Tout comprendre au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

La location en meublé non professionnelle permet de réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. Mode d’emploi avant de se lancer.

Les résidences services (étudiants, personnes âgées ou hommes d’affaires) sont proposées par des intermédiaires spécialisés. Crédit: iStock.

La location en meublé non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. A l’entrée, vous pouvez amortir la totalité du bien ou prétendre à une réduction d’impôt. Ensuite, vous bénéficiez d’une imposition douce sur ses recettes locatives. Vous devez fournir un logement clés en main, les locataires s’y installant avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit d’un an, ramené à neuf mois pour un étudiant, doit être signé si le logement constitue la résidence principale du locataire. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur qui veut y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation.

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Le capital est-il garanti?

Non. Vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix.

L’argent est-il disponible?

Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré. Combien ça rapporte? Vous pouvez espérer un rendement locatif de 4% net par an et tabler sur une plus-value à terme.

Quelle est la règle fiscale?

Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes imposables sont effacées les premières années grâce à la déduction des charges. Second avantage : l’amortissement annuel de votre bien pour chacun des éléments qui le composent. Le déficit pouvant en résulter est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 70000 euros. Avec le « microentreprise », vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% couvrant forfaitairement les charges. Avec le régime du « réel simplifié », vous imputez les charges pour leur montant exact. Au-delà de 70.000 euros, mieux vaut opter pour le régime réel simplifié. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19%, plus 17,2% de prélèvements sociaux. Elle est exonérée au bout de vingt-deux ans pour la part fiscale et de trente ans pour la part sociale. Les immeubles sont à déclarer à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Où acheter?

Les résidences services (étudiants, personnes âgées ou hommes d’affaires) sont proposées par des intermédiaires spécialisés : Ehpad.fr, GDP Vendôme, Réside Etudes… Et si vous ne recherchez pas l’avantage fiscal Censi-Bouvard, vous pouvez acheter des logements à équiper dans toutes les agences immobilières.

Nos conseils 2019. Ses atouts? Un cadre juridique souple pour les locations meublées et une fiscalité plus légère que le régime ordinaire. Attractif, y compris dans l’ancien. Attention, toutefois, aux locations saisonnières dans les grandes villes qui font l’objet d’un contrôle accru.

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