Dispositif Pinel : le nouveau découpage peut coûter cher aux investisseurs

Revu au 1er janvier dernier, le découpage des zones éligibles au dispositif Pinel semble inadapté, selon une étude.

Le recentrage n'a pas permis d'éliminer des zones risquées du dispositif Pinel. Crédit: Istock

Revu et corrigé : début 2019, l’Etat a revu le dispositif Pinel, un mécanisme fiscal pour encourager l’investissement dans l’immobilier neuf en vue de la location. Le but est de favoriser la construction dans des zones tendues, où l’offre peine à répondre à la demande. Avec la réforme, l’objectif de l’Etat était de « mieux protéger les investisseurs des villes les moins attractives », relève Le Laboratoire de l’immobilier, qui a passé au crible le dispositif nouvelle version pour BFM Business. Car pour profiter de l’avantage fiscal, il faut trouver un locataire durant les douze mois qui suivent la livraison du logement.

Zones risquées et zones attractives exclues

Le Laboratoire de l’immobilier relève que le recentrage, le passage de cinq zones à trois, a passé à l’as des villes qui étaient pourtant très attractives, sans éliminer des zones risquées. Ainsi Lens, Mulhouse, Douai, Béthune ou Elbeuf sont encore considérées comme éligibles au dispositif alors qu’elles « affichent un taux de vacance quasiment deux fois plus élevé que la moyenne nationale », compris entre 15% et 17,9% en 2015.

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D’autres villes semblent intéressantes pour profiter du dispositif Pinel, mais par le jeu de la réforme du zonage, ont été exclues du dispositif. Sont prises pour exemples, les villes d’Angers, La-Roche-sur-Yon, Colmar, Poitiers ou encore Gap. Des villes qui ont un taux de vacance proche ou inférieur à la moyenne nationale, et qui sont dynamiques, parce qu’elles accueillent une population étudiante importante ou parce qu’elles sont attractives, avec des parcs d’activités à proximité.

Les loyers plafond

La révision du zonage a un autre effet, concernant les loyers. Le Laboratoire pense que le passage à trois zones ne permet plus de prendre en compte la finesse du marché locale, des situations particulières. Car à chaque zone correspond un loyer plafond. Un montant qui devait correspondre à peu près au loyer intermédiaire, soit 20% inférieur au marché. Mais dans une même zone, ce loyer plafond se trouve être trop proche ou supérieur au loyer local. Le logement n’est donc pas attractif à la location. Si le loyer plafond est inférieur au marché, le rendement locatif est amputé et l’investisseur peut perdre de l’argent.

En 2018, la Cour des comptes exigeait la fin des dispositifs fiscaux d’aide à l’investissement locatif comme le dispositif Pinel, les jugeant coûteux et inefficaces. La prorogation du Pinel pour quatre ans en 2018 et le recentrage sur des zones plus restreintes en 2019, coûterait 7,4 milliards d’euros à l’Etat d’ici 2035, selon la Cour.

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