Immobilier locatif : ces zones d’ombre qui planent sur le nouveau dispositif de défiscalisation Denormandie

L’achat d’un bien ancien à rénover destiné à la location et situé dans les centres-villes en mal de réhabilitation ou de revitalisation est bien séduisant sur le papier. Dans le cadre de ce régime, baptisé Denormandie, vous bénéficiez de la réduction d’impôt Pinel égale à 21% d’un montant d’investissement de 300.000 euros. Soit 63.000 euros de diminution d’impôt répartie sur douze ans.

Mais la doctrine fiscale publiée au compte-gouttes par voie d’arrêtés, de décrets ou d’actualisation du Bofip-Impôts (BOI-IR-RICI-365 et suivants) laisse planer des doutes sur la faisabilité d’un tel projet.

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Les textes insistent sur le fait que le bien doit être en centre-ville mais n’apportent aucune précision sur cette notion, si ce n’est qu’il doit s’agir d’une zone de bâti continu de la commune. Si l’on se réfère à la définition retenue par l’Insee, la seule existante, ces zones ne doivent pas connaître de coupures de plus de 200 mètres entre deux constructions. Un terrain vague ou un jardin public, est-ce une coupure ? On l’ignore.

Un tel flou devrait donner lieu à des conflits d’interprétation, chaque contrôleur étant libre d’analyser le texte comme il l’entend et de refuser le bénéfice du Denormandie sous prétexte que le bien ne se trouve pas en zone continue du centre-ville.

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On peut logiquement s’attendre à de multiples contentieux. Il serait donc souhaitable, comme le suggèrent nombre de spécialistes, de définir des zones pour les villes concernées, à l’image de celles qui existent pour le Malraux.

Les travaux éligibles restent flous

Une autre inconnue tient à la nature des travaux à entreprendre. Ils doivent représenter 25% au moins du total de l’investissement, constitué par l’achat du bien majoré de tous les frais annexes.

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Seuls ceux qui assainissent ou modernisent le bien et conduisent à une économie d’énergie seront pris en compte par le fisc. Mais Bercy ajoute que « les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables » sont exclus.

Le problème, c’est que, là encore, les rédacteurs du ministère des Finances n’apportent aucune information complémentaire. Et l’on arrive à une situation où le contribuable est tenu de moderniser mais ne peut pas prétendre à la réduction d’impôt pour la réfection des sols ou la création d’une cuisine ou de sanitaires ! A moins de textes plus explicites, le Denormandie pourrait devenir le nœud gordien de l’investissement immobilier.

Robin Massonnaud

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