Ce qui va changer pour les bailleurs, les copropriétaires et les locataires avec loi Elan

La loi sur l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan, vise à créer un « choc d’offre » dans le secteur immobilier. Tour d’horizon des principales mesures qui impactent directement propriétaires et locataires.

Crédit : Istock

Un projet législatif rondement mené ! Six mois après avoir été présentée en conseil des ministres, la loi sur l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan, a été définitivement adoptée par le Parlement le 16 octobre dernier.  « Créer un choc d’offres » de logement est l’objectif affiché du Gouvernement avec ce texte qui concerne en grande partie des règles d’urbanisme et de construction (mobilisation du foncier public, simplification des procédures…), ainsi que le secteur du logement social. En outre, quelques dispositions impactent directement bailleurs et locataires.

Un nouveau bail en meublé pour les personnes « en mobilité »

Pour faciliter l’hébergement des personnes en « situation de mobilité », la loi Elan instaure un nouveau contrat de location meublée de courte durée : le bail mobilité. D’une durée comprise entre un mois et dix mois, le contrat doit indiquer le motif de mobilité du locataire parmi les suivants : formation professionnelle ; mission professionnelle temporaire ou mutation ; études supérieures ; contrat d’apprentissage ; stage ; engagement volontaire dans le cadre d’un service civique.

Ce bail est non renouvelable et non reconductible. Toutefois, la durée de location peut être modifiée par avenant une fois, sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois. Le propriétaire ne peut pas réclamer de dépôt de garantie, mais les locataires pourront bénéficier de la caution gratuite Visale. Accordée par Action Logement, elle couvre les impayés dans la limite d’un loyer mensuel de 1 500 euros en Ile-de-France, 1 300 euros en régions et 800 euros pour un étudiant.

Les droits des locataires sont réduits par rapport au régime commun : charges forfaitaires sans présentation de factures ni de comptes par le bailleur ; aucun moyen de réclamer la mise aux normes du logement s’il n’est pas décent ; pas de recours possible auprès de la commission départementale de conciliation.

L’encadrement des loyers, nouvelle formule

C’est le retour de l’encadrement des loyers ! En 2014, la loi Alur avait inauguré ce dispositif. Paris et Lille l’avaient mis en application mais leurs initiatives avaient finalement été annulées par les tribunaux administratifs, jugeant non conformes à la loi Alur les modalités prévues par les arrêtés communaux. La loi Elan revient à la charge en instaurant un dispositif pour une durée expérimentale de cinq ans, dans tout ou partie d’une ville située dans une zone où sévit une pénurie de logements et où existe un observatoire des loyers. Ce dispositif reste optionnel il faudra que les villes ou groupements de villes répondant aux conditions en fassent la demande au préfet.

Concrètement, les propriétaires, lors d’une première location ou de changement du locataire, ne pourront pas fixer le loyer à leur guise, celui-ci devant être compris dans une fourchette allant de – 20 % à + 20 % par rapport au loyer médian enregistré dans le secteur par l’observatoire des loyers. Seule dérogation, si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, balcon…), une majoration sera possible.

Des locations de courte durée mieux contrôlées

L’étau se resserre autour des locations saisonnières de la résidence principale. Le contrôle et les sanctions à l’égard des propriétaires louant leur logement pour de courtes durées, notamment via les plates-formes spécialisées type Airbnb, sont renforcés. La loi Elan coule dans le marbre l’interdiction de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an. Tirant profit de la loi pour une République numérique du 7 octobre 2016, une vingtaine de grandes villes (Paris, Cannes, Lyon…) ont créé un service d’enregistrement en ligne de ces locations de courte durée, qui attribuent au propriétaire un numéro devant obligatoirement figurer sur toutes les annonces de location. Mais faute de contrôles et de sanctions, le dispositif est peu efficace. La loi Elan prévoit donc une amende maximale de 5 000 euros en l’absence de numéro d’enregistrement et de 10 000 euros lorsque le logement est loué plus de 120 jours par an ou si le propriétaire refuse de transmettre à la commune le décompte du nombre de jours de location.

Par ailleurs, la loi oblige les sites à mettre en place un décompte du nombre de nuitées louées par leur intermédiaire et à bloquer les annonces au-delà de 120 jours par an. Rappelons qu’au-delà de ce plafond, le logement n’est plus considéré comme une résidence principale et que d’autres formalités (très contraignantes) sont requises pour le louer. En outre, les sites encourent une amende maximale de 12 500 euros par logement en l’absence de mention du numéro d’enregistrement sur les annonces. En cas de refus de bloquer les annonces au-delà de 120 jours par an ou de transmettre aux villes le décompte des nuitées, les sites s’exposent à une amende maximum de 50 000 euros par logement.

Quelques changements dans les rapports locatifs

La loi Elan apporte quelques modifications dans les modalités de gestion locative (loi du 23 décembre 1986). Elle supprime notamment l’obligation rébarbative pour la personne s’engageant comme caution solidaire de recopier à la main la mention légale précisant la portée de son engagement. Il lui suffira de signer au bas de cette mention reproduite dans le bail. Par ailleurs, le conjoint marié, le partenaire pacsé ou le concubin notoire qui quitte le logement en raison de violences exercées sur lui ou ses enfants n’est plus tenu solidairement au paiement du loyer. Sa caution est aussi libérée de son engagement.

En outre, la trêve hivernale concernant les expulsions ne bénéficiera plus à un squatteur. Une personne s’étant installée « sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait » pourra être expulsé à tout moment, y compris du 1er novembre au 31 mars. Autre innovation : la possibilité de se séparer d’un locataire condamné pour trafic de stupéfiants dans l’immeuble. Une telle infraction est assimilée à un trouble de voisinage pouvant justifier la résiliation du bail (au terme d’une procédure laborieuse).

Des règles de copropriété à revoir

La loi Elan acte un toilettage des règles de fonctionnement des copropriétés, en autorisant le Gouvernement à intervenir par ordonnances, lesquelles sont prévues courant 2019. En attendant, quelques dispositions simplifiant les prises de décision et renforçant les droits des copropriétaires entreront en vigueur dès la promulgation de la loi Elan ou à la suite d’un décret d’application.

Ainsi, des pénalités (à fixer par décret) sanctionneront le syndic responsable d’un retard de plus d’un mois dans la transmission de documents (contrats, devis, relevés de charges…) demandés par le conseil syndical. Le vote par correspondance en assemblée générale sera désormais admis, via un formulaire adressé au syndic en amont. Par ailleurs, un propriétaire disposant d’au moins quatre procurations de vote pourra exprimer jusqu’à 10 % des voix de la copropriété, contre seulement 5 % auparavant. Pour renforcer le contrôle des copropriétaires sur les dépenses coûteuses, les travaux de rénovation énergétique, qui nécessitaient jusqu’à présent une majorité relative en assemblée générale, ne seront adoptés qu’avec la majorité absolue des représentants et représentés, comme tous travaux de rénovation dans les parties communes. 

 

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