Immobilier : ces villes d’Ile-de-France vers lesquelles se tournent les investisseurs

Avec le retour de l’encadrement des loyers à Paris et les prix stratosphériques du m² de la capitale, les investisseurs en quête de rendement ou d’une forte plus-value à la revente se tournent de plus en plus vers certaines villes franciliennes.

Parmi les départements plébiscités par les investisseurs, la Seine-Saint-Denis et le Val de Marne figurent en tête de liste. Crédit : Istock

C’est la ruée vers les communes d’Île-de-France pour les investisseurs. En quête de rendements, ces derniers ont chacun leur raison de quitter la capitale : « Il y a un regain d’intérêt des investisseurs pour la proche banlieue, plutôt dû à la hausse du prix du m2 qui a dépassé les 10 000€ sur Paris », constate Michel Mendes, directeur de l’agence Guy Hoquet de Malakoff.

D’autres préfèrent fuir l’encadrement des loyers, de retour dans la capitale depuis le 1er juillet dernier. Quant aux investisseurs les plus aguerris, ils se tournent, depuis quelques temps déjà, vers les territoires bientôt desservis par les nouvelles stations du Grand Paris Express  : « En Île-de-France, les investissements locatifs voient leur proportion monter en flèche avec une hausse de 38,8% entre le 1er semestre 2018 et le 1er semestre 2019. Ils représentent désormais 21,1% des acquisitions, alors que leur part avait déjà progressé de 23,6% l’an passé. Il s’agit d’un niveau jamais atteint dans la région », constate Laurent Vimont président de Century 21.

Les villes stars d’aujourd’hui

Parmi les départements plébiscités par les investisseurs, la Seine-Saint-Denis et le Val de Marne figurent en tête de liste : « La ligne 14 arrive à Saint-Denis à l’horizon 2024 puis à Villejuif en 2025. Pour un investisseur, c’est facile de se projeter, » indique Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Les particuliers misant sur l’immobilier locatif profitent des nombreux logements neufs livrés en même temps que les nouvelles gares pour se tourner vers le dispositif d’investissement locatif Pinel et ainsi bénéficier  d’une baisse d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % pour la mise en location d’un bien durant 12 ans. « Prenez Villejuif, avec un m² moyen autour de 5 500 €, les perspectives de rendement en Pinel sont de 3,5 % brut. La rentabilité locative de l’investisseur sera faiblement impactée par le plafond de loyer prévu par le dispositif puisque les loyers de marché à Villejuif sont au même niveau », précise Franck Vignaud.

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Quant à la Seine-Saint-Denis, tous les projecteurs sont tournés sur Saint-Denis. La commune accueillera le village olympique et paralympique (soit 2000 nouveaux logements) en 2024. Une année charnière pour la ville puisqu’elle correspond aussi à l’ouverture de la future gare Saint-Denis Pleyel. Un carrefour important pour le nord de l’Île-de-France. A l’avenir, la gare sera traversée par les lignes 14, 15, 16,17 et le RER D. Si les prix sont encore abordables dans la ville (environ 3 800 €/m² pour les appartements ) ils augmentent très vite. D’après les notaires de Paris Île-de-France, le territoire a enregistré une hausse de 31,6 % du prix des logements en seulement 5 ans.

Les étoiles de demain

Les investisseurs les plus patients, à la recherche de prix bas, se reportent aussi sur la deuxième couronne, dans des communes comme Orsay, traversée par la ligne 18 du métro à l’horizon 2030 : « Avec un prix moyen à 4 300 €/m² dans le neuf, les perspectives de rendement avoisinent les 4 % en faisant un Pinel », constate le directeur du laboratoire de l’immobilier. Idem pour une ville telle que Massy Palaiseau, nouveau pôle de recherche universitaire, où la ligne 18 s’arrêtera également à l’horizon 2030. Si dans ces territoires, les premiers mouvements d’investisseurs sont ressentis par les professionnels, d’autres paraissent délaissés. C’est le cas de l’ensemble des communes où passera la ligne 16 comme Chelles ou Clichy Montfermeil. Même constat pour les agglomérations situées plus au nord, telles que Sevran-Beaudotte, Aulnay-sous-Bois ou le Bourget. Des secteurs où le marché immobilier est encore calme… mais pour combien de temps ?

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