Investissement immobilier locatif : comment décrocher des conditions d’emprunt optimales ?

Dans l’idéal, les mensualités de remboursement de votre crédit immobilier doivent être proches du loyer hors charges que vous pratiquerez.

Même dans un contexte très favorable à l’emprunteur, le taux du crédit immobilier demeure le paramètre qui pèse le plus dans le coût d’un financement immobilier. Crédit: iStock.

La mise en place d’un financement est une étape cruciale dans un investissement immobilier locatif. Il doit vous permettre de réaliser votre projet avec des conditions d’emprunt optimales, adaptées à votre situation et grâce auxquelles le budget annuel de votre opération sera équilibré. Dans l’idéal, les mensualités de remboursement correspondent approximativement au loyer hors charges attendu, de manière à limiter l’effort de trésorerie au paiement des autres dépenses du bailleur : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance du propriétaire non occupant et travaux imprévus, pour les plus courantes.

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Cet équilibre n’est pas évident à atteindre et exige quelques concessions, soit au niveau de l’apport personnel, afin de réduire le montant emprunté, soit au niveau de la durée du crédit, afin d’atténuer le poids des remboursements. Déterminer ces deux éléments au plus juste est donc essentiel. Ensuite, seulement, vous pourrez focaliser votre attention sur le taux d’emprunt proposé par la banque, sans omettre de regarder celui de l’assurance, également très variable d’un établissement à l’autre. Le contexte vous est favorable : les banques ne se sont jamais montrées aussi conciliantes et enclines à négocier !

1 – Déterminez le montant de votre apport personnel

C’est souvent l’existence d’une épargne disponible qui déclenche le projet d’investir dans l’immobilier. Ce qui est une bonne chose, car les banques apprécient cette participation directe de l’emprunteur au financement, qui constitue à leurs yeux un gage de sécurité. Elles vous accorderont plus facilement un taux avantageux. Mais pour un investissement locatif, l’apport personnel n’est pas obligatoire.

Nombreux sont les établissements prêteurs disposés à financer le projet à 100 %, voire, pour les meilleurs profils, à 110 % en incluant les frais de notaire. Dans un contexte de taux d’intérêt très bas, il peut être tentant, en effet, d’emprunter le maximum et de placer son petit pécule sur un support rémunéré. L’idée n’est pas mauvaise, d’autant qu’un tel crédit s’apparente à une prévoyance intéressante en faveur de votre famille, dans la mesure où en cas de décès ou d’invalidité en cours de prêt, l’assurance remboursera tout ou partie des sommes dues.

Mais il ne faut pas trop attendre de cette stratégie. Placer l’argent que vous pourriez utiliser en apport personnel sur une assurance vie et emprunter l’équivalent avec le dessein qu’à terme, l’enveloppe financière vous aura rapporté davantage que le coût supplémentaire lié à un emprunt important n’est pas très réaliste aujourd’hui. Les taux d’intérêt sont certes exceptionnellement bas (1,11 % en moyenne sur quinze ans, selon Meilleurtaux.com), mais le rendement des fonds en euros l’est aussi (autour de 1,40 % attendu pour 2019, selon le cabinet de conseils Facts & Figures). Et ce dernier risque de baisser encore à l’avenir. Il n’y a guère qu’un placement sur un vieux plan d’épargne logement (PEL), ouvert avant le 31 janvier 2015 et assurant une rémunération brute de 2,50 %, qui peut garantir un effet bénéfique. D’autant qu’il ne faut pas oublier que les taux, s’ils sont formidablement bas, ne représentent pas le coût réel du crédit puisqu’il faut notamment ajouter l’assurance décès invalidité, dont les taux évoluent entre 0,10 et 1,50 % selon le profil de l’emprunteur.

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Le montant de l’apport personnel déterminant la somme à emprunter, mieux vaut réaliser quelques simulations en bougeant le curseur entre ces deux éléments pour en mesurer l’impact sur les mensualités. Inévitablement, plus vous emprunterez, plus vous devrez allonger la durée du prêt pour maintenir l’équilibre entre remboursement et loyer perçu. Les simulateurs en ligne des courtiers ou banques vous seront très utiles.

2 – Fixez la bonne durée de crédit

Allonger la durée de son prêt pour emprunter davantage tout en maintenant des échéances bancaires proches du loyer à percevoir apporte un certain confort et permet de préserver votre capacité d’endettement pour d’autres projets. C’est la solution de facilité, celle qui est retenue la plupart du temps, puisque la durée moyenne d’un emprunt souscrit dans le cadre d’un investissement immobilier est de vingt ans, selon le Crédit Foncier. Elle correspond, du reste, au délai maximal accordé par les banques, aujourd’hui, pour ce type d’opération. Pourtant, ce n’est pas forcément l’option à adopter de manière automatique car, contrairement aux apparences, plus votre prêt est long, plus il est cher. Deux paramètres se cumulent, en effet, pour alourdir le coût final de l’emprunt : le taux et le temps. Plus la durée est longue, plus le taux est élevé et plus longtemps il faudra payer des intérêts et des cotisations d’assurance.

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Prenons un exemple. Vous avez besoin d’emprunter 100 000 euros. Si vous optez pour un crédit de quinze ans, vous pourrez raisonnablement obtenir un taux d’intérêt de 1,11 %. Votre mensualité sera de 633 euros et votre crédit vous coûtera au total 14 002 euros, assurance comprise. Si, pour diminuer le montant mensuel, vous empruntez sur vingt ans, le taux passera à 1,25 %. Vous ne débourserez plus que 501 euros, mais le coût du crédit s’élèvera à 20 272 euros. Pour « gagner » 132 euros de remboursement chaque mois, vous perdez finalement plus de 6 000 euros (simulation réalisée avec Meilleurtaux.com).

L’impact de la durée est à mesurer également au regard de l’amortissement du capital emprunté, surtout si vous estimez, au moment de la souscription, que vous céderez le bien avant le terme du prêt. Poursuivons notre exemple. Si vous décidez de vendre au bout de dix ans (ce qui est considéré comme une durée de détention intéressante pour un bien locatif ), le capital restant dû ne sera que de 35 198 euros dans le cadre d’un prêt de quinze ans mais de 53 119 euros sur vingt ans. Autant dire qu’avant d’allonger la durée du crédit par commodité, vous devez faire attention aux répercussions sur le coût total du crédit et l’amortissement du capital. Si vous en avez la capacité financière, mieux vaut limiter la durée du prêt. Là aussi, les simulateurs seront très utiles.

3 – Décrochez un bon taux

Vous devez vérifier que votre banque propose un « bon » taux, car même dans un contexte très favorable à l’emprunteur, il demeure le paramètre qui pèse le plus dans le coût d’un financement immobilier. Malgré une forte concurrence entre banques, il est encore possible de constater des écarts importants, pour un profil identique. La différence se fera sentir sur le montant de la mensualité à rembourser et le total des intérêts payés sur la durée du prêt.

Prenons le cas d’un emprunt de 100 000 euros sur quinze ans. Avec un taux de 1,11 %, une bonne proposition aujourd’hui dans ce cas de figure, la mensualité sera de 603,34 euros, hors assurance. Sur quinze ans, il vous en coûtera 8 602,05 euros d’intérêts. Si le taux avancé par votre banque est de 1,75 %, la mensualité passera à 632,06 euros, soit seulement 28,72 euros de plus. Mais rapporté à la durée du crédit, le montant des intérêts passe à 13 771 euros, soit 5 168,95 euros supplémentaires. En règle générale, même avec un gain de seulement vingt points de base, la différence ne sera pas négligeable, surtout si le prêt est d’une durée supérieure.

Le TAEG, l’outil pour comparer les offres. Exprimé en pourcentage du montant de la somme empruntée, le taux annuel effectif global (TAEG) est un indicateur représentatif du coût total du crédit, qui doit figurer dans toutes les offres. Il prend en compte tout ce que vous paierez : les intérêts, les frais de dossier, les primes d’assurance décès, invalidité, incapacité de travail, les frais de garantie, les commissions ou rémunérations de toute nature. Le TAEG vous permet de faire votre choix parmi plusieurs offres de crédit comparables et devient un outil de négociation auprès des banques. Le « coût total du crédit », également obligatoire, est un autre élément de comparaison très utile, plus concret cette fois, car exprimé en euros. Il comptabilise les mêmes frais que le TAEG.

Pour vérifier si votre taux est avantageux, vous pouvez consulter l’un des nombreux sites de courtage en ligne (Empruntis.com, Meilleurtaux.com, Vousfinancer.com…) ou encore celui de Crédit Logement, un organisme de cautionnement, qui publient régulièrement des observatoires de taux. Vous y apprendrez ainsi ce qui, dans votre région, pour la durée d’emprunt que vous envisagez, peut être considéré comme un « bon taux », un « taux excellent » ou, au contraire, un « taux moyen ». Ces informations vous donnent des points de repère pour démarrer vos recherches de financement. Mais il faut savoir qu’elles sont calculées pour un profil « lambda », alors que l’établissement prêteur retient de nombreux paramètres : votre apport personnel, vos revenus, vos charges, votre contrat de travail, la nature du projet à financer et, bien sûr, l’intérêt de votre « profil client ». Autre élément pris en compte : la nature du crédit, amortissable ou in fine.

Par ailleurs, les banques présentent des taux d’intérêt identiques pour financer l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Axa, toutefois, applique une tarification différente pour le locatif.

L’assistance d’un courtier peut être précieuse, mais attention au montant de sa commission qui peut réduire à néant le gain qu’il vous aura fait gagner avec un taux plus bas. Attention aussi aux contreparties exigées par la banque en échange d’un taux canon (comme la domiciliation des revenus). Dans un secteur devenu très concurrentiel, n’hésitez pas à solliciter plusieurs établissements, à comparer et à utiliser les offres reçues pour négocier directement avec votre banquier.

4 – Recherchez un contrat individualisé d’assurance

A se focaliser sur les taux d’intérêt, les emprunteurs peuvent avoir tendance à en oublier de regarder le taux d’assurance décès invalidité… A tort, car cette assurance exigée par la banque, en plus de la garantie caution ou hypothèque, pèse lourd. La cotisation, incluse dans l’échéance mensuelle globale à payer, est calculée à partir d’un pourcentage appliqué au montant du capital emprunté (ou, plus rarement, du capital restant dû). Puisque cette assurance vous couvre en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail ou de perte d’emploi, son coût varie en fonction de votre profil (âge, santé et risques liés à votre métier ou à votre activité sportive). Plus le risque est important, plus le taux est élevé. Comme en matière de crédit, chaque établissement définit sa politique et a ses propres barèmes selon le profil de l’emprunteur. Les cotisations peuvent ainsi varier de plusieurs points de base.

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Or il faut savoir que rien ne vous oblige à adhérer au contrat de groupe de la banque que vous retenez pour le prêt. Depuis la Loi Lagarde du 1er juillet 2010, vous êtes libre de souscrire ailleurs un contrat « individualisé  ». Votre banque ne peut le refuser dès lors que les garanties sont équivalentes à celles qu’elle propose. Quel que soit votre profil, faites toujours jouer la concurrence. Le plus simple pour cela est de faire appel à un courtier, dès que vous avez connaissance du taux d’assurance qui vous sera appliqué. Négliger cet aspect peut vous faire rapidement perdre le bénéfice d’un taux d’intérêt âprement négocié. Pour ceux qui auraient signé précipitamment, il est toujours possible de changer d’assurance dans l’année qui suit la signature du prêt, puis à chaque date anniversaire.

Prenons l’exemple d’un emprunt de 100 000 euros sur quinze ans. Avec un taux de 1,25 %, accompagné d’un taux d’assurance de 0,45 % du montant emprunté, votre échéance mensuelle sera de 647,05 euros, dont 37,50 euros d’assurance. Le coût total du crédit sera de 16 469 euros, dont 6 750 euros d’assurance. Si vous obtenez un meilleur taux d’intérêt – inférieur à 25 points de base – , soit 1 %, vous baisserez un peu votre mensualité et le coût total passera à 14 479 euros, soit tout de même 2 000 euros de gain. En revanche, si vous négociez un taux d’assurance inférieur de 25 points de base à celui proposé initialement (soit 0,20 %), tout en conservant un taux d’intérêt à 1,25 %, vous serez nettement plus gagnant. La mensualité sera de 626,22 euros dont 16,67 euros d’assurance, et, surtout, le coût total du crédit sera de 12 719 euros.

Pour faire votre choix d’établissement, aidez-vous du TAEA (taux annuel effectif de l’assurance) qui est un indicateur standardisé obligatoire, exprimé en pourcentage, et qui permet de mesurer le coût réel de l’assurance. La souscription d’un contrat alternatif sera particulièrement intéressante pour les jeunes de moins de 30 ans qui pourront prétendre obtenir un taux très attractif de 0,10 %.

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