Immobilier: 12 outils en ligne pour faciliter l’achat, la vente, la gestion ou l’investissement

L’industrie de la pierre est en pleine effervescence et de nombreuses start-up se lancent pour proposer des services digitaux novateurs. Sélection de douze offres pertinentes. Enquête

Les particuliers ont tout à gagner de la digitalisation de l’immobilier, notamment des prestataires en ligne qui cherchent à faire baisser le prix. Crédit: iStock.

Si je n’étais pas député, j’aurais certainement monté une boîte là-dedans ! » L’exclamation provient de Mickaël Nogal, député LREM de Haute-Garonne, auteur du rapport « Louer en confiance », visant à améliorer les relations entre propriétaires et locataires, remis au Premier ministre en juin dernier. Le parlementaire s’exprimait cet été devant les adhérents de la Fédération française de l’internet immobilier (FF2i). « Là-dedans » signifiait la « proptech » ou property technology : toute cette nébuleuse de start-up qui gravitent autour de l’immobilier parce qu’elles y voient des professions à ubériser, de nouveaux services à inventer… et de l’argent à gagner.

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Certes, les agents immobiliers ne vont pas tous disparaître, mais tous sont frappés par le digital. Pour preuve, leur principale organisation professionnelle, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), a créé en mars 2018 un Fnaim Lab qui a déjà pris sous son aile huit start-up. Quant à La Boîte Immo, le leader des logiciels de transaction utilisés dans les agences, il vient d’intégrer dans son outil une solution de rédaction automatique des annonces immobilières basée sur l’intelligence artificielle. Histoire de publier des contenus à la syntaxe et à la grammaire convenables, ce dont personne ne se plaindra. Même les notaires ont pris le tournant du digital.

En parallèle, Bercy vient de rendre publiques les données de prix dans le secteur immobilier sur les cinq dernières années, dans un souci de transparence inimaginable il y a peu. Même si cette base, nommée « Demande de valeur financière » (DVF), comporte de nombreuses lacunes, comme l’indication de l’étage d’un appartement, de l’époque de construction ou de l’état du bien, et si la surface renseignée des maisons y est parfois très exotique, elle constitue néanmoins une mine d’information sur les prix de l’immobilier.

A priori, le particulier a tout à gagner de la digitalisation de l’immobilier. Des prestataires en ligne qui cherchent à faire baisser le prix des commissions, des logiciels de visite virtuelle de plus en plus performants, des comparatifs et cartes des prix accessibles d’un simple clic, des sites d’aides à l’investissement… L’âge d’or de la « pierre numérique » est annoncé.

1 – MeilleursAgents, la transparence des prix grâce aux bases de données

Des cartes de prix partout en France, précises à l’immeuble près dans plus de 1 000 villes, cinq indices de prix nationaux avec dix ans d’historique, actualisés chaque mois, un outil d’estimation immobilière revendiqué comme « le plus fiable du marché » (il vient encore d’être amélioré grâce à un algorithme de machine learning, une technologie qui permet aux logiciels de s’autoperfectionner au fil du temps) : la liste de ce que MeilleursAgents a mis au point depuis sa création en 2008 est longue.

L’idée germe dans le cerveau de Sébastien de Lafond, un financier alors de retour à Paris au terme de dix ans passés à l’étranger. Cherchant à acheter un appartement, il est surpris du manque de transparence sur les prix. « Est-ce que les prix montent, baissent ? Personne ne donnait la même réponse et encore moins d’aide à l’estimation des biens », constate-t-il. Même flou auprès des agents immobiliers consultés : « Beaucoup de pros… et de non-pros ! » 

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D’où la création d’un site pour assurer la transparence sur les prix et aider les particuliers à identifier le bon agent pour leur projet. L’entreprise place la recherche au cœur de son dispositif en nouant des partenariats avec Paris-Dauphine, élargis depuis à l’Inra, l’Essec, Toulouse School of Economics… Elle s’appuie désormais également sur un laboratoire interne comprenant dix-neuf ingénieurs et spécialistes de l’analyse des données.

Le plus : MeilleursAgents, en passe d’être racheté par l’allemand Springer, publie un Indicateur de tension immobilière (ITI) qui mesure le rapport de force entre l’offre et la demande sur un marché, afin d’anticiper l’évolution des prix dans les douze prochains mois.

2 – « Mieux qu’une agence », tout pour faciliter la vente entre particuliers

Testée depuis janvier 2019 sur près de 700 dossiers, et lancée officiellement en mai, l’offre « Mieux qu’une agence » de PAP a suscité l’ire de la Fnaim qui a assigné la société en justice pour « dénigrement de la profession d’agent immobilier et exercice illicite de l’activité d’agent immobilier ». « Nous ne sommes absolument pas agents immobiliers ni mandataires et nous ne faisons que du coaching pour aider le particulier à négocier et à vendre son bien lui-même », se défend Corinne Jolly, la présidente du spécialiste de la vente entre particuliers.

Moyennant un forfait minimum de 690 euros (offre de lancement), PAP propose au vendeur le bouquet suivant  : venue d’un prestataire qui photographie le bien avec une caméra permettant de tirer un plan et d’éditer une visite virtuelle en 3D ; aide à l’estimation du prix ; création de l’annonce et mise en ligne de la visite virtuelle par les équipes de PAP ; filtrage des acquéreurs intéressés et transmission de leurs coordonnées au vendeur ; assistance juridique et commerciale six jours sur sept. Mais c’est le particulier qui mène les visites, reçoit les offres d’achat et conclut éventuellement la transaction.

Le plus : le prix de lancement, très attractif, doit passer à 890 euros en fin d’année. Mais PAP va effectuer une étude de rentabilité et maintiendra le tarif initial si celle-ci est concluante.

3 – Kadran, les ventes aux enchères dématérialisées

Les promoteurs Bouygues, Icade et Nexity font confiance à Kadran pour vendre des biens aux enchères en ligne. Bouygues l’a fait pour écouler une quinzaine d’appartements à La Baule, Nantes, Vannes… Des fins de programme ou des appartements d’exception difficiles à céder. Le principe est simple : Kadran publie le descriptif du lot sur son site, filtre les acquéreurs intéressés (identité, solvabilité) et leur fixe un rendez-vous pour la vente en ligne. Lors de celle-ci, les enchères peuvent être progressives ou dégressives (c’est-à-dire partant d’un prix initial qui baisse à intervalles réguliers). A l’issue de la séance, Kadran transmet les dossiers des meilleurs enchérisseurs au vendeur, lequel choisit parmi eux.

La société, créée en février 2016 par Eliott Godet et Alexandre Hottiaux, a été rachetée en juin 2018 par la start-up nantaise EP, spécialisée dans les services digitaux aux professionnels de l’immobilier. Elle a conduit une soixantaine de ventes aux enchères en ligne en 2017, 250 en 2018 et vise les 500 cette année.

Le plus : un particulier peut également vendre son bien aux enchères sur Kadran. La société l’oriente alors vers un agent immobilier affilié qui lui fera signer un mandat et avec qui elle montera l’opération.

4 – Olarchy, l’avenir des transactions via la blockchain

Sortie du bois en reproduisant une transaction portant sur 35 000 mètres carrés en juin 2018, Olarchy est une plate-forme spécialisée dans la blockchain, à ce titre experte en certification, cryptage et sécurisation d’une chaîne de documents numérisés. La start-up met au point des processus de « tokenisation » des actifs immobiliers, c’est-à-dire leur division en parts numériques (crypto-actifs), pour permettre leur vente aux particuliers via la blockchain.

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Une première application devrait concerner cet automne la vente d’une chapelle en Bretagne actuellement exploitée comme lieu de spectacle. Les souscripteurs, à raison de 1000 euros minimum, détiendront la nue-propriété de ce bien et en percevront les dividendes tandis que l’exploitant actuel (organisateur de spectacles) en conservera l’usufruit. Une forme de démembrement immobilier numérique.

Le plus : Olarchy a été cofondée par Blockchain Partners, une société de conseil spécialisée sur la blockchain, qui affiche de gros comptes parmi ses clients, tels la Banque de France, BNP Paribas ou encore la SNCF.

5 – Bevouac, l’investissement locatif sans sortir de chez soi

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif depuis votre ordinateur, sans connaître le marché cible, malgré les règles de prudence que nous vous préconisons à longueur d’articles ? C’est quand même envisageable grâce à Bevouac, une plate-forme qui s’occupe de tout. La société, créée par Pierre-Antoine Meunier et Martin Menez, a sélectionné huit villes qu’elle qualifie de « porteuses pour l’investissement locatif » : Grenoble, Le Havre, Lille, Lyon, Nancy, Nantes, Rennes, Rouen.

Dans chacune d’elles, elle récupère les données des sites d’annonces et les brasse avec des algorithmes pour analyser le marché et les rentabilités locatives par quartier et par type de biens. Moyennant des honoraires au forfait (7 900 euros pour un bien de moins de 100 000 euros par exemple, payables seulement en cas de transaction, et majorés de 20 % de la baisse du prix obtenue le cas échéant), Bevouac conseille l’acquéreur, effectue la recherche pour lui, vérifie les diagnostics et l’état financier de la copropriété, le représente éventuellement lors de la signature, s’occupe des travaux et de l’aménagement, monte et suit le dossier de location, grâce à une agence partenaire (moyennant une commission annuelle).

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Les clients types sont des quadras urbains vivant en France et à l’étranger, mais aussi de jeunes actifs disposant d’une capacité d’endettement, qui commencent à se bâtir un patrimoine, tout en ne souhaitant pas nécessairement acheter leur résidence principale.

Le plus : devant le succès (plus de 30 millions d’euros de transactions en deux ans), Bevouac ouvre des antennes dans les villes où il est présent.

6 – Unkle, le garant des locataires atypiques

Les trois fondateurs d’Unkle, Matthieu Luneau, Cédric Baulme et Charles-André Richard sont passés respectivement par le cabinet d’avocats d’affaires Bredin Prat, la start-up à succès Doctolib et une société de la Silicon Valley. De quoi épurer toute naïveté dans l’offre de cette start-up soutenue notamment par un incubateur d’entreprises de La Banque Postale. Son objet ? se porter garant pour les locataires du paiement de leur loyer. En partenariat avec Sada Assurances, filiale du groupe allemand Devk, Unkle cible les locataires qui ne rentrent pas dans les clous : les travailleurs indépendants, ceux qui n’ont pas de CDI, qui ne gagnent pas trois fois le montant du loyer, etc.

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Le secret ? Un système d’évaluation en ligne sélectionne les locataires. Le taux d’effort pris en compte peut aller jusqu’à 42 % de leurs revenus (au lieu de 33 % normalement) en intégrant toutes les sources d’argent dont ils disposent : revenus fonciers, épargne… Le coût mensuel est de 3,5 % du loyer charges comprises pour le locataire. La société, adoptée par quelque 500 candidats au bail en juin dernier, vise les 3 000 clients garantis à la fin de l’année.

Le plus : le propriétaire est couvert pendant toute la durée du bail jusqu’à hauteur de 96 000 euros et/ou vingt-quatre mois d’impayés et les frais éventuels de procédure d’expulsion sont à la charge d’Unkle.

7 – MeilleureSCPI, le site de référence pour la pierre papier

Première version à la fin de 2011 : un site basique avec des fiches sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Au début de 2013 apparaît la cartographie du patrimoine des SCPI – une première sur Internet. En 2016, le lancement de l’agrégateur d’investissements permet à toute personne détenant plusieurs SCPI de centraliser ses informations sur un même compte en ligne. Suivront des simulateurs d’investissement, des guides pratiques, un service de vente pour les particuliers possesseurs de murs de boutique ou de petits immeubles de bureaux, une application permettant de géolocaliser les immeubles appartenant aux SCPI…


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« MeilleureSCPI fournit aujourd’hui aux particuliers un niveau d’information comparable à celui que les grands investisseurs reçoivent des analystes et des agences de notation pour préparer leurs opérations d’achat », estime Vincent Lecamus, cofondateur du site d’information Immobilier2.0. « Nous sommes accessibles gratuitement au million d’épargnants en France qui possèdent de la pierre papier », résume Jonathan Dhiver, le fondateur de MeilleureSCPI.com, fort de ses 40 000 visiteurs uniques par mois.

Le plus : la souscription de SCPI en ligne devrait être proposée par le site en fi n d’année (elle se fait uniquement sur support papier actuellement).

8 – Deskeo, le bon intermédiaire pour les propriétaires de bureaux

Si son cœur de cible est l’entreprise à la recherche de bureaux, Deskeo répond aussi aux sollicitations des investisseurs particuliers, propriétaires de surfaces de bureaux allant de 200 à plus de 1 000 mètres carrés. C’est d’ailleurs pour le compte d’une personne physique qu’elle avait loué à La République en Marche (LREM) son QG de campagne du 63 rue Sainte-Anne, à Paris.

En pratique, Deskeo souscrit un bail commercial auprès d’un propriétaire de bureaux, effectue les travaux et les aménagements nécessaires et « revend » ensuite ce bail par portions d’espace et pour des durées courtes à des entreprises en recherche de souplesse. « Pour un propriétaire particulier, la signature d’un bail avec nous est rassurante puisqu’il n’a plus à gérer les changements de locataires et les remises en état », indique Jules Latournerie, responsable du marketing de Deskeo.

Le plus : avec sa connaissance des demandes des entreprises, la société est également bien placée pour conseiller les investisseurs sur les endroits où acquérir des bureaux dans le Grand Paris.

9 – Fundimmo, la maturité du crowdfunding immobilier

Lancée en 2015, la plate-forme de crowdunding Fundimmo vient d’être rachetée par un important acteur de l’immobilier, le groupe Atland, après quatre ans durant lesquels le site a collecté 45 millions d’euros pour financer 86 projets immobiliers. Dans la pratique, un souscripteur individuel qui veut faire du crowdfunding en passant par Fundimmo achète des obligations d’une SAS (société par actions simplifiées) dont l’unique objet est de réaliser un apport en compte rémunéré au promoteur du projet, de mêmes durée et taux que les obligations. Le promoteur n’a ainsi qu’un seul interlocuteur, la SAS, pour boucler son financement en complément de ce que lui apportent les banques.

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Le souscripteur, quant à lui, touche un rendement élevé sur une courte durée (7 % par an sur deux ans pour l’opération Le Soleil d’Or à Megève financée par Fundimmo en mai 2018, par exemple). Ses gains sont soumis à la fiscalité des revenus mobiliers. En revanche, le particulier prêteur ne bénéficie d’aucune garantie sur le capital. « Les investisseurs viennent chercher dans le crowdfunding un outil de diversification patrimoniale, pas un placement pour la préparation à la retraite ! La plupart investissent 3 000 ou 4 000 euros par opération  », plaide Pierre Andregnette, le directeur des relations investisseurs.

Le plus : Fundimmo va lancer une offre d’investissement participatif en immobilier locatif. L’idée est d’acheter un bien immobilier à plusieurs via une société et de le mettre en location pour partager les loyers entre les acquéreurs.

10 – MeilleureCopro, les charges de copropriété revues à la baisse

Dans le modèle de MeilleureCopro, il y a d’abord un déclencheur : c’est le conseil syndical d’une copropriété qui le mandate. Ensuite, la société prend contact avec le syndic et, en partenariat avec lui, lance des appels d’offres sur les prestataires de l’immeuble. « Les charges ont explosé de deux à trois fois l’inflation depuis dix ans :  l’assurance multirisque immeuble augmente de plusieurs points par an, le chauffage collectif a flambé, explique Edouard-Jean Clouet, l’un des deux fondateurs de la start-up avec François Massot. Quand nous intervenons sur un immeuble, les charges baissent d’un coup. »

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Le principe a déjà séduit plus de 500 copropriétés en France. D’autant que la société se rémunère uniquement sur les économies réalisées.

Le plus : MeilleureCopro commence à lancer auprès des fournisseurs des appels d’offres groupés sur des ensembles d’immeubles afin d’obtenir des prix réduits.

11 – Syment, les assemblées générales en version digitale

Ce n’est pas encore admis par la loi, mais le lobbying est en cours : « Nous travaillons avec les fédérations de propriétaires et les associations concernées pour que les assemblées générales puissent se tenir en utilisant les possibilités du numérique », raconte Guillaume Perrodin, cofondateur avec Mickael Canu de Syment, plate-forme de gestion immobilière pour les syndics de copropriété.

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Le principe ? Les résolutions d’une assemblée générale de copropriété seraient portées sur une blockchain pour les rendre immuables et les propriétaires auraient une semaine pour les ratifier. « Cela résout le problème de l’abstention dans les assemblées physiques ou de l’influence excessive d’une personne charismatique durant la séance. Avec la signature à distance, on peut se prononcer à tête reposée sur des décisions qui touchent à la pérennisation de son patrimoine. » Lorsque la technique sera avalisée, il ne vous restera plus qu’à réclamer à votre syndic d’y recourir via cet outil !

Le plus : Syment a mis au point un « mur de publication de la résidence » qui permet aux propriétaires et locataires de s’exprimer en ligne sur leurs attentes, problèmes, etc.

12 – Rhinov, l’aménagement intérieur en réalité virtuelle

Vous envisagez de casser les cloisons de deux chambres et vous aimeriez visualiser ce que cela va donner ? Envoyez photos et plans des pièces à Rhinov, le site vous proposera une simulation virtuelle en 3D de votre logement réaménagé. Il vous fournira aussi des solutions de décoration selon vos goûts, ainsi que la possibilité de commander les objets présentés (meubles, accessoires…).

Le client type de Rhinov ? « Une femme de 30-40 ans, soit en phase d’installation dans le neuf ou l’ancien, soit qui veut remettre au goût du jour son habitation », constate Xavier Brissonneau, président et cofondateur de cette start up bordelaise. Le prix de la prestation va de 99 à 199 euros par pièce en fonction de la complexité de la demande. Plus de 7 000 clients particuliers et 4 500 professionnels sont déjà clients et l’enseigne Maisons du Monde vient de prendre 70 % du capital de la société pour intégrer son offre à ses magasins et à son site Web.

Le plus : depuis sa création en 2013, l’entreprise a investi 2 millions d’euros en recherche et développement. Elle comprend une quinzaine d’ingénieurs spécialisés en réalité virtuelle, 3D et intelligence artificielle, qui lui permettent de proposer une expérience utilisateur optimale.

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