Défiscaliser avec de l’immobilier outre-mer: ce qu’il faut savoir

La loi Girardin régit l’investissement dans les départements et collectivités d’outre-mer (DOM et COM). Applicable jusqu’au 31 décembre 2020 à la réhabilitation de logements de plus de vingt ans, ce mécanisme permet d’obtenir une réduction d’impôt de 18 à 26% du montant investi. Car il existe en réalité plusieurs systèmes.

Leur point commun: le bien doit constituer la résidence principale de son occupant. Celui-ci peut être locataire, comme dans les régimes proposés en métropole, mais aussi propriétaire occupant.

Le capital est-il garanti ?

Non. Vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix. L’investissement dans les DOM-COM comporte un risque supplémentaire, car les marchés immobiliers locaux ne sont pas des plus sûrs.

L’argent est-il disponible?

Oui, en théorie. En contrepartie des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer le logement pendant cinq ans au minimum. En cas d’occupation par le propriétaire, celle-ci doit durer au moins cinq ans. Revendre le bien avant vous oblige à rembourser les avantages fiscaux et à payer des intérêts de retard au taux de 2,40% par an.

Combien ça rapporte?

Le rendement locatif peut atteindre 4%.

Quelle est la règle fiscale?

La réduction d’impôt, plafonnée, est calculée sur le prix d’achat du bien, lui-même plafonné à 2.498 euros hors taxes par mètre carré en 2019. La réduction est de 18%, étalée sur dix ans, à raison d’un dixième par an. Elle est portée à 22% si des équipements d’énergie renouvelable sont installés dans le logement. Elle passe à 26% si le logement est situé dans une zone sensible des DOM.

La réduction est étalée sur cinq ans, à raison d’un cinquième chaque année. Elle entre dans un plafond spécifique de niches fiscales.

Un plafond spécifique. Le montant total des réductions d’impôt obtenues au titre de tous les types d’investissements outre-mer, y compris donc en entreprise, est limité à 40.000 euros. Après application de ce plafonnement propre aux investissements outre-mer, le contribuable peut également utiliser le plafonnement global des niches fiscales de 10.000 euros.

Où acheter ?

Ces biens immobiliers sont proposés presque exclusivement par des promoteurs locaux qui commercialisent leurs lots directement en métropole ou par le biais de conseillers en gestion de patrimoine: CBo Territoria, Direct Immobilier, Erige Immobilier, Ofim Immobilier, Pha Investissement ou SAS Médicis.

Nos conseils 2019

Si l’avantage fiscal peut parfois paraître séduisant, attention aux illusions. D’abord, il faut impérativement bien connaître le marché local avant d’acheter. Méfiez-vous des prix d’achat trop élevés car la revente sera difficile. Evitez les Antilles.  

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