Immobilier : petite check-list avant d’investir en résidences services

Acheter pour le louer un bien meublé dans une résidence étudiante, une résidence pour seniors, de tourisme ou une chambre médicalisée dans un Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) n’a rien à voir avec une acquisition dans une copropriété lambda.

Il s’agit d’un investissement de niche présentant davantage de risques car il n’est souvent pas facile à revendre et les revenus dépendent de la gestion de l’exploitant. Quatre points sont particulièrement à analyser.

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1- Bien connaître le marché local

Comme pour tout investissement immobilier, le futur acquéreur doit se renseigner autant sur le bien que sur le marché local: emplacement, prix, loyers pratiqués, demande locative, présence à proximité ou projets en cours d’autres résidences similaires…

Cela lui permettra de valider la cohérence du prix d’achat, des loyers annoncés et du rendement affiché.

2- Calculer la rentabilité locative de l’opération

Elle dépend du rapport entre les loyers encaissés et les sommes engagées dans l’achat et l’entretien du bien. « L’aide d’un spécialiste peut s’imposer ici, note Céline Mahinc, membre de l’Association nationale des conseils financiers (Anacofi).

Il s’assurera, par exemple, que le loyer reversé par le gestionnaire n’excède pas un ratio de 50% du chiffre d’affaires pour une résidence étudiante et de 20% pour un Ehpad. Au-delà de ces seuils, la plus grande prudence est de mise. » Car si le loyer doit apporter un revenu suffisant au bailleur, il doit aussi permettre à l’exploitant de faire face à ses charges.

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3- S’assurer de la solidité du gestionnaire

En cas de défaillance, la situation des investisseurs n’a rien d’enviable: impossibilité de revendre, charges et prêts à régler, arrêt du versement des loyers… Il faut donc bétonner au maximum son opération et vérifier les comptes du gestionnaire, sa surface financière, son ancienneté dans le métier, ses réalisations, sa stratégie de développement, son rattachement ou non à une organisation professionnelle, sa réputation, l’existence d’éventuels litiges en cours, le taux de remplissage des résidences qu’il exploite…

4- Bien comprendre le bail commercial

Document crucial, le bail fixe notamment la durée d’engagement – neuf à onze ans le plus souvent –, les dépenses dues par le bailleur, les modalités de renouvellement du mobilier (tous les sept ou dix ans suivant les résidences) et la prise en charge des travaux. Depuis la loi Pinel, les gros travaux (ravalement, toiture…) incombent aux propriétaires.

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