Investissement : pourquoi l’immobilier reste une valeur refuge malgré les prix élevés et une lourde fiscalité

Prix élevés et fiscalité pénalisante : la météo n’est pas au beau fixe pour les investissements locatifs. Pour dégager la meilleure rentabilité de son bien, il faut se montrer opportuniste. Nos conseils.

Emprunter pour acheter, même si l’on n’y est pas contraint, se justifie plus que jamais dans le contexte actuel de taux bas. Crédit: iStock.

Malgré un contexte social et politique houleux, qui n’est pas sans conséquence sur l’économie du pays, le marché de la pierre demeure en grande forme. Fluide et dynamique, il est soutenu par le niveau des taux d’intérêt des crédits immobiliers, toujours très bas. L’activité ne faiblit pas et les prix continuent leur progression. Pas moins de 970 000 ventes ont été enregistrées en 2018 par les notaires, soit un record sur les douze dernières années.

A LIRE >>> Le coup de foudre immobilier existe, et voilà comment ça peut arriver

Selon les statistiques publiées par Meilleurs Agents en février, un bien immobilier se vend en moyenne 2 537 euros le mètre carré en France, soit 1,2 % plus cher qu’il y a un an à la même date. Un chiffre qui ne reflète toutefois pas les réalités locales, car l’existence d’un marché à deux vitesses se confirme. D’un côté, la région parisienne et les grandes villes, économiquement dynamiques, en tension foncière et locative ; de l’autre, tout le reste du territoire…

En un an, à Paris, les valeurs immobilières ont gagné 5,2 %, le prix de vente moyen d’un appartement s’établissant à 9 445 euros du mètre carré en février 2019. La hausse a été similaire à Rennes, Nantes ou Toulouse, tandis que Lyon a connu des records d’inflation avec des prix qui se sont envolés de 8,9 % sur douze mois. A Lille, Marseille, Montpellier et Strasbourg, les évolutions enregistrées sont comprises entre + 2 et + 3,7 %. Bordeaux, qui a connu une fièvre immobilière l’an dernier avec une augmentation des prix estimée à 17,2 % par les notaires, semble enfin connaître un retour à la stabilité.

A LIRE >>> Marché immobilier : à Paris, la situation n’apparaît pas « très raisonnable »

Si le marché hexagonal est actif, il n’est pourtant pas en effervescence, et les délais de vente sont confortables : 91 jours en moyenne, selon le réseau immobilier Century 21.

L’achat de biens destinés à la location est en hausse

Ces achats sont très majoritairement destinés à l’acquisition de la résidence principale, mais la part consacrée à l’investissement locatif est en très nette croissance : les investisseurs ont été à l’origine de 21 % des transactions réalisées dans l’immobilier ancien l’an passé, contre 15 % en 2017, comme le relève le réseau immobilier Laforêt. Ni le durcissement de la fiscalité à l’encontre des propriétaires bailleurs, ni la perspective de voir ressurgir l’encadrement des loyers en zones tendues, comme le prévoit la loi Elan, ne semblent les décourager.

En revanche, dans le neuf, secteur où la moitié des ventes se fait par le biais des dispositifs d’investissement locatif générateurs de réduction d’impôt, type Pinel ou Censi-Bouvard, la part des investisseurs diminue. Le recentrage du Pinel sur les zones très tendues (région parisienne, Côte d’Azur, grandes agglomérations) en 2018 a détérioré le marché du neuf dans les zones désormais non éligibles. Parallèlement, les agglomérations en tension foncière souffrent actuellement d’une insuffisance de l’offre.

Dans un tel contexte, les investisseurs insatisfaits en profiteront peut-être pour s’orienter vers les villes moyennes et l’immobilier ancien, comme les y encouragent les pouvoirs publics, par la voie du dispositif Denormandie. Inspiré directement du Pinel, il offre des réductions d’impôts de 12, 18 ou 21 % dans un plafond de 63 000 euros, à ceux qui rénovent des logements dégradés en « cœur de ville » puis les louent six, neuf ou douze ans.

Des stratégies pour optimiser son patrimoine immobilier

A l’heure où les placements financiers rapportent peu et dans un environnement économiquement incertain, la pierre apparaît toujours comme la valeur refuge par excellence. Savoir tirer parti des opportunités du moment, comme des dispositifs juridiques et fiscaux, représente la stratégie gagnante.

A LIRE >>> Immobilier : ces villes où l’on peut s’acheter jusqu’à 50m² de plus qu’il y a 10 ans

Emprunter pour acheter, même si l’on n’y est pas contraint, se justifie plus que jamais dans le contexte actuel de taux bas. Choisir avec soin la manière de sécuriser ses loyers, parmi les nombreuses solutions existantes, constitue la garantie du maintien de la bonne rentabilité de son investissement à long terme.

Meubler votre logement avant de le louer permet d’optimiser de manière très efficace votre patrimoine immobilier : vous louerez dans des conditions juridiques plus souples, surtout si vous concluez un bail mobilité, et aurez la possibilité de neutraliser l’impact fiscal de l’opération. Mais ce parti pris suppose une forte implication dans la gestion locative de son bien.

A l’opposé, si vous souhaitez investir dans la pierre tout en échappant pour quinze ans au minimum aux charges et contraintes du propriétaire bailleur, l’achat d’un bien en nue-propriété dans le cadre du dispositif d’usufruit locatif social peut se révéler très intéressant. Qui plus est, vous achèterez à un prix décoté, ce qui sera un moyen de faire face à l’envolée des prix de l’immobilier dans les secteurs recherchés.

Sur le même thème

Crédit immobilier Défiscalisation immobilière Immobilier locatif

Ne manquez rien de l'actualité

Réactions et commentaires

Sur la même thématique