Crédit immobilier: 4 indices qui prouvent que la fête n’est pas finie pour les acheteurs
Des taux qui n’en finissent plus de reculer, des banques débordées et une assurance qui coûte parfois plus cher que le prêt immobilier lui-même... Pour ceux qui achètent leur logement à l’aide d’un crédit toutes les planètes sont alignées pour un bout de temps.
Depuis avril dernier, la dégringolade des taux des crédits immobiliers permet à un nombre croissant de ménages à passer le cap de l’achat d’un premier bien ou d’un logement plus grand. Une ouverture des vannes qui se traduit dans les chiffres : la barre du million de transactions immobilières a déjà été franchie fin juillet 2019. En vitesse de croisière, 800.000 logements par an seulement changent de main. Du jamais vu !
Côté crédit « l’exceptionnel d’il y a quelques mois est devenu la norme », note Maël Bernier, la directrice de la communication de Meilleurtaux. Le courtier constate dans son 29e observatoire du Crédit immobilier une situation inédite. Les taux immobiliers moyens enregistrés dans le réseau, avant négociation et hors assurances, s’établissent à 1,45% sur 25 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,10% sur 15 ans. Près de 60% des banques sont passées sous les 1,50% sur 20 ans et près de 40% sous 1,10%.
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Une situation qui ne devrait pas changer au cours des prochains mois grâce à la poursuite de la politique monétaire très accommodante de la Banque centrale européenne. Et qui se traduit déjà par des signes qui ne trompent pas.
1- La chute du coût du crédit se poursuit
Qui dit baisse des taux d’intérêt dit augmentation du pouvoir d’achat immobilier. Dans les faits, pour un emprunt de 200.000 euros, Meilleurtaux.com a calculé que la baisse du coût du crédit a atteint 65% en 5 ans ! Ainsi, pour rembourser cette somme sur 20 ans, 2800 euros/mois de revenus nets sont exigés, contre 3200 euros/mois en 2015 et 4000 euros/mois en 2008.
Devenir propriétaire de son premier logement, d’un bien plus grand, mieux situé ou sans défaut peut ainsi devenir réalité. Y compris pour les budgets serrés qui sont resolvabilisés par les taux bas, à condition d’habiter dans des villes épargnées par la flambée des prix. Ainsi que pour les jeunes actifs : les moins de 35 ans représentent 49% des emprunteurs selon Meilleurtaux.com.
2- Certaines banques débordées freinent la cadence voire refusent des dossiers
Avec des conditions de financement aussi favorables, les dossiers ont afflué dans les établissements. A tel point que les acheteurs doivent se montrer très patients avant que leur dossier soit traité. En particulier dans les grandes villes où le marché immobilier est dynamique. Et ne parlons pas des renégociations de crédit : « il faut compter plus de 6 mois pour qu’une renégociation aboutisse puisqu’elles passent après les demandes de prêts », précise Maël Barnier.
« Les banques sont surchargées et certaines n’hésitent pas à fermer le rideau », explique Hervé Hatt, le président de Meilleurtaux.com. Ayant atteint leurs objectifs 2019, certains établissent priorisent le traitement des demandes de prêts qui s’entassent avant d’en accorder de nouveaux. Quitte à proposer des taux dissuasifs pour refuser tout nouveau dossier. La situation devrait toutefois se dénouer à la mi-novembre, une fois les dossiers en attente éclusés et les objectifs 2020 des conseillers lancés. Et la guerre relancée entre les établissements.
3- Les banquiers préfèrent votre épargne à un apport personnel
Avec une capacité d’emprunt boostée par des taux aux plancher, il n’est plus rare que les banquiers proposent d’emprunter 100% du montant du projet, voire jusqu’à 110 %, « désormais même pour un prêt sur 25 ans », note Hervé Hatt. Ce financement sans apport qui couvre non seulement le prix du bien mais aussi les frais de l’opération (de notaire, d’agence, de garantie…) est notamment proposé aux ménages pouvant justifier d’une poche d’épargne. Mais aussi désormais aux jeunes actifs primo-accédants, à condition que leur reste à vivre soit suffisant après paiement des mensualités et que leur taux d’endettement ne dépasse pas 33% des revenus.
4- L’assurance emprunteur coûte parfois plus cher que le crédit
C’est l’un des effets pervers des taux bas : l’assurance emprunteur qui couvre les risques liés au décès, à l’invalidité ou à la perte d’emploi du ou des acheteurs finit par coûter plus cher que le crédit lui-même. Exemple avec un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans décroché à 1,25% par un couple qui s’est couvert à hauteur de 100% chacun : le coût total de l’assurance s’élève à 28.000 euros contre 26.144 euros pour les intérêts du crédit. « Cela tient au fait que la grande majorité des assurances sont calculées sur le capital emprunté, explique Maël Barnier, et restent fixe durant toute la vie du prêt ».