Immobilier : ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien en indivision

Avec l’augmentation des prix de l’immobilier, l’achat à plusieurs d’un bien est devenu monnaie courante. Les acquéreurs sont alors placés sous le régime de l’indivision, chacun étant propriétaire de l’immeuble à proportion de son financement.

L’indivision pose plusieurs problèmes. Pour effectuer les travaux, décider de certaines dépenses ou se répartir les périodes d’occupation, l’unanimité ou, selon les cas, l’accord des deux tiers des indivisaires est nécessaire (article 815-3 du Code civil).

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Enfin, si l’un des indivisaires ne veut plus être propriétaire, il est souvent inévitable de vendre le bien ou de lui racheter sa part pour une valeur qui donne lieu à d’interminables chicanes. C’est pourquoi il faut toujours prendre ses précautions.

Des règles à détailler par écrit

L’idéal est de constituer avant l’achat une société civile dont les statuts détailleront précisément l’ensemble des règles. Il faut y trouver les clauses suivantes: répartition des frais d’entretien et de réparation ; modalités des prises de décision et majorités requises pour qu’elles s’imposent à tous les indivisaires; attribution des périodes d’occupation et facultés de modification; conditions de sortie de l’indivision et d’éventuel rachat (détermination du prix et modes de paiement de la part de l’indivisaire sortant)…

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A défaut d’y avoir pensé avant l’achat, il n’est pas trop tard. Il est possible de rédiger une convention d’indivision à tout moment. Ce document doit être officialisé. Il est préférable de le faire rédiger par un notaire qui en conservera un exemplaire ou, si vous voulez éviter de payer des honoraires, de le faire enregistrer à la recette des impôts moyennant un droit fixe de 125 euros.

Votre convention aura alors date certaine, sera opposable aux tiers et constituera « un commencement de preuve par écrit » en cas de litige entre les indivisaires.

Robin Massonnaud

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