Les Français sont de plus en plus nombreux à plébisciter la l’immobilier locatif pour se constituer un patrimoine. Selon les chiffres du réseau d’agences Century 21, les investissements locatifs représentent 26,5 % des achats immobiliers, alors qu’en 2014, cette part n’était que de 15 %. En outre, ils ne sont plus l’affaire des seuls foyers aisés en milieu de carrière professionnelle, comme ce fut longtemps le cas.

Des catégories plus modestes, des jeunes et des seniors – même ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale  – se lancent désormais. A l’heure où les rendements des placements financiers s’amoindrissent et où les plus grandes incertitudes planent sur les retraites, l’immobilier constitue la valeur refuge par excellence.

Les conditions d’emprunt exceptionnellement favorables contribuent largement à cet engouement. A la fin de l’été, le taux moyen d’emprunt, toutes durées confondues, est descendu à un niveau record de 1,17 %, selon l’organisme de cautionnement Crédit Logement. Le financement est cinq fois moins cher qu’au début des années 2000.

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Plus rentable que le livret A et le fonds en euros

De plus, les perspectives de rentabilité – de l’ordre de 6 ou 7 % – sont à elles seules suffisantes pour encourager le passage à l’acte. Même en rappelant que ces chiffres correspondent à une rentabilité brute, qui ne tient pas compte des charges du bailleur sur l’année et encore moins de la fiscalité. Il n’empêche. Devant la faiblesse des rémunérations des produits d’épargne réglementés tels que le livret A ou le plan d’épargne logement, à respectivement 0,75 % net et 1 % brut de prélèvements sociaux en 2019, ou encore des fonds en euros classiques, estimés à 1,40 % pour 2019 par le cabinet Facts & Figures, l’immobilier locatif apparaît très attractif.

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Il l’est d’autant plus que les prix ne cessent de progresser de manière constante et régulière depuis 2015 . D’après l’Insee, au deuxième trimestre 2019, ils ont enregistré une hausse de 3,2 % sur un an en France métropolitaine, avec des pointes spectaculaires pour Paris (+ 6,3 %) et dans certaines grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes), la moyenne nationale étant tirée vers le bas par les zones rurales où l’évolution est proche de zéro.

Mais pour aboutir à des taux de rendement satisfaisants et à une plus-value, encore faut-il investir habilement. Dans un marché immobilier au beau fixe, clairement tendu dans les grandes métropoles, où les délais de revente sont par ailleurs très courts, il est tentant de se laisser entraîner par la frénésie ambiante et d’acheter trop vite. Or un produit médiocre ne générera pas le gain escompté, ne se valorisera pas ou sera source de charges trop lourdes à assumer.

Pour réussir son investissement locatif, il ne suffit pas d’acquérir un bien à bon prix. Il faut le cibler en fonction de son objectif, ce qui suppose de vous interroger en amont du projet. Si vous recherchez la rentabilité, vous n’achèterez pas au même endroit que si vous visez en priorité la valorisation de votre capital. En toute hypothèse, vous devrez toujours vous concentrer sur les zones où la demande locative est forte, ce qui vous imposera de procéder à quelques vérifications au préalable.

Pour réaliser une opération gagnante, il vous faudra également maîtriser votre budget, aussi bien au moment de l’acquisition que par la suite, et donc avoir pleinement conscience, dès le départ, de l’ampleur des frais et charges liés au statut de propriétaire bailleur. La fiscalité est un autre élément à mesurer, sous peine que celle-ci n’obère de manière regrettable la belle rentabilité de votre investissement.

Enfin, dernière pierre à l’édifice : il sera impératif de soigner le financement afin que le remboursement des échéances de l’emprunt et le paiement des dépenses qui vous incombent se fassent de la manière la plus confortable possible et n’entravent pas vos futurs autres projets.

Laurence Roy

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