Immobilier : ce qu’il faut savoir sur les SCPI avant d’investir

Une Société civile de placement immobilier (SCPI) permet de devenir propriétaire de parts de biens immobiliers locatifs sans s’encombrer de la gestion quotidienne. Tout ce qu’il faut savoir, de l’achat à la fiscalité.

Pour les amateurs de revenus réguliers, la SCPI de bureaux ou de commerces est l’une des meilleures solutions à long terme. Crédit: iStock.

Une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier, principalement d’entreprise, tout en évitant à l’épargnant une gestion au quotidien et en permettant une diversification incomparable. Ce placement est adapté pour percevoir des revenus réguliers.

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Le capital investi en SCPI est-il garanti?

Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix.

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L’argent est-il disponible?

Plus ou moins facilement selon le contexte du marché immobilier et la qualité de la SCPI. Le délai se compte en mois le plus souvent. Avec les SCPI fiscales, vous vous engagez à conserver vos titres durant un certain nombre d’années. Neuf ans minimum pour les SCPI Pinel, par exemple.

Combien ça rapporte?

Le rendement des SCPI se décompose entre le taux de distribution et la revalorisation de la part. Comptez un peu plus de 5% en moyenne pour le marché.

De nouvelles normes pour les performances. Depuis 2012, le taux de rendement a été remplacé parle taux de distribution sur la valeur de marché (DVM). Il est calculé en additionnant tous les revenus encaissés parla société de gestion et en divisant ce montant parle prix moyen de la part sur l’ensemble de l’année n. Et non plus, comme pour le taux de rendement auparavant, parle prix de la part au 31 décembre de l’année n-1.

Quelle est la règle fiscale?

Hors plus-value, la fiscalité s’applique en fonction des revenus touchés. Ces derniers sont de deux ordres: les revenus financiers dus aux placements de trésorerie de la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu sous le régime du prélèvement forfaitaire unique (30%) ou, sur option, au barème progressif.

Les revenus fonciers, majoritaires, sont taxables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes. Le premier, le micro-foncier, s’applique s’ils ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Il faut aussi être propriétaire en direct d’un bien donné en location nue. En revanche, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous un régime d’amortissement du prix d’acquisition ou des travaux. Avec le micro-foncier, les loyers sont imposables sur 70% de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Le deuxième système est obligatoire dans tous les autres cas. Il s’agit du régime des frais réels où vous déduisez la totalité de ces derniers. Les prélèvements sociaux sont également dus au taux de 17,2%.

Où souscrire?

Auprès de votre banque, des conseillers en gestion de patrimoine ou chez un courtier en ligne spécialisé.

Nos conseils 2019. La légère érosion des rendements aura tendance à se poursuivre. Malgré tout, pour les amateurs de revenus réguliers, la SCPI de bureaux ou de commerces est l’une des meilleures solutions à long terme, surtout pour les petits contribuables.

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