Immobilier locatif: le rendement du bien s’avère décevant, il attaque l’ancien propriétaire

Un propriétaire bailleur ayant fait une bien mauvaise affaire immobilière a attaqué le vendeur du bien au motif qu’il ne procurait pas le rendement annoncé.  La justice n’a pas tranché en sa faveur. Voici pourquoi.

Pour les juges, le vendeur ne peut et ne doit que garantir le potentiel de ce qu'il vend. Crédit: iStock.

Le manque de rentabilité d’un achat n’est pas un vice caché qui permettrait de demander une réduction de prix ou même l’annulation de la vente.

Un vice caché est un défaut inhérent à cet objet, meuble ou immeuble, objectif, alors qu’un défaut susceptible d’être lié à l’usage fait par son acquéreur ne répond pas à cette définition, explique la Cour de cassation.

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Il s’agissait d’un achat immobilier réalisé par un acheteur qui entendait faire ainsi un placement locatif et avait rapidement découvert que l’affaire n’était pas aussi rentable que prévu. Le turn-over des locataires, notamment, affectait la rentabilité en alourdissant les dépenses.

Une rentabilité était annoncée, mais l’argument a été jugé insuffisant

Mais pour les juges (Cass. Civ 3, 21.3.2019, U 18-12.026), le vendeur ne peut et ne doit que garantir le potentiel de ce qu’il vend, en l’espèce le potentiel technique de rendement, et non garantir ce qui était espéré par l’acquéreur. Il ne peut pas en garantir la rentabilité économique puisqu’il n’a plus la maîtrise sur l’utilisation, l’exploitation ou la gestion après la vente. Le seul fait de ne pas retirer le profit escompté n’est pas la preuve d’un défaut, a conclu la Cour.

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Une rentabilité avait cependant été annoncée, selon l’acquéreur, mais cet argument a été jugé insuffisant par la Cour. Selon la loi, le vice caché est un défaut qui doit être garanti par le vendeur parce qu’il existait avant la vente et diminue l’usage qui pouvait être attendu de l’objet. 

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L’acquéreur doit de son côté prouver qu’il n’aurait pas acheté s’il avait su ou qu’il aurait offert un prix inférieur. Si le vice est reconnu, il peut obtenir l’annulation de la vente ou une indemnisation.

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