Immobilier : 5 choses à faire avant d’acheter un bien à l’étranger

Cultures différentes, règles territoriales et supraterritoriales complexes : les conséquences de l’impréparation peuvent être lourdes lorsque l’on investit hors du territoire national. Voici cinq thèmes qui doivent requérir toute votre vigilance.

Les conséquences de l’impréparation peuvent être lourdes lorsque l’on investit hors du territoire national. Crédit: iStock.

1 – Précisez votre objectif

Imposition, couverture sociale, retraite et succession sont concernées par cette décision stratégique: savoir si vous êtes dans une logique d’expatriation, donc acquérir une résidence principale à l’étranger, ou simplement acheteur d’une résidence secondaire ou d’un pied-à-terre avec éventuellement intention de le louer (dans ce cas, avez-vous étudié le marché locatif, les charges, la fiscalité des revenus fonciers?).

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2 – Scrutez le droit de propriété

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Il faut connaître les règles de titrisation immobilière dans le pays visé. Serez-vous réellement propriétaire du bien et de son terrain, ou uniquement du bâti? De nombreux pays ne donnent pas accès à la propriété du terrain. On parle alors de bail emphytéotique. Beaucoup d’Etats ne connaissent pas le droit d’usufruit, ce qui empêchera de stipuler que votre conjoint conserve la jouissance du bien, etc.

3 – Anticipez le futur

Revente du bien, rapatriement des fonds, hypothèses successorales doivent être étudiés. Depuis août 2015, si le bien est situé en Europe, on peut choisir par testament si le droit successoral applicable sera celui de la France ou du pays en question. Cela ne concerne pas la Grande-Bretagne, indépendamment du Brexit. Outre-Manche comme aux Etats-Unis ou en Suisse, le droit local prévaut. Dans certains pays, par exemple musulmans, vos descendants masculins hériteront plus que leurs sœurs. Etle transfert du produit de la vente ne sera pas toujours simple.

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4 – Bordez votre sécurité sociale

Dans l’Union européenne (UE), un règlement européen offre une continuité de la protection sociale. En revanche, si vous résidez en dehors de l’UE, vous dépendrez du contenu des conventions bilatérales conclues entre la France et 41 Etats. A noter que trois pays de l’OCDE (Australie, Mexique, Nouvelle-Zélande) n’ont pas signé une telle convention avec la France. Dans tous les pays non signataires, il vous faudra probablement cotiser au régime obligatoire local de sécurité sociale… s’il existe.

5 – Epluchez les conventions fiscales

La France a conclu plus de 120 conventions bilatérales en matière d’imposition des revenus et de la fortune. Elles attribuent en général l’imposition des revenus fonciers et des plus-values immobilières à l’Etat où se situe l’immeuble, celle de la fortune, à l’Etat de résidence du contribuable. La convention franco-portugaise, par exemple, est très favorable aux Français. Celles conclues avec le Maroc et la Tunisie peuvent entraîner une réduction de 80% d’impôt sur les retraites.

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