Immobilier locatif : parmi les villes éligibles au dispositif fiscal Denormandie, certaines sortent vraiment du lot

De belles rentabilités locatives sont promises pour les investissements locatifs dans l’ancien avec travaux bénéficiant de l’avantage fiscal Denormandie. Une étude met en lumière des dizaines de villes présentant un profil très intéressant.

Le dispositif fiscal Denormandie vise à encourager la réhabilitation de logements dans des villes nécessitant une revitalisation de leur centre-ville. Crédit : Istock

Le nouveau régime fiscal d’investissement locatif, dit Denormandie, est sur les rails. Deux décrets attendus dans les prochains jours apporteront les précisions attendues concernant ce dispositif calqué sur le Pinel et destiné à encourager la réhabilitation de logements dans des villes nécessitant une revitalisation de leur centre-ville. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires seront identiques à ceux en vigueur pour le Pinel. Quant aux travaux -devant représenter au moins 25 % de l’investissement (achat du bien + travaux)- ils doivent soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel et de 20% en collectif, soit être dédiés à deux des cinq suivants : isolation des combles, changement de chaudière, isolation des murs, changement de production d’eau chaude ou isolation des fenêtres. Ne sont éligibles que les logements situés dans 222 villes du programme Action cœur de ville et une cinquantaine bénéficiant du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés.

Les professionnels font tourner les simulateurs pour calculer la rentabilité théorique (loyers annuel/coût de l’investissement). Rentabilité soutenue par une réduction d’impôt allant de 12 %, 18 % ou 21% du coût l’investissement pour une durée de location respective de 6, 9 et 12 ans. Avantage fiscal compris, la rentabilité varie de 5,7 % à 8,2 % pour le petit panel de 6 villes étudiées par la Fnaim.

La dévalorisation, un risque à prendre en compte

Intéressant de noter que la rentabilité ne varie pratiquement pas selon la durée de location choisie. Le spécialiste de l’estimation immobilière MeilleursAgents.com a, lui, épluché les perspectives dans 214 villes métropolitaines éligibles. Les 47 meilleures rentabilités locatives ressortent entre 7,8 % à 10,2 %. Mais l’étude ne s’en tient pas à cette seule rentabilité. Elle décrypte aussi le niveau de risque de  dévalorisation du bien à l’avenir, selon les localités, en analysant des critères liés à leur dynamisme économique et démographique. Un risque à ne pas négliger, en effet, dans ces cités petites et moyennes en « perte de vitesse » pour bon nombre d’entre elles. L’évolution des prix, déjà souvent orienté à la baisse, pourrait continuer d’y être défavorable dans les prochaines années si ces villes ne gagnent pas leur pari de revitalisation urbaine et économique de leur centre. L’étude passe aussi au crible les potentialités du marché locatif (part des logements vacants, part des locataires éligibles…). Au final, MeilleursAgents.com conclut que 147 cités offrent un compromis intéressant entre bonne rentabilité et profil de risques limités, avec en tête Sarrebourg, Limoges et Corbeil-Essonne.

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