Immobilier locatif: en quoi consiste le régime général ?

Acheter un bien immobilier en vue de le louer pour en tirer des revenus fonciers fait partie intégrante d’une stratégie d’investissement dans la pierre. En voici les principales règles.

Les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Crédit: iStock.

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, le régime général s’applique aux logements neufs et anciens, loués nus, ainsi qu’aux parkings. La location génère des revenus fonciers.

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Le capital est-il garanti?

Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché immobilier entraînant une baisse des prix. Le choix d’un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d’investissement.

L’argent est-il disponible ?

Partiellement, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Attention toutefois si vous avez réalisé des déficits fonciers : vous devez conserver le bien trois ans après le dernier déficit déclaré pour ne pas perdre cet avantage fiscal. Sauf événements exceptionnels.

Combien ça rapporte?

Selon le lieu et la taille du logement, le rendement varie entre 3 et 6%. Plus une éventuelle plus-value.

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Quelle est la règle fiscale ?

Les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le micro-foncier s’applique de plein droit si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous un des régimes fiscaux spécifiques, hors Duflot-Pinel, Scellier ou Malraux.

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Les loyers sont imposables sur 70% de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Autre régime: les frais réels. Il s’applique obligatoirement si vous avez plus de 15 000 euros de recettes et, en option, pendant trois ans minimum pour ceux qui ont moins de 15 000 euros de loyers. Avec ce système, vous pouvez déduire la totalité des charges. Quand celles-ci dépassent le montant de vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est reportable pendant dix ans. Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an.

Les charges déductibles. Dans le régime des frais réels, le fisc a établi une liste de charges déductibles. Elle comprend: les intérêts de l’emprunt contracté pour acheter le bien – à déduire en priorité –, les dépenses pour travaux, les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d’éviction et les frais de relogement, les frais de gestion et, plus largement, la rémunération d’un tiers tel un avocat ou un huissier, les primes d’assurance, la taxe foncière hors taxe des ordures ménagères. Faites vos comptes: l’ensemble de ces charges peut peser plus de 30%du montant des loyers perçus. Vous aurez donc intérêt à opter pour le régime réel. Mais vous devrez garder tous les justificatifs de dépenses.

Votre investissement vous procure ainsi une économie d’impôt. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19% plus 17,2% de prélèvements sociaux. Soit un total de 36,2%. Au bout de vingt-deux ans de détention du bien,elle est exonérée (trente ans pour les prélèvements sociaux).

Où acheter ?

De particulier à particulier ou chez un agent immobilier.

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Les taux d’intérêt sont à des niveaux historiquement bas, ils vous permettront d’acheter plus grand ou mieux en empruntant moins longtemps. Profitez-en, les prix dans l’ancien continuent de progresser.

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