Investir dans l’immobilier à l’étranger: voici 5 biens qui dégagent jusqu’à 10% de rendement

Diversifier son patrimoine en misant sur l’achat d’un bien locatif à l’étranger a de multiples vertus. Notre sélection de 5 villes où l’immobilier peut vous rapporter à court, moyen ou long terme.

La ville d'Orlando en Floride. Crédit: iStock.

Etats-Unis: un rendement de 5,6 % pour une maison à Orlando en Floride

Pour un pur produit d’investissement en Floride, on regardera cette maison neuve localisée dans le quartier de Davenport, au sud d’Orlando. Vendue 230.900 dollars (203.500 euros) pour 260 mètres carrés, elle comprend quatre chambres, deux salles de bain, une grande cuisine ouverte équipée, ainsi que deux emplacements de parking et une piscine au sein de la résidence. « Ce type de bien se loue sans problème 1595 dollars par mois, soit 1400 euros, et la législation américaine est protectrice des propriétaires », commente Victor Pagès, d’Altitude International Realty, qui propose la maison. En tenant compte des frais d’avocat, l’investissement global revient à 232.400 dollars (204.802 euros). La trésorerie prévisionnelle tient compte des frais de gestion annuels de 1 914 dollars, d’une assurance à 540 dollars, d’une taxe foncière à 2800 dollars et de frais de copropriété de 780 dollars.

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Canada un rendement de 4,8 % pour un trois pièces à Montréal

La ville a de sérieux arguments à faire valoir. Le prix moyen y est d’environ 3300 euros le mètre carré, bien inférieur à celui de Paris ou d’autres métropoles françaises, alors qu’elle compte 4 millions d’habitants. Il est aussi deux à trois fois inférieur à celui du Canada anglophone, porté par un afflux de capitaux asiatiques notamment. Les ventes et les prix ont augmenté de 5% au quatrième trimestre 2018, selon l’agence conseil Altitude International Realty. Au cœur du Vieux-Montréal, le centre historique, dans un immeuble de quatre niveaux construit en 2017, un bien de deux chambres avec parquet massif, grande salle de bain, buanderie, cuisine ouverte et salon lumineux se loue autour de 2350 dollars canadiens par mois, soit 1 550 euros (imposition selon le barème local jusqu’à 22,2%). A rapporter au prix d’acquisition de 496430 dollars (328000 euros), frais d’avocat inclus. La taxe foncière et les frais de propriété sont estimés à 4400 euros par an. La demande soutenue dans cette zone limite les risques de vacance locative, contrairement au quartier de Griffingtown, où l’offre est pléthorique.

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Maroc : un rendement de 3,7 % à Essaouira

Six pièces, 260 mètres carrés, un terrain de 1200 mètres carrés, cette villa de rêve est à 250 mètres du practice du golf d’Essaouira, au Maroc, « et quand on est sur la terrasse, on voit la mer », ajoute son propriétaire, un Français qui l’a mise en vente 539000 euros. Les prestations sont haut de gamme : trois grandes chambres et une quatrième plus petite, piscine privée et chauffée, climatisation, maison entièrement meublée, décorée et équipée. La villa est louée entre 15 et 20 semaines par an via une société d’exploitation au prix de 1400 euros pour une semaine en période basse et de 1800 euros l’été. Elle rapporte 35000 euros par an, dont on déduit 15.000 euros de charges, occasionnées principalement par une employée qui assure la réception des locataires, entretient la villa, prépare les petits déjeuners et les repas, et par le comptable. In fine: un bénéfice de 20.000 euros par an. Depuis cette année, l’imposition est comprise entre 10 et 15%.

Etats-Unis : un rendement de 2% pour un deux-pièces à New York

Toujours aussi prisé, le marché new-yorkais a néanmoins connu un ralentissement ces dix-huit derniers mois. Si le prix de vente moyen à Manhattan a augmenté de 42% en dix ans, il a reculé de 3,6% en 2018 selon Victor Pagès, d’Altitude International Realty. Le prix du mètre carré reste toutefois parmi les plus élevés au monde, à plus de 18.000 euros. « Cette tension récente est surtout dû au fait que le marché est en haut de cycle, plus de dix ans après la crise des subprimes », explique l’expert. Au sud de Manhattan, au 32e niveau d’un immeuble de 1965, un deux-pièces de 81 mètres carrés est mis en vente pour 1.380.000 dollars (1.215.642 euros), auxquels s’ajoutent les frais d’avocat (38.640 dollars). En tablant sur un loyer de 5250 dollars par mois (taxable selon le barème local) que paie le locataire actuel et compte tenu de la taxe foncière de 12.000 dollars et des frais de copropriété annuels de 25180 dollars, on obtient une rentabilité locative de l’ordre de 2%, dans la norme du marché new-yorkais où les charges sont lourdes et la municipalité met de plus en plus de freins aux locations touristiques.

Irlande : un rendement de 10 % pour un immeuble à Dublin

Attention, gros morceau! Au 67 Mountjoy Square, à Dublin 1, c’est un immeuble entier à rénover qui est à vendre. Il comprend onze lots pour une surface totale de 502 mètres carrés. Son prix: 1.500.000 euros. L’estimation des travaux est de 100.000 à 150.000 euros suivant la qualité requise. Il s’agit d’un immeuble 1800 de style géorgien, quelque peu maltraité par des locations successives. Il semble intéressant de le mettre à la location en petites surfaces, sachant que sept appartements sont des deux pièces (une seule chambre) qui se louent facilement 1 400 euros par mois. On peut envisager jusqu’à 2 400 euros pour les plus grands (deux chambres). L’ensemble de l’opération peut être bouclée en six mois. Le rendement annoncé par le vendeur s’établit à 10% par an. Un acompte d’impôt de 20% est prélevé à la source pour les non-résidents.

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