux diffusée dans l’ensemble du bâtiment et évite de « pousser » la chaudière afin que tous les appartements soient correctement chauffés.

L’astuce. Tous les immeubles en copropriété doivent réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit de performance énergétique pour les immeubles ayant plus de 50 lots, dans les parties communes et privatives (article R134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation). Ce document donne des conseils adaptés pour réduire la note de chauffage.

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Gardien: optimiser pour économiser par ailleurs

Deuxième plus gros budget en copropriété : le gardiennage, quand il existe. Il faut compter en moyenne 9,70 euros par mètre carré et par an. On considère généralement qu’un gardien coûte 30 000 euros environ à l’année, en incluant les charges sociales. Difficile d’économiser dans la mesure où les règles sont fixées par la convention collective. Néanmoins, il est possible de négocier avec le gardien afin qu’il effectue certaines tâches d’entretien qui auraient, sinon, été réalisées par des entreprises. Au moment de son départ, à la retraite par exemple, l’immeuble peut mener une réflexion sur le maintien de cette fonction et demander des devis à plusieurs entreprises permettant de comparer le coût d’une personne à demeure et celui d’un prestataire extérieur.

L’astuce. Pour supprimer le poste du gardien, il faut obtenir la majorité de l’article 26, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes) de l’immeuble.

Entretien : une mise en concurrence indispensable

Les frais d’entretien sont souvent de multiples petites sommes qui finissent par grever le budget de la copropriété. Il faut compter en moyenne 7,90 euros par mètre carré, soit 474 euros par an pour un appartement de 60 mètres carrés. Concentrez-vous en priorité sur les contrats d’entretien ou de maintenance à l’année.

Ils doivent être remis en concurrence, surtout s’ils sont anciens, car ils sont généralement dotés de clauses fixant une réévaluation automatique du prix qui finissent par peser. Vérifiez aussi qu’ils ne sont pas surdimensionnés par rapport aux besoins de la copropriété. Parfois, un contrat peut être remplacé par des réparations ponctuelles qui coûtent moins cher. Attention, cette solution n’est pas valable pour les équipements comme les ascenseurs, les portes de parking automatiques ou les chaufferies, pour lesquels des contrats de maintenance sont obligatoires.

L’astuce. Rien ne vaut la surveillance d’un membre du conseil syndical pour assurer la bonne exécution du contrat. Vous pouvez ainsi demander à ce que le prestataire délivre un bon de visite afin de vous assurer que le technicien est bien passé. Ce document pourra, en outre, indiquer la nature des réparations qu’il a effectuées. Un bon outil pour analyser la pertinence de certains contrats.

Honoraires de syndic : identifier l’origine de la flambée

Chargé d’administrer l’immeuble, le syndic facture des honoraires qui atteignent 5,80 euros par mètre carré et par an. Cela revient à un total de 348 euros pour un appartement de 60 mètres carrés. Depuis le décret no 2015-342 du 26 mars 2015, en application de la loi Alur, le syndic doit obligatoirement proposer un contrat type. Ce dernier comprend deux parties : le forfait de base, qui constitue la gestion courante, et les tâches qui peuvent être facturées en complément.

Le forfait englobe la convocation de l’assemblée générale, la comptabilité du syndicat, l’entretien et la maintenance. Les interventions pouvant faire l’objet d’honoraires supplémentaires concernent le contentieux de l’immeuble, le suivi des sinistres et les opérations menées par le syndic en cas de vente d’un appartement. L’ensemble de ces prestations ne doit pas croître inconsidérément. Il est possible d’accepter une révision de 2 à 3 % par an, par exemple, mais pas de 10 %. Si vous constatez que la facture a beaucoup augmenté, regardez s’il s’agit du forfait de base ou des charges qui n’y sont pas incluses. Dans le second cas, cela peut être justifié par un événement particulier inhérent à l’immeuble. Sinon, il faut négocier avec le syndic. Enfin, si ce dernier reste sourd à vos demandes, envisagez de le mettre en concurrence lors de la prochaine assemblée générale.

L’astuce. Le renouvellement du syndic peut être conflictuel car certains propriétaires sont inquiets à l’idée de changer d’interlocuteur. Abritez-vous derrière le fait que la procédure est obligatoire tous les trois ans, selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ascenseur : faire appel à un expert indépendant

Entretenir un ascenseur coûte en moyenne 2,80 euros par mètre carré et par an. Il est difficile de faire baisser les charges sur ce poste pour lequel la sécurité est cruciale. Pour y parvenir, il faut se faire aider par un spécialiste. Prenez contact avec le contrôleur technique lorsqu’il vient dans votre immeuble à l’occasion de la vérification obligatoire de l’appareil tous les cinq ans. Adressez-vous au syndic pour être informé de la date de sa venue.

Il doit être indépendant de l’entreprise chargée des travaux sur l’ascenseur ou de son entretien. Avec cette dernière, sachez qu’il est préférable de négocier un contrat court (trois ans au maximum) ; que la clause sur le dépannage doit préciser le délai dans lequel l’ascensoriste doit intervenir (quatre heures au maximum, par exemple) ; et que le contrat doit fixer des pénalités en cas de non-respect de cette clause.

L’astuce. Vérifiez si votre contrat prévoit la télésurveillance ou la téléalarme. En effet, dans le premier cas, il s’agit de la surveillance à distance des organes de l’appareil, ce dont peu d’ascenseurs ont réellement besoin. En revanche, vous devez disposer d’une téléalarme qui permet de joindre un centre d’appel si vous êtes bloqué en cabine.

L’eau froide : responsabiliser les utilisateurs

L’eau est de plus en plus chère, avec 4,50 euros en moyenne par mètre carré et par an. Dans de nombreux immeubles, cette dépense est encore répartie en fonction des tantièmes, c’est-à-dire de la surface de l’appartement, avec un compteur général. La solution consiste à installer des compteurs dans chaque logement afin de facturer l’eau selon la consommation réelle de chacun. Ce qui permet, en plus, de responsabiliser les utilisateurs. A la clé, des économies de l’ordre de 15 %. Il faut aussi traquer les fuites. Une chasse d’eau ou un robinet qui coulent peuvent faire tripler la consommation d’une famille de quatre personnes. Des compteurs individualisés aideront à déceler les anomalies.

L’astuce. Il est possible de consommer moins d’eau en limitant la pression du réseau si elle est supérieure à 3 bars. Pour cela, il faut installer un réducteur de pression au départ de l’installation ou aux étages en fonction de la configuration de l’immeuble.

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L’assurance : recourir aux services d’un courtier

Les assurances des immeubles sont le poste qui a le plus flambé : leur coût a quasiment doublé en dix ans ! En cause, une recrudescence des dégâts des eaux pour lesquels elles finissent souvent par être engagées. En effet, les conventions en cours entre les assurances amènent la copropriété à prendre en charge une grande partie des dégâts plutôt que les copropriétaires individuellement. Une nouvelle convention, entrée en vigueur en juin 2018 devrait améliorer cette situation. Malgré cela, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en assurances afin de trouver de meilleures garanties. Vous pourriez être agréablement surpris !

L’astuce. Demandez au syndic votre contrat d’assurance et regardez la surface de l’immeuble qui y est indiquée. Elle est souvent supérieure à la surface réelle, ce qui augmente la prime.

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