Immobilier locatif: 3 villes étudiantes où investir vaut le coup (et ça n’est pas Paris, Lyon ou Bordeaux)

La rentrée approche et avec elle la cohue de candidats aux logements dans les villes étudiantes. L’occasion de se pencher sur celles qui présentent le plus de potentiel pour investir dans une petite surface selon une étude du réseau Orpi.

Dans la capitale des Hauts-de-France, les investisseurs peuvent acquérir un bien entièrement à crédit avec des mensualités inférieures au loyer. Crédit: iStock.

Pour réussir un investissement immobilier, le bon sens veut que l’on se focalise sur une commune où la combinaison demande locative / prix au mètre carré / montant des loyers pratiqués permet d’obtenir le meilleur rendement locatif. A ce petit jeu, trois villes sortent du lot selon un étude réalisée par Orpi.

Le réseau d’agences s’est concentré sur les villes accueillant les 10 plus grandes écoles de commerce de France. Puis les a classées en comparant pour chacune le loyer moyen pratiqué et la mensualité moyenne d’un prêt sans apport à 1% sur 20 ans pour un appartement de 25 m².

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A ce petit jeu, les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux ne figurent évidemment pas dans le classement, en raison de prix au mètre carré trop élevés qui entament la rentabilité de toute opération. Sauf à s’y projeter sur du long voire du très long terme (voir tableau en fin d’article).

Le trio de tête dans les Hauts-de-France, en Normandie et en Champagne-Ardenne

1- Lille, paradis des loueurs aux étudiants

La capitale des Hauts-de-France permet en effet d’acquérir un bien locatif pour lequel le loyer encaissé est plus important que la mensualité de remboursement du prêt. 100 euros d’écart exactement pour un appartement de 25 m². Ce qui fait de Lille la première ville identifiée comme offrant les conditions les plus favorables pour un investissement immobilier. La demande en logements y est très soutenue avec une proportion d’étudiants représentant 22,5% de la population.

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Les secteurs à privilégier pour acheter selon Orpi ? Les petites surfaces du centre-ville, très prisé pour son animation et ses commerces, notamment dans les quartiers République, Vauban ou Gambetta. Voire aux abords des gares de Lille-Flandres ou Lille-Europe pour les étudiants qui font des allers-retours réguliers pour rejoindre leur ville d’origine.

2- Reims et son centre-ville

Sur la seconde marche du podium des villes les plus rentables pour un investissement locatif figure Reims où « 1 habitant sur 6 est un étudiant », précise le réseau d’agences. Ici aussi, le remboursement de la mensualité d’un crédit sans apport est aussi bien inférieur au loyer. Et là aussi, les quartiers centraux sont les plus attractifs (cours Langlet, avenue Clémenceau, quartier Saint-Rémi, Place Drouet d’Erlon ou place du Forum).

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« Pour un rendement encore plus intéressant, le bien doit se situer sur la ligne du Tram : de Neufchâtel au CHU, avec un prolongement vers Bezannes, la ligne de tram traverse les principaux points d’intérêts des étudiants : gares SNCF, centre-ville, université, centres commerciaux… », détaille Orpi.

3- Rouen et ses 45.000 étudiants

La capitale Normande se détache elle-aussi grâce à sa très forte population étudiante (45 000 pour une population métropolitaine de 490.000) et à des prix immobiliers contenus. Particularité des implantations étudiantes dans la ville : elles sont dispersées dans 4 quartiers (Mont-Saint-Aignan, Rouen Pasteur, Rouen CHU et Rouen Saint-Etienne du Rouvray – Madrillet).

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Les investisseurs devront donc cibler la rive droite pour mener leur projet, en privilégiant « les appartements proches du tramway ou du réseau de transport TEOR desservant les différents sites », note le réseau.

4 autres villes où se constituer un patrimoine presque sans effort

Dans le milieu du tableau, 4 autres villes permettent de se constituer un patrimoine immobilier locatif en produisant peu d’efforts financiers puisque la mensualité du crédit est proche ou égale aux loyers encaissés. Il s’agit de Cergy-Pontoise, Nice, Grenoble et Nantes. Certes, les prix de l’immobilier y ont grimpé ces dernières années mais la demande locative y est forte et constante.

Lyon, Bordeaux et Paris ferment le classement avec des loyers inférieurs au remboursement mensuel du crédit ce qui implique pour les investisseurs de s’y projeter sur le long terme. D’autant qu’à Paris, le retour de l’encadrement des loyers et un prix au ² moyen qui flirte avec les 10.000 € retarde encore plus le point de bascule.

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