Immobilier: la revalorisation des loyers durcie en zone tendue

Le décret estival précisant les plafonnements des loyers dans les zones tendues comporte cette année une nouveauté pour les bailleurs.

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L’habituel décret estival plafonnant l’évolution du loyer lors d’une remise en location dans l’une des 28 agglomérations en zone tendue a été publié le 26 juillet (décret n° 2019-802). Elle reste limitée à la variation de l’indice IRL entre la date de fixation du dernier loyer et celle de la signature du nouveau bail.

Toutefois, si une revalorisation était déjà intervenue moins de douze mois avant la conclusion du contrat, une autre hausse est interdite. A noter que pour les logements loués pour la première fois, ceux inoccupés depuis plus de dix-huit mois, ainsi que ceux ayant bénéficié depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer hors charges, la fixation du loyer est libre.

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Hormis ces dérogations, deux exceptions sont à rappeler. Si des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis la dernière location pour un montant au moins égal à 50 % du dernier loyer annuel, une hausse supérieure peut être appliquée, sans dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC. Seconde exception : si le dernier loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué.

Des travaux de performance énergétique contre une hausse plus élevée

Une nouveauté est par ailleurs introduite en application de la loi Alur : à compter du 1er janvier 2020, la révision du loyer dans les deux cas dérogatoires précédents ne sera possible que lorsque la consommation en énergie primaire du logement à l’issue des travaux est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (étiquette énergie E au maximum), telle que calculée par l’évaluation énergétique d’un diagnostiqueur certifié.

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Cette condition est présumée respectée pour les logements dont la performance énergétique avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique, est inférieure à ce même seuil.

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