Immobilier : ces 6 villes de taille moyenne où investir pour décrocher la meilleure rentabilité

Délaisser les grandes villes au profit de communes à taille humaine dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en vue de le louer est un bon calcul. A condition de cibler les plus rentables. Notre sélection.

Dans le centre historique d'Arles, les appartements sont en train de se transformer en meublés touristiques haut de gamme. Crédit: iStock.

Une récente étude du Crédit Foncier sur l’investissement locatif en France révèle que les particuliers qui choisissent l’immobilier ancien sont 48 % à le faire dans une petite ou une moyenne ville. Ils sont 30 % à préférer une grande ville, Paris ou une capitale régionale, le reste se partageant entre la mer et la montagne.

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Ils ont tout compris, ces investisseurs qui se tournent vers la province en fuyant les grandes agglomérations. Car c’est précisément dans les villes de moins de 100 000 habitants qu’ils atteindront les meilleurs taux de rentabilité. Face a ce constat, six villes de taille moyenne ont retenu notre attention : Arles, Colmar, Pau, Poitiers, Troyes et Valenciennes . A noter qu’elles font toutes parties du dispositif Action cœur de ville du Gouvernement.

Arles, de grandes ambitions culturelles

Arles serait en passe de devenir le nouveau berceau culturel de la Provence et figurait même vingt-huitième au classement des 52 villes tendance du monde, publié par le New York Times en 2018. Les raisons de cet engouement ? Le projet engagé par la fondation Luma sur l’ancien site des ateliers ferroviaires, en plein cœur de la ville. Plus de 150 millions d’euros sont investis par des mécènes privés, ce qui en fait le plus gros complexe culturel privé en Europe. Au programme : une tour flamboyante de 56 mètres conçue par l’architecte star Frank Gehry, un auditorium, des halls d’exposition, une bibliothèque, le nouveau siège de l’Ecole nationale supérieure de la photographie.

Le chantier sera totalement achevé en 2020, mais le marché immobilier a déjà entamé sa mutation dans le centre-ville historique. Les appartements se transforment en meublés touristiques haut de gamme, loués à la semaine ou à la nuitée, vendus aux alentours de 2 000 euros du mètre carré. Mais attention, la fourchette des prix est large, certains propriétaires extrapolant les retombées du projet Luma au-delà du raisonnable, d’autres, à l’inverse, n’ayant pas encore intégré les changements qui s’opèrent. Récemment, à proximité des arènes, une maison de 140 mètres carrés à rénover était proposée à la vente à 155 000 euros, soit seulement 1 100 euros du mètre carré.

La perspective de louer à l’année n’est pas à négliger car le complexe culturel, s’il attirera les touristes en nombre, sera aussi créateur d’emplois et renforcera la demande locative en résidence principale. Dans ce cas, les quartiers moins centraux seront à explorer, notamment celui de Trinquetaille, où se projette la réhabilitation du site des anciennes papeteries Etienne.

Colmar, la déferlante touristique à l’année

L’an dernier, 1,4 million de personnes ont visité le marché de Noël de Colmar. La ville met le paquet sur cet évènement, mais pas seulement. Deux festivals de musique, un salon du livre, une foire aux vins complètent la gamme des nombreuses distractions inspirées par un patrimoine culturel, architectural et gastronomique très riche. La saison touristique, à Colmar, c’est dix mois sur douze. Sans surprise, le Vieux Colmar est le quartier le plus attractif. Faire du meublé touristique reste une bonne idée car le taux de remplissage des logements y est presque aussi élevé que dans la capitale, sans les contraintes administratives.

Toutefois, le ticket d’entrée n’est pas donné : comptez entre 100 000 et 120 000 euros pour un deux-pièces, à louer entre 400 et 500 euros par semaine ou 60 euros la nuit environ. Avec de telles perspectives de rentabilité, les biens à vendre trouvent très rapidement preneur. Attention à ne pas vous éloigner du cœur historique, sous prétexte d’économies, car les visiteurs, surtout américains et anglais, veulent du charme.

Parallèlement, le marché locatif classique étant délaissé, la demande y est soutenue. Une piste à ne pas négliger, d’autant qu’un millier d’étudiants sont à loger chaque année. Dans ce cas, les zones d’exploration sont plus larges et les biens plus diversifiés : les quartiers Sud, Maraîchers et Grillenbreit sont très cotés ; Saint-Joseph et Nittelhardt, aux prix plus bas, aussi. En 2019, Colmar sort du dispositif d’application de la loi Pinel. La production de logements neufs va se restreindre. L’ancien focalisera donc toute l’attention de l’investisseur.

Pau, un bassin d’emplois hautement qualifiés

Contrairement à Bordeaux et Toulouse ses voisines, les prix de vente à Pau ne se sont pas encore remis de la crise de 2008. De cette mini-catastrophe, la capitale du Béarn en fait un atout, d’autant plus que les loyers sont restés à des niveaux corrects et que la demande locative est soutenue. Pau compte 8 300 étudiants et bénéficie d’un bassin d’emploi majeur dans le domaine du pétrole et de l’aéronautique (Total et Safran comptent respectivement 2 850 et 2 600 salariés, dont un bon nombre d’ingénieurs et cadres).

La demande porte surtout sur des maisons et villas. Celles du quartier Trespoey, le plus coté, sont chères. Mieux vaut regarder ailleurs. La ville étant assez homogène, tous les secteurs sont susceptibles de convenir, avec une attention particulière à apporter au nord, au plus proche des zones industrielles. Pour une maison d’une centaine de mètres carrés agrémentée d’un jardin de 400 mètres carrés environ, il faut compter entre 170 000 et 200 000 euros ; elle se louera sans difficulté, pour un loyer mensuel de 1 200 euros environ. Les trois-pièces ou quatre-pièces ne sont pas à négliger non plus, si l’on vise cette clientèle, notamment dans les programmes récents.

Sinon, avec un prix de vente s’étalant de 1 500 à 1 700 euros par mètre carré, l’ancien en centre-ville présente des opportunités très intéressantes. L’offre en studios et deux-pièces étant tout de même assez importante sur ce type de produits, tant à la vente qu’à la location, il convient d’être vigilant sur la qualité du bien pour se distinguer sur le marché. Un budget de 60 000 à 70 000 euros suffira à acquérir un deux-pièces qui sera loué très facilement entre 500 et 600 euros par mois à des étudiants ou de jeunes actifs.

Poitiers, un marché bien sous tous rapports

Poitiers a tout bon : des prix abordables, des loyers corrects, un bassin d’emplois honorable et des étudiants à foison – 22 820 à la rentrée dernière. L’offre de logements étant insuffisante, c’est dès le mois de juin qu’ils cherchent une location. Ces étudiants ont deux lieux de prédilection. Le centre-ville, d’abord, pour sa vie nocturne. Les prix ont tendance à augmenter, pour atteindre 1 600 à 1 700 euros du mètre carré. Comptez à partir de 40 000 euros pour un studio, à louer entre 250 et 300 euros par mois. Le quartier de la Gibauderie, ensuite, à proximité des facultés, au sud-est de la ville, fonctionnel, composé de pavillons et résidences récentes. La fourchette de prix y est plus large : de 1 200 à 1 900 euros par mètre carré, selon l’état du bien. Une grande surface se louera facilement en colocation.

Poitiers étant une ville à la fois agréable et économiquement dynamique, la demande locative, hors étudiants, y est également intéressante. L’investisseur peut donc explorer tous les quartiers. Celui de la gare est un bon plan car grâce à la nouvelle ligne à grande vitesse Sud Europe Atlantique, Poitiers est relié en moins d’une heure et demie à la capitale. De plus en plus d’actifs parisiens jouant la carte du télétravail s’installent ici. Montbernage, et plus généralement le quartier du Pont-Neuf, à l’est, sont également très appréciés des jeunes cadres. On y trouve des appartements et des maisons, pour un prix très abordable : autour de 1 500 à 1 600 euros.

Troyes, le pari de l’enseignement supérieur

Plaçant la qualité de l’enseignement supérieur comme l’un de ses objectifs, Troyes a vu tripler le nombre de ses étudiants en vingt ans. Ils sont 12 000 aujourd’hui, venus de tout l’Hexagone et d’ailleurs, représentant près de 20 % des habitants de la commune et 12 % de l’ensemble de l’agglomération. Répartis au coeur de la ville sur les nombreuses antennes du groupe Y Schools (ex-Ecole supérieure de commerce) ou, plus en périphérie, sur les deux universités de technologie (UTT et IUT), ils sont la garantie pour un investisseur de louer vite et bien. Troyes offre d’ailleurs à ce dernier la combinaison gagnante : des prix d’acquisition bas – 1 210 euros par mètre carré en moyenne – et un bon niveau de loyers. Un budget compris entre 35 000 et 40 000 euros suffit pour acheter un studio, qui sera loué entre 300 et 350 euros par mois, soit une rentabilité brute assez exceptionnelle atteignant 10 %. Rien d’étonnant à ce que le marché intéresse désormais les investisseurs extérieurs.

Sans surprise, la cible des étudiants est le centre-ville, à l’intérieur du « bouchon de champagne » (le coeur historique). Ils y recherchent des petites surfaces, si possible meublées. Les immeubles anciens se prêtent à leur demande et offrent l’avantage pour les acquéreurs d’être organisés en petites copropriétés, aux charges facilement maîtrisables. Les abords des écoles ne sont pas à négliger toutefois, notamment autour de l’IUT et de l’UTT, au sud de la ville. Chaque année, plusieurs résidences sortent de terre, certaines destinées au logement étudiant. Prudence, cependant. Compte tenu des prix de vente tournant autour de 3 000 euros du mètre carré, la rentabilité ne sera pas la même qu’en centre-ville.

Valenciennes, l’avenir porté par la création numérique

Après des années de crise, le marché immobilier à Valenciennes est en plein boum. Partout, on réhabilite les quartiers, des résidences de standing sortent de terre, des bâtiments publics historiques sont transformés en logements. Cette effervescence est le résultat d’une volonté politique affirmée et de l’attractivité suscitée par le fort potentiel économique et démographique de la ville. C’est en effet une aire industrielle majeure dans le domaine de l’automobile et du ferroviaire avec la présence d’entreprises leaders telles PSA, Toyota, Alstom Bombardier.

En outre, elle est en passe de devenir un pôle d’attractivité dans les métiers de l’image et de la création numérique, grâce à l’implantation d’un site d’excellence, la Serre Numérique. Les investisseurs affluent, surtout sur les programmes haut de gamme (à près de 4 700 euros par mètre carré en loi Malraux ou Monument historique et 3 700 euros en Pinel). Mais les opportunités se trouvent, en réalité, dans l’ancien. En centre-ville, d’abord, pour répondre à la forte demande des cadres internationaux. On y trouve des appartements de belle facture pour des prix oscillants autour de 1 500 à 1 700 euros du mètre carré. Soit, par exemple, 69 000 euros pour un deux-pièces, à louer 480 euros par mois ou encore 40 000 euros pour un studio, à louer 350 euros par mois.

Mais le vrai bon plan des années à venir se situe au nord de la ville, dans le secteur de la Serre Numérique où la demande locative va être exponentielle. Tout est encore à faire. On peut y acheter des maisons de 90 mètres carrés autour de 110 000 euros, voire moins en cas de travaux, qui rapporteront entre 600 et 700 euros de loyer mensuel.

Sources : données Insee 2015 pour le nombre d’habitants, universités pour la proportion d’étudiants, Notaires de France pour le prix de vente médian au m2 d’un appartement ancien, juin 2018, MeilleursAgents pour le loyer mensuel moyen, novembre 2018. Rentabilité calculée pour un studio de 25 m².

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