Mieux vaut ne pas acheter un bien immobilier avec quelqu’un qui emprunte

Acheter en indivision un bien immobilier à deux ou à plusieurs s’avère particulièrement risqué si l’un des acquéreurs a souscrit un prêt. En particulier en cas de difficultés financières.

Lorsque l'emprunteur n'a plus pu payer ses mensualités, l'autre a pensé que la banque ne pouvait pas faire saisir le bien. Crédit: iStock.

L’achat d’un bien immobilier à plusieurs, en indivision, est un acte risqué si l’un des acquéreurs a recours à un prêt pour payer sa part, a observé la Cour de cassation (Cass. Civ 1, 9.1.2019, W 17-27.411). Le prêteur dispose en effet d’un « privilège », une hypothèque, qui lui donne l’intégralité du bien en garantie et non seulement la part de son client emprunteur.

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Le propriétaire indivis qui aurait payé sa part sans recourir à un prêt voit en conséquence celle-ci exposée au risque d’être saisie et vendue si le copropriétaire emprunteur ne rembourse pas ce qu’il doit.

Un couple avait acheté une maison en indivision et l’un des deux avait eu recours à un prêt bancaire. Lorsque cet emprunteur n’a plus pu payer ses mensualités, l’autre a pensé que la banque ne pouvait pas faire saisir le bien puisque son « privilège de prêteur de deniers » ne portait que sur la proportion du bien appartenant à son client. Il fallait donc d’abord obtenir le partage de l’indivision, soutenait-il, pour faire vendre ensuite et enfin saisir la part qui reviendrait à l’emprunteur.

L’hypothèque pèse sur l’intégralité du bien

Mais même si le créancier prêteur est créancier de l’un des indivisaires seulement, sa garantie, son hypothèque, portent sur la totalité de l’immeuble, a dit la Cour en se fondant sur le code civil. Il peut obtenir la vente forcée de cet immeuble sans engager une procédure préalable de partage et il est sans importance que les propriétaires se soient répartis les droits de propriété comme la nue-propriété et l’usufruit.

Ceci est dû au fait que l’indivision n’a pu être créée qu’après l’achat financé par la banque et donc après la mise en place de la garantie du banquier, expliquent les magistrats.

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