Les OPCI, cette autre façon d’investir dans l’immobilier

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) complètent la gamme des produits de la pierre papier. Par rapport aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ils sont plus liquides grâce à une limitation de la part consacrée à l’immobilier.

Moins d’immobilier que prévu. En théorie, un OPCI peut investir jusqu’à 90% de son patrimoine en immobilier. Mais pour assurer une plus grande liquidité des OPCI grand public, l’Autorité des marchés financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu’aux OPCI dont l’actif se compose au maximum de 65% d’immobilier. Le solde étant formé d’actifs financiers, plus faciles à revendre en cas d’importantes demandes de rachat.

Le capital est-il garanti ?

Non. Vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse.

L’argent est-il disponible ?

Les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant dans l’obligation de les acheter grâce à une trésorerie d’au moins 5% et des actifs liquides pesant jusqu’à 35% des encours gérés. Le délai ne peut excéder six mois. Dans certaines situations exceptionnelles, le gestionnaire peut suspendre provisoirement les rachats.

Combien ça rapporte ?

Le fonds sera un peu plus orienté vers les placements financiers que pour les SCPI. L’immobilier étant actuellement plus rentable que les produits financiers, la rentabilité globale – rendement et plus-value – reste pour le moment inférieure à celle des SCPI. En 2018, elle s’est montée en moyenne à + 0,85%, pénalisée par la déroute de la Bourse.

Quelle est la règle fiscale ?

Le législateur a créé deux formes juridiques distinctes. Tout d’abord, les OPCI ayant la forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav), proche des Sicav. Vos revenus sont alors soumis au régime des dividendes, comme pour les actions. Les plus-values, elles aussi, sont imposées comme celles des actions.

Ensuite, les OPCI fonds de placement immobilier (FPI). Cette fois, les gains sont imposables selon leur origine: obligations, loyers… La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers, taxables à l’impôt sur le revenu. Soit au micro-foncier, soit au régime des frais réels, exactement comme dans le régime général. Ce dernier est plus intéressant si vous avez beaucoup de charges déductibles. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19%, majoré de 17,2% de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Elle est exonérée au bout de vingt-deux ans de détention pour la part fiscale et de trente ans pour la part sociale.

Où souscrire ?

Dix-huit OPCI sont accessibles aux particuliers. Ils sont essentiellement distribués par Amundi Immobilier, Axa, Banque Populaire, la Caisse d’Epargne, La Banque Postale, La Française AM, Société Générale ou encore Swiss Life. Des courtiers en ligne donnent aussi accès à cette offre.

Nos conseils 2019

Les OPCI, c’est un mix équilibré entre Bourse et immobilier. C’est-à-dire l’immobilier avec la liquidité en prime. Si leur rendement est en baisse, ils ont néanmoins l’avantage de présenter un profil de risque et une volatilité faibles.