Immobilier Denormandie: toutes les astuces pour réussir votre investissement

Acheter dans l’ancien en centre-ville, rénover et obtenir une belle réduction d’impôt, ce sont les promesses du nouveau régime de défiscalisation. Séduisant, mais il nécessite un certain doigté pour en profiter.

La réussite de votre placement va dépendre de nombreux critères qu’il est parfois difficile d’appréhender et, surtout, d’anticiper. Crédit: iStock.

Le Denormandie, c’est un peu l’Arlésienne de l’investissement immobilier. Tous ceux qui cherchent une rentabilité correcte de leurs placements en parlent mais personne ne sait concrètement comment s’y prendre ni où trouver ces pépites.

Le Denormandie, du nom du ministre chargé de la Ville et du Logement à l’origine de son adoption, est pourtant attrayant. Il s’agit d’acquérir un bien ancien dans les villes ayant besoin de redynamiser leur centre, d’y effectuer des travaux de rénovation puis de le louer dans les mêmes conditions que le Pinel. Le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 euros.

Ces appartements et maisons étant situés en centres-villes, on peut escompter qu’ils se valoriseront avec le temps et qu’il ne sera pas trop difficile de trouver un occupant prêt à verser un loyer correct.

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En réalité, un certain attentisme règne, tant chez les acheteurs potentiels que les professionnels de l’immobilier de défiscalisation qui ne se précipitent pas pour monter des programmes clés en main. Essayons d’y voir plus clair sur ce dispositif dont le fonctionnement est pour une bonne part calqué sur le Pinel mais qui présente tout de même de sérieuses différences. Lesquelles peuvent s’avérer de véritables chausse-trapes pour le particulier qui ne maîtrise pas les subtilités du marché.

Le régime Denormandie en détail

Pour les contribuables familiers de la défiscalisation immobilière, l’investissement Denormandie, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, est un copier-coller du régime Duflot-Pinel. Leur fonctionnement est tellement identique que l’on a du mal à voir a priori en quoi le nouveau dispositif, entré en vigueur en début d’année, se distingue de son aîné qui affiche déjà six ans d’existence. Mais si l’avantage fiscal et les contraintes locatives sont similaires, tout change en ce qui concerne les communes où acheter et, surtout, la nature des immeubles.

Quels avantages fiscaux le contribuable peut-il espérer ?

La réduction d’impôt est strictement analogue à celle accordée pour un achat Pinel. Vous pouvez investir dans une limite annuelle de 300 000 euros, travaux compris, et obtenir un avantage dont le montant variera selon la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer votre bien.

Il sera de 12 % du prix pour une période de six ans. Pour neuf ans, on passe à 18 %, enfin, à 21 % pour douze ans. Soit une réduction totale d’impôt de 36 000 euros, 54 000 euros ou 63 000 euros répartie sur le nombre d’années de votre engagement.

Comme pour le Pinel, le prix global (incluant travaux et frais) de votre placement ne doit pas dépasser 5 500 euros le mètre carré. S’il est supérieur, la valeur de votre investissement prise en compte sera rognée et ce, même si vous ne dépassez pas le plafond de 300 000 euros. Par exemple, votre opération immobilière, pour un 50 mètres carrés, vous revient à 300 000 euros, soit 6 000 euros le mètre carré : le montant retenu par le fisc pour déterminer votre réduction d’impôt ne sera que de 275 000 euros (5 500 euros x 50 mètres carrés).

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En outre, toujours à l’instar du Pinel, la réduction d’impôt ne peut être calculée, au titre d’une même année d’imposition, que sur le prix de revient de deux logements au maximum. Vous pouvez donc réaliser en 2019 deux achats pour un montant respectif de 150 000 euros. Pour l’appréciation de cette règle, sachez qu’il y a lieu de prendre en compte à la fois les acquisitions de biens bénéficiant du régime Pinel et ceux relevant du Denormandie. Autrement dit, au titre d’une année, le plafond du Pinel et du Denormandie est de 300 000 euros au total, et non pas de 600 000 euros (300 000 euros pour chaque dispositif ).

Quelles sont les contraintes locatives imposées au propriétaire-bailleur ?

Les contraintes locatives sont elles aussi copiées sur le Pinel. Pendant toute la durée de location, vous devez respecter des plafonds de loyers par mètre carré, charges non comprises, variant en fonction du lieu d’implantation de votre immeuble. Pour les déterminer, vous devez donc vous référer au zonage Pinel même si ce dernier ne correspond pas à la liste des communes donnant droit au Denormandie (voir question suivante). Pour 2019, ils sont par mètre carré et par mois de :  17,17 euros dans la zone A bis ; 12,75 euros dans le reste de la zone dite A ; 10,28 euros dans la zone B1 ; 8,93 euros dans les zones B2 et C.

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Par ailleurs, les revenus de vos locataires ne doivent pas excéder certains montants, ces derniers étant eux aussi fixés selon les barèmes Pinel (voir p. 103). Ainsi, pour un couple avec deux enfants, le seuil de ressources ne devra pas être supérieur à 60 420 euros en zone B1 et 54 379 euros en zone B2. Il faudra vérifier les avis d’impôt de vos candidats locataires établis au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail (par exemple, pour un bail signé en 2020, ce sont les revenus de 2018 qui seront considérés). Attention, ce n’est pas le montant taxable qui est à prendre en compte, c’est le revenu fiscal de référence, lequel peut être plus élevé puisqu’il intègre des ressources exonérées.

Quelles sont les communes où l’investissement est possible ?

Oubliez tout de suite la notion de zones A bis, A, B1, B2 et C. Elles ne servent qu’à déterminer les plafonds de ressources et de loyers. Votre achat ne peut se faire que dans certaines villes définies par l’article 199 novovicies, IV bis du Code général des impôts. Les logements pouvant prétendre au dispositif Denormandie doivent être situés « dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire ». Bien entendu, les zones Pinel couvrant tout le territoire, il apparaît que 10 % de ces villes se trouvent en zone A, 14 % en zone B1 et 74 % en zone B2 et C. Or, pour ces deux dernières, le Pinel n’est plus possible depuis le 1er janvier 2018. Avec le Denormandie, le particulier peut donc élargir son périmètre de prospection.

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On arrive ainsi à un total de 244 communes éligibles. Dans la pratique, selon une étude réalisée par La Maison de l’Investisseur, spécialisée dans la commercialisation de programmes immobiliers, il s’agit essentiellement de villes de taille intermédiaire dont la population est en moyenne de 31 000 habitants. On passe de Louvroil, dans le Nord (6 558 âmes au dernier recensement), à Ambérieux-en-Bugey, dans l’Ain (14 081 habitants), Nevers, dans la Nièvre (33 235), pour culminer à 132 660 habitants à Limoges, dans la Haute-Vienne. Selon cette étude, le prix moyen dans toutes ces villes est de 1 576 euros par mètre carré, ce qui peut permettre de réaliser des achats peu onéreux.

Un arrêté (LOG L1903826A du 26 mars 2019) précise que, par « centre des communes », il faut entendre les zones de bâti continu dans la limite des territoires de ces villes. Mais Bercy ne définit pas ces zones. Selon la nomenclature de l’Insee, la seule existante, elles ne doivent pas connaître de coupures de plus de 200 mètres entre deux constructions. S’agit-il de coupures créées par des terrains vagues, des parcs ou des jardins ? Nul ne le sait, ce qui pourrait donner lieu à des interprétations fantaisistes des centres des impôts. Autrement dit, mieux vaut acheter dans les quartiers les plus densément construits plutôt qu’en périphérie des centres-villes.

Dans quel type d’immeuble peut-on acheter et quels travaux entreprendre ?

Votre appartement ou votre maison doit être un bien à rénover et les travaux doivent représenter 25 % du coût total de votre investissement. Il s’agit donc systématiquement de logements anciens. Les textes ne donnant pas d’indications sur les dates de construction, votre acquisition peut porter autant sur un immeuble du XVIIe siècle que sur une maison des années 60.

Vous pouvez soit acheter seul et faire effectuer les travaux par les artisans que vous aurez choisis, soit acquérir en VIR (vente d’immeubles à rénover) auprès d’un professionnel de l’immobilier qui se chargera des travaux.

Le seuil de 25 % du coût total nécessite des précisions. Prenons l’exemple d’un investissement au plafond, soit 300 000 euros. Les travaux doivent alors atteindre un montant de 75 000 euros. Si votre achat, frais notariés compris, est de 225 000 euros, c’est bien plus de 25 %. Car en procédant de cette façon, vous dépenseriez 56 250 euros en rénovation, soit seulement 20 % d’un montant total de votre Denormandie de 281 250 euros. En pratique, c’est 33,33 % de travaux calculés sur un prix d’achat de 225 000 euros qu’il convient d’entreprendre pour arriver au seuil de 25 % du coût total.

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De plus, selon les décrets publiés au Journal officiel, seuls sont retenus « les travaux de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement permettant d’améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % en logement individuel et de 20 % en collectif ou de réaliser deux des cinq catégories de travaux suivantes : isolation des toitures, des murs ou des parois vitrées donnant sur l’extérieur, installation ou remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude, tous ces équipements devant répondre à des caractéristiques techniques et des critères de performance précisés dans un arrêté LOGL 1903827A paru au Journal officiel du 27 mars 2019 ». Les travaux doivent aboutir à une consommation inférieure à 331 kWh/m²/an au moins, l’équivalent d’une étiquette énergie E.

En d’autres termes, tout ce qui est relève de la réhabilitation (des parquets, des murs, des plafonds, changement de revêtements ; modernisation des équipements comme la salle de bains ou la cuisine) et de l’ornementation ou de la décoration (peintures, tapisseries…) est écarté. Encore que, les textes précisant que sont exclus « les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables », on peut s’interroger, faute d’explications du fisc, sur leur traitement lorsqu’ils sont réalisés dans un package comprenant ceux liés à la performance énergétique. Sur ce sujet délicat, une réaction de Bercy serait la bienvenue car ce flou artistique pourrait être source de litiges avec les contrôleurs des impôts.

Autres points à savoir : vous devez absolument faire appel à des entreprises. Si vous réalisez vous-même les travaux, le Denormandie vous sera refusé. N’achetez pas non plus les matériaux, seules les dépenses facturées par les artisans sont prises en compte. Enfin, et c’est très important, les travaux donnant droit à la réduction d’impôt ne pourront pas venir en déduction de vos futurs revenus fonciers et contribuer à dégager un déficit foncier imputable sur l’ensemble de vos revenus.

L’intérêt du placement et les pièges à éviter

Sur le papier, et malgré les difficultés techniques relatives aux travaux, le Denormandie permet d’acheter en centre-ville dans un bel immeuble ancien.

Or, depuis plusieurs années déjà, on assiste à un retour vers les villes, les aléas d’une vie en périphérie, souvent le coût et le temps de transport, y étant pour beaucoup. Les candidats à la location pour ce type de biens sont a priori plus nombreux et si l’appartement ou la maison est dans un quartier recherché ou revalorisé grâce à la politique de développement de la commune, vous pourrez à long terme espérer une plus-value à la revente.

Mais tout n’est pas si simple. La réussite de votre placement va dépendre de nombreux critères qu’il est parfois difficile d’appréhender et, surtout, d’anticiper. Il faut investir dans la bonne ville, le bien idoine et décider si l’on opère par soi-même ou si l’on passe par un professionnel de l’immobilier de défiscalisation, supposé maîtriser les arcanes de la loi et ses contraintes.

Le choix de la ville, une étape fondamentale

Pour Bercy, l’obtention d’un avantage fiscal relève rarement de la philanthropie. En matière d’immobilier, la carotte vous est accordée pour vous substituer aux carences de l’Etat, comme c’est le cas des monuments historiques, ou pour venir en renfort des politiques nationales ou locales. Le Denormandie répond au deuxième schéma. Il s’agit d’accompagner les tentatives de réhabilitation et de redynamisation de villes à l’écart de la croissance. Selon une enquête de La Maison de l’Investisseur, spécialisée dans la commercialisation de programmes immobiliers, la moitié des communes donnant droit à la réduction d’impôt sont situées dans « la diagonale du vide ».

Concrètement, il s’agit de villes qui perdent des habitants et des emplois. Sauf politique volontariste et efficace à moyen terme de la collectivité locale, le marché locatif restera atone, la vacance locative y étant de 11 % pour une moyenne française de 7 %, et la revalorisation du patrimoine sera hasardeuse. D’autant plus que le coût des travaux, entre 600 et 700 euros le mètre carré, ajouté à celui de l’achat, peut aboutir à un montant plus élevé que le prix de revente possible.

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Il ne faut toutefois pas désespérer car l’avantage de ces cités, c’est justement la modestie des prix. Ils y sont inférieurs de 30 % à la moyenne et tournent autour de 1 576 euros le mètre carré. Et si la moyenne des loyers est plus faible que les plafonds autorisés par la loi, la rentabilité peut être au rendez-vous pour peu que l’investissement soit réalisé sans recourir à l’emprunt. MeilleursAgents a ainsi analysée 214 villes éligibles : 70 % d’entre elles présentent une rentabilité positive et un profil de risque acceptable (facilité à trouver un locataire, vacance limitée des biens, revente avec plus-value envisageable). Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg forment le trio de tête des plus attractives .

Le choix du bien : maison ou appartement en copropriété

Comme pour tout investissement, mieux vaut choisir une commune dont vous êtes en mesure d’appréhender la demande locative et le montant du loyer que vous pouvez fixer. Si vous habitez Lille, privilégiez les communes du Nord figurant sur la liste de l’article 199 novovicies, IV bis du Code général des impôts (Roubaix, Tourcoing…), plutôt que Rodez ou Villefranche-de-Rouergue dans l’Aveyron si vous n’y avez jamais mis les pieds.

Ensuite, vous devez identifier le bien idéal. Et la tâche n’est pas facile. Dans ces villes moyennes, les habitants préfèrent une maison à un immeuble en copropriété. Il faut en priorité orienter vos recherches en ce sens. Ainsi, mieux vaut pour notre Lillois acheter une maison en briques avec jardin dans un coron ou dans une courée tourquennoise ou roubaisienne plutôt qu’un appartement dans un immeuble des années 50. Les deux premières sont recherchées par une clientèle jeune et branchée, alors que le troisième suscite peu d’intérêt des candidats à la location.

Mais dans nombre de centres-villes, dénicher une maison s’apparente à chercher une aiguille dans une botte de foin. L’appartement est alors la seule issue. Si l’achat d’un logement dégradé est souvent obligatoire pour répondre au quota de 25 % de travaux, il en va autrement d’une copropriété. Et c’est là toute la difficulté pour un particulier. Si l’immeuble est lui-même en mauvais état, vous ne louerez pas, même si votre bien répond aux normes de confort. Comme votre voix dans les assemblées de copropriétaires ne suffira pas pour faire rénover l’immeuble, concentrez-vous sur les lots en mauvais état dans des immeubles entretenus.

Passer par un intermédiaire ou gérer soi-même

Cette recherche d’appartement est une gageure. Il est donc tentant de se tourner vers un professionnel susceptible de vendre un bâtiment divisé en plusieurs lots et entièrement rénové selon les exigences Denormandie. Malheureusement, ce type de produit est rarissime pour le moment. Les spécialistes préfèrent commercialiser du Pinel ancien, c’est-à-dire des immeubles entièrement rénovés au point de les assimiler à du neuf et situés dans de grandes villes qui ne sont pas éligibles au Denormandie. Et lorsque des programmes sont proposés, ils sont onéreux.

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Prenons l’ancienne école du Présidial, ensemble immobilier dans le centre de Limoges, vendu par Buildinvest. Le prix des appartements est dans la norme puisqu’il varie entre 957 et 1 296 euros le mètre carré, la moyenne pour la ville étant de 1 234 euros. Mais le coût des travaux gonfle sérieusement la note, de 4 258 à 4 924 euros le mètre carré, un tarif très haut pour la capitale du Limousin où les appartements anciens de standing dans le centre se négocient entre 2 000 et 2 700 euros le mètre carré.

L’explication tient à la pluralité des régimes fiscaux possibles. Sur ce programme, l’investisseur peut en effet opter pour le Denormandie ou le Malraux, lequel donne droit à une diminution d’impôt beaucoup plus importante (jusqu’à 120 000 euros), dont le montant repose sur l’ampleur des travaux, ce qui n’est pas le cas pour le Denormandie.

Même problème quand il y a dualité entre le Denormandie et le déficit foncier, ce dernier permettant de déduire les travaux de ses loyers puis de constater un déficit reportable sur son revenu global. Or, pour ce régime aussi, plus il y a de travaux, plus la défiscalisation est importante. Ainsi, les investisseurs qui s’intéresseront aux projets commercialisés dans les mois à venir auront à choisir entre plusieurs régimes de défiscalisation. Ceux qui préféreront le Denormandie seront confrontés à un effort de rénovation supérieur à celui nécessaire pour ce nouveau dispositif.

Cela ne veut pas dire que vous devez renoncer au Denormandie. Mais un fort engagement personnel dans le projet sera nécessaire. Outre qu’il vous faudra sélectionner la ville idoine, vous devrez chercher la bonne affaire, évaluer les travaux et en surveiller la réalisation car votre centre des impôts vous demandera des justificatifs sur leur nature et leur montant, et ne vous accordera la réduction d’impôt que s’ils sont effectués dans les deux ans suivant votre acquisition. Enfin, vous devrez trouver un locataire.

Et sur ce point, il faudra être souple. Les plafonds Pinel applicables au Denormandie sont souvent plus élevés que les loyers de marché, même s’il existe des exceptions, comme Corbeil-Essonnes, où le loyer est plafonné à 12,75 euros par mètre carré alors que la moyenne s’y monte à 15,05 euros. Vous devrez accepter de percevoir un loyer plus modeste car sans locataire dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux, vous pourrez dire adieu à votre réduction d’impôt. Ce qui, après tous ces efforts, serait bien dommage !

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