Immobilier locatif: ce qu’il faut savoir sur le statut de loueur en meublé professionnel LMP

La location en meublé professionnelle (LMP) permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses.

Les recettes imposables aux bénéfices industriels et commerciaux sont réduites à néant pendant quinze ou vingt ans. Crédit: iStock.

Pour prétendre au statut de loueur en meublé professionnel, il faut dégager des recettes de 23.000 euros. Et tirer de cette activité au moins 50% des revenus de son foyer fiscal. Dans ces conditions, il est un formidable outil pour réduire sa note fiscale.

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Le capital est-il garanti ?

Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix. Le risque s’accroît si l’investissement a été réalisé via une résidence hôtelière ou de services, car sa valeur dépend alors du gestionnaire.

L’argent est-il disponible ?

Oui. A condition de trouver un acheteur.

Combien ça rapporte ?

Vous pouvez espérer un rendement locatif de 4% par an avant avantages fiscaux. Quant aux espoirs de plus-values à la revente, ils sont très incertains pour les résidences hôtelières ou de services.

Un seuil de 50% difficile à atteindre. Pour prétendre au statut de LMP au titre de l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs meublés doivent être au moins égaux aux autres revenus nets professionnels du foyer fiscal. Il faut donc comparer les loyers meublés aux bénéfices industriels et commerciaux, autres que ceux tirés de la location en meublé. A noter: il faut également comptabiliser les bénéfices non commerciaux et agricoles, les revenus de gérants, les traitements et salaires, mais aussi les pensions et rentes viagères. Il n’est donc pas évident que les revenus locatifs de vos meublés représentent 50%des revenus professionnels de votre foyer.

Quelle est la règle fiscale ?

Les recettes imposables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont réduites à néant pendant quinze ou vingt ans. Les premières années, cette défiscalisation est obtenue grâce à la déduction de charges (frais d’acquisition, de constitution de société…). Ce déficit est imputable sur vos autres revenus sans limite!

Second avantage du BIC pour générer du déficit : l’amortissement de la valeur de votre bien pour chacun des éléments qui le composent, imputable quant à lui uniquement sur vos recettes imposées aux BIC. Le déficit en résultant est reportable. Ainsi pourra-t-il prendre le relais quand le déficit des premières années, issu des charges et du crédit, s’essoufflera.

Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes si elles ne dépassent pas 70.000 euros en 2019 : « microentreprise », ou « réel simplifié » Au-delà de 70.000 euros, le régime réel simplifié s’impose. Le statut de LMP présente deux autres atouts. L’éventuelle plus-value à la revente est exonérée après cinq ans si vos recettes locatives sont inférieures à 90.000 euros. Et, si ces mêmes recettes pèsent plus de 50% de vos revenus professionnels hors prise en compte des pensions, vos immeubles échappent à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)!

Où acheter son bien ?

L’achat d’un lot dans une résidence médicalisée, pour étudiants ou de tourisme se fait par le biais d’intermédiaires spécialisés, comme Domitys Invest, Ehpad.fr, GDP Vendôme… Sinon, vous pouvez acheter des logements à équiper dans toutes les agences immobilières.

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