Investissement immobilier: 5 solutions pour sécuriser vos loyers

Pour sécuriser les loyers touchés dans le cadre d’un investissement immobilier, plusieurs formulent existent. Chacune a ses avantages et ses inconvénients.

Sur 2017, l’Insee estime que 4,5 % des locataires sont en situation d’impayés de loyers ou de charges. Crédit: iStock.

Les impayés de loyer sont la phobie du bailleur, et pour cause. Quelques mois suffisent à lui faire perdre la rentabilité de son investissement, voire à le plonger dans une situation difficile quand, pour rembourser le prêt immobilier souscrit lors de l’achat du logement, ce bailleur comptait sur ses loyers. Ce scénario catastrophe n’est heureusement pas si fréquent que cela. Dans sa dernière enquête sur les conditions de logement en France (édition 2017), l’Insee estime que 4,5 % des locataires sont en situation d’impayés de loyers ou de charges. Mais aussi faible soit-il, le risque doit être circonscrit. La mise en place d’une protection s’impose.

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Faut-il alors souscrire une « garantie loyers impayés » (GLI) ou un simple cautionnement apporté par un tiers peut-il suffire ? En réalité, ces deux solutions sont les plus connues, mais ce ne sont pas les seules. Les loyers peuvent également être couverts par le biais du dispositif Visale, public et gratuit, si le locataire a moins de trente ans ou s’il s’agit d’un actif récemment embauché. Ou bien par un service privé similaire sur Internet, comme il en existe depuis peu. Vous pouvez même opter pour la location sociale, avec le dispositif Solibail. Chaque formule a ses avantages et ses inconvénients.

1 • Choisir le bon locataire : des revenus suffisants et réguliers

La première chose à faire est de sélectionner avec soin son locataire et ce, même si vous confiez la gestion locative à un professionnel, puisque, dans ce cas, vous pouvez toujours exiger de valider les dossiers retenus. Il vous faut étudier la situation professionnelle et financière du candidat. Il est d’usage et prudent de demander que ses revenus soient égaux à trois fois le montant du loyer charges comprises. Et qu’ils soient réguliers, justificatifs à l’appui. Un statut de fonctionnaire et un contrat à durée indéterminée sont évidemment les situations les plus rassurantes.

Pour autant, il ne faut pas écarter d’emblée les dossiers qui ne répondent pas strictement à ces critères : un jeune diplômé, même s’il n’est pas encore embauché, peut avoir un profil intéressant, surtout s’il se dirige vers une profession stable et traditionnellement bien rémunérée ; un étudiant cautionné par ses parents, dont l’on a vérifié la solvabilité, est également un bon candidat. Le contact que vous aurez pu avoir avec la personne, au moment de la visite des lieux, est aussi un critère à ne pas négliger.

Au moment de la signature du bail, essayez d’obtenir (sans toutefois l’exiger, car le bailleur ne peut l’imposer) le paiement du loyer par virement bancaire automatique. Dans la grande majorité des cas, les futurs résidents acceptent et y voient plutôt un moyen de se faciliter la vie. En revanche, si votre locataire – ou futur locataire – touche une aide au logement, vous avez le droit de demander à en percevoir directement le montant, chaque mois, par virement bancaire, sans que le bénéficiaire ne puisse s’y opposer. Il suffit de faire une demande de tiers payant à la Caisse d’allocation familiale qui verse l’aide. Cette somme sera retranchée de l’échéance de loyer envoyée au locataire.

2 • Demander le cautionnement d’un proche : simple et efficace

Si le candidat à la location ne remplit pas les critères de garantie que vous vous étiez fixés, mais que vous souhaitez malgré tout conclure le bail avec lui, il est prudent de lui demander de se faire cautionner par une tierce personne. Libre à vous de le faire même si le postulant retenu réunit vos critères, mais c’est alors moins indispensable.

Le cautionnement est en général apporté par un proche du futur locataire – souvent les parents ou un frère, une soeur… C’est une garantie très efficace, en raison même du lien familial existant entre les deux personnes. « On constate que lorsque l’on actionne le cautionnement, on obtient très vite le remboursement du locataire principal », affirme Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier). Par contre, soyez méfiant si le cautionnement est proposé par un « ami » car la solidité du lien entre lui et le locataire n’est pas prouvée. De ce fait, le risque de devoir agir en justice pour obtenir l’application de la garantie est plus élevé.

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Quoi qu’il en soit, vous devez vérifier que la personne qui se porte caution présente elle-même des conditions de revenus et de situation professionnelle suffisantes en lui demandant les mêmes justificatifs que ceux requis auprès du locataire. Le cautionnement est gratuit et facile à mettre en place, encore plus depuis que la loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 a réduit son formalisme. Les mentions manuscrites fastidieuses ne sont plus obligatoires ; un formulaire entièrement imprimé, à faire dater et signé par la caution suffit désormais.

Prenez la précaution d’exiger un cautionnement « solidaire » (et non pas « simple ») car le garant sera alors immédiatement redevable des loyers et charges impayés du locataire. La caution simple ne le serait qu’une fois tous les recours contre le locataire épuisés. Et préférez un engagement pour une durée indéterminée, et non une durée déterminée. Si la caution s’engage pour une période précise (la durée du bail initial de trois ans, par exemple), elle sera libérée de toute obligation à cette échéance et vous vous retrouverez sans garantie.

3 • Recourir au dispositif Visale : gratuit et sûr, mais réservé à certains locataires

Si le candidat à la location ne peut ou ne veut pas fournir le cautionnement d’un proche, pensez au dispositif Visale, surtout si le postulant est âgé de moins de 30 ans ou nouvellement embauché. Il s’agit d’un service public et gratuit qui fonctionne très bien et prend de l’ampleur. Il a été créé en janvier 2016, en lieu et place de la garantie des risques locatifs (GRL) et de la garantie universelle des loyers (GUL). Sous réserve que le locataire remplisse les conditions requises, l’organisme Action Logement (ex-1 % Logement) se porte garant du paiement de ses loyers et charges, pour toute la durée d’occupation du logement, renouvellement du bail inclus, et garantit jusqu’à 36 mois d’impayés dès lors que la mensualité, charges comprises, ne dépasse pas 1 300 euros (1 500 euros en Ile-de-France). Pour les étudiants et les alternants aux ressources limitées, le loyer ne doit pas excéder 600 euros (800 euros en Ile-de-France).

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Le dispositif est ouvert à toutes les personnes âgées de 18 ans à 30 ans : salariés, fonctionnaires, étudiants, jeunes en alternance, chômeurs, français ou étrangers. Les plus de 30 ans peuvent aussi en bénéficier dès lors qu’ils sont salariés du secteur privé, qu’ils ont été embauchés depuis moins de six mois et qu’ils ne sont pas en CDI confirmé (c’est-à-dire encore en période d’essai) lors de la signature du bail. Il faut, en effet, être titulaire d’un contrat de travail révélant une certaine précarité professionnelle : CDD, intérim, contrats aidés, promesse d’embauche…

Dans tous les cas, la part que le locataire consacre au loyer ne doit pas dépasser 50 % de ses revenus et le logement doit constituer sa résidence principale, vide ou meublé. Toutefois, dans le cadre d’un « bail mobilité » (location de courte durée d’un logement meublé à un étudiant ou une personne en situation de mobilité professionnelle), il peut aussi s’agir d’une résidence secondaire.

Il est possible que le candidat à la location de votre logement vous présente spontanément un « visa » délivré par Action Logement qui atteste que l’organisme a déjà examiné son dossier et qu’il est bien éligible à ce dispositif. C’est parfait, la mise en place du service sera simplifiée. Sinon, c’est au futur locataire d’effectuer les démarches, depuis le site Visale.fr. Il devrait recevoir une réponse dans les deux jours ouvrés. Une fois son numéro de visa obtenu, vous vous enregistrerez sur le site et un contrat de cautionnement vous sera instantanément proposé par Action Logement. Le bail pourra alors être signé.

En cas de problèmes, les démarches seront relativement simples : au bout du deuxième mois d’impayé, vous devrez faire une déclaration sur le site pour être indemnisé sous quinze jours. Il n’y a ni franchise, ni carence. Depuis sa mise en place, 100 000 baux ont été garantis par Visale, dont 71 000 rien qu’en 2018, avec un taux de sinistre de seulement 3,5 %. Pour 2019, pas moins de 115 000 nouveaux cautionnements devraient être conclus.

4 • Se tourner vers les services d’un garant virtuel : pour tout public

Vous pouvez aussi opter pour une version « privée » de la formule. Depuis peu, des offres plus ou moins inspirées du dispositif Visale fleurissent sur Internet. Le service rendu au bailleur comme au locataire est le même – délivrance d’un « certificat » au locataire, paiement des loyers et charges garanti. En revanche, le recours au dispositif est payant. Il est facturé au locataire 3,5 % du montant de son loyer, comme chez Cautioneo, Garantme et Unkle, voire 3,8 % avec Youse. Chez UnGarant, dont le gérant se porte personnellement caution, la cotisation évolue forfaitairement, selon la fourchette où se situe votre loyer, entre 20 et 34 euros par mois, en plus des frais de dossier de l’ordre de 330 euros.

Atout de ces start-up, elles se montrent plus ouvertes qu’Action Logement puisque tous les profils sont les bienvenus : étudiants, jeunes salariés, salariés confirmés, retraités… Sont en principe acceptés les dossiers pour lesquels le loyer représente jusqu’à 40, voire 50 % des revenus du locataire. Côté bailleurs, ces sociétés se veulent aussi plus réactives que Visale, avançant des délais de traitement des demandes de garantie plus courts que dans le dispositif public (Cautioneo annonce un traitement en deux heures ouvrées), même en période de forte affluence, comme en été.

Pour se distinguer, ces plates-formes garantissent également des plafonds de loyer mensuels plus élevés (4 000 euros pour Cautioneo, par exemple, aucun maximum chez Unkle), ce qui peut être intéressant dans le cas d’une colocation. Le nombre de loyers impayés couverts, en revanche, est plus limité (vingt-quatre mois pour Cautioneo, Unkle ou Youse). Il faut donc bien lire les offres et comparer.

Si toutes ces sociétés se portent caution en cas de loyers impayés, certaines, comme Cautioneo ou Youse, perçoivent aussi directement les loyers et les reversent au bailleur. Toutes s’engagent sans carence ni franchise, ce en quoi elles se distinguent de la garantie locative impayée classique.

Ces intermédiaires prennent de l’ampleur, car ils facilitent les démarches des nombreux locataires qui ne correspondent ni aux profils couverts par Visale ni aux critères très sélectifs des compagnies d’assurances. Il est encore trop tôt pour dresser un bilan de l’efficacité de ce type de garantie, mais l’on peut déjà noter que toutes ces sociétés fonctionnent en partenariat avec des compagnies d’assurances de référence.

Avantage certain pour le bailleur, le coût de ces dispositifs repose sur le locataire. Et même si celui-ci ne s’acquitte plus de sa cotisation auprès de la plate-forme, la garantie perdure, la société se retournant ensuite contre le mauvais payeur.

5 • Opter pour la garantie loyers impayés : rassurant mais contraignant

Enfin, vous avez toujours la possibilité de souscrire une assurance loyers impayés classique, également appelée « garantie loyers impayés » (GLI) auprès d’une compagnie d’assurances. Ou par l’intermédiaire de votre gestionnaire locatif, en général pour un coût moindre. La formule a fait ses preuves. Elle n’est pas parfaite, reste coûteuse pour le bailleur, mais elle a le mérite d’être très rassurante pour ce dernier. Vous ne pourrez y recourir que si aucun acte de cautionnement n’a déjà été établi, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdisant ce cumul, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Tous les contrats ont en commun de prendre en charge les loyers et charges impayés ainsi que les frais de procédure de recouvrement. Ils proposent ensuite quantité d’options, parmi lesquelles une protection juridique, très appréciable, pour l’accompagnement du bailleur face à toutes les situations de litige avec son locataire.

De grandes disparités existent, en revanche, en ce qui concerne les plafonds, tant des loyers mensuels que des impayés, et les durées d’indemnisation. Certaines polices interviendront sans limitation de temps, d’autres pour vingt-quatre mois seulement. Les conditions de l’indemnisation sont également variables : elle peut démarrer dès le premier défaut de paiement, mais il est souvent prévu une franchise équivalente à un ou deux mois de loyers impayés, voire plus. Quant aux primes, elles oscillent entre 2 et 4 % du montant annuel des loyers, charges comprises, et sont déductibles des revenus fonciers.

Soyez très attentif aux conditions de sélection des locataires exigées par l’assureur, plutôt draconiennes. La plupart des compagnies demandent des revenus fixes et réguliers équivalents à trois ou quatre fois le loyer. Certaines ne garantissent que les personnes en CDI, quand d’autres acceptent de couvrir des CDD ou des indépendants. Les intérimaires, microentrepreneurs et étudiants sont souvent exclus d’office.

Attention : c’est à vous de sélectionner le locataire dans le respect des conditions imposées par l’assurance. Celles-ci étant strictes, la recherche du locataire peut s’avérer longue et difficile. De plus, les compagnies n’étant pas tenues à un contrôle préalable du dossier, vous vous exposez à un risque de non-couverture en cas de sinistre (vous devrez alors fournir les pièces justificatives du locataire réunies au moment de la mise en place du contrat). Enfin, en cas de problème d’impayés, vous devrez respecter scrupuleusement la procédure imposée par votre assureur, au risque, sinon, de ne pas être dédommagé.

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