Investir dans l’immobilier: comment repérer les villes où la demande locative est élevée ?

Pour réaliser un investissement gagnant dans l’immobilier locatif, l’emplacement du bien est fondamental. Nos conseils pour faire le tri et choisir la ville dans laquelle mener à bien votre projet.

Dans un investissement immobilier locatif, Llemplacement est stratégique, mais la qualité intrinsèque du bien l’est également. Crédit: iStock.

Quel que soit votre objectif, le logement que vous comptez acquérir dans le cadre d’un investissement immobilier locatif devra être loué vite et à un bon niveau de loyer et, par la suite, rester le moins longtemps possible inoccupé entre deux locataires. Les loyers permettant la plupart du temps de rembourser le prêt souscrit pour financer l’opération, chaque mois ou même chaque semaine de vacance locative pèse lourd dans le budget annuel. Pour réussir son investissement, il est donc impératif d’acheter là où la demande locative est soutenue.

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Vous mettrez toutes les chances de votre côté si vous visez une grande ville, surtout si elle figure dans la liste des 28 agglomérations françaises classées « zone tendue » par décret. Celles-ci sont, en effet, caractérisées par un déséquilibre de l’offre et de la demande de logements locatifs. Des règles particulières visant à modérer la progression des loyers et à mieux protéger le locataire s’y appliquent, mais, pour le propriétaire, ce classement lui garantit une demande locative forte et constante. Les emplois ne manquent pas, assurant la présence de candidats solvables, les locataires tournent et ont des besoins en logement évolutifs, les étudiants y sont nombreux. Pour savoir si une commune est située en zone tendue, consultez le site : Service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues.

Evaluer le potentiel des villes moyennes

A l’inverse, le fait que la ville ne soit pas classée « tendue » n’est pas un signal pour ne pas vous y intéresser. N’en déduisez pas que le marché locatif y est faiblard ! Aujourd’hui, les villes moyennes (entre 20 000 et 100 000 habitants) sont celles qui offrent la meilleure rentabilité, justement car les prix de vente y sont inférieurs à 2 000 euros le mètre carré.

Y investir suppose toutefois de passer en revue de manière attentive les critères qui permettront d’en évaluer le potentiel : la ville est-elle attractive économiquement ? Offre-t-elle de nombreux emplois ? A-t-elle des projets d’urbanisme, d’implantation de pôles industriels ou tertiaires, d’enseignement supérieur, d’amélioration des transports urbains ? Y a-t-il des étudiants ? Et si oui, combien ? Vous pouvez également consulter les annonces de location immobilière via des sites Internet, type Leboncoin.fr ou SeLoger pour prendre connaissance de l’offre existante, et, bien sûr, interroger les professionnels.

Quelle que soit la tendance générale du marché dans la localité sélectionnée, il faut savoir que c’est toujours en hypercentre que la demande est la plus soutenue, jeunes cadres et étudiants appréciant la convivialité des quartiers commerçants. Les prix de vente correspondant au haut de la fourchette des valeurs immobilières, ce n’est pas ici que vous obtiendrez la meilleure rentabilité mais vous louerez vite et à un bon loyer. Les quartiers à proximité immédiate d’une zone d’activité dense (centre d’affaires ou hôpital, par exemple) et, mieux encore, d’un pôle universitaire, sont aussi des valeurs sûres, même quand ils sont excentrés. Vous aurez alors l’avantage d’acheter à un prix moins élevé que dans le centre.

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L’offre n’étant pas suffisante pour répondre à la demande dans les secteurs prisés, celle-ci se déplace naturellement le long des lignes de transports en commun. L’accessibilité aux pôles d’attractivité (hypercentre, facultés, écoles, zone tertiaire…) est donc devenue un aspect déterminant pour les locataires au moment de choisir leur logement, un critère dont vous devez tenir compte. Toutefois, s’il faut rechercher en priorité un bien situé dans un quartier correctement desservi, ne négligez pas les projets d’extension. En effet, toutes les grandes métropoles ont fait du dynamisme de leur réseau un vecteur de développement économique. A défaut, les biens « isolés » doivent au moins disposer d’un parking ou d’une facilité de stationnement.

Notre sélection de 8 villes à fort potentiel

L’emplacement est stratégique, mais la qualité intrinsèque du bien l’est également. Les logements trop atypiques, peu fonctionnels, présentant un défaut majeur (manque de clarté, par exemple, ou situés à proximité d’un établissement susceptible de provoquer des nuisances sonores, comme une boîte de nuit) sont à éviter absolument, quand bien même le prix serait adapté. Y compris sur un marché tendu, les locataires sont exigeants et ne sont pas disposés à accepter n’importe quoi à n’importe quel prix. Vous vous exposeriez à des difficultés pour le louer ou à un turn-over important des occupants.

Pour vous guider dans votre prospection, nous avons sélectionné huit villes en raison du dynamisme de leur marché locatif, offrant de belles opportunités d’investissement, quel que soit l’objectif poursuivi : la rentabilité, la constitution d’un patrimoine ou la défiscalisation .

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