Réussir son investissement locatif : les points auxquels il faut être attentif

Disposer d’un complément de revenus, défiscaliser ou se constituer un patrimoine destiné à se valoriser ? A chaque objectif correspond une stratégie immobilière idoine. Nos conseils.

Si vous en avez les moyens, la capitale et sa banlieue limitrophe sont des valeurs sûres pour vous constituer un patrimoine immobilier. Crédit: iStock.

Un investissement locatif réussi, c’est un investissement qui répond à votre objectif. La première question à se poser est donc la suivante : qu’en attendez-vous ? Disposer d’un complément de revenus, dès maintenant, dans dix ans ou pour votre retraite, à l’image de 67 % des Français qui investissent dans un bien ancien, selon le Crédit Foncier ?

Vous constituer un patrimoine que vous laisserez se valoriser au fil du temps pour le transmettre à vos enfants ou que vous revendrez en cas de besoin pour réaliser une jolie plus-value ? Ou recherchez-vous simplement à profiter de l’un des nombreux dispositifs de défiscalisation pour réduire en toute légalité votre impôt sur le revenu ? Bref, avant de vous lancer, déterminez votre objectif principal. Car, selon le cas, votre stratégie ne sera pas la même.

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Objectif rentabilité locative

Votre préoccupation doit être de trouver un bien offrant une bonne rentabilité locative, c’est-à-dire un bon ratio entre le montant du loyer qui peut être obtenu du logement et son prix d’acquisition. Tel est le cas lorsque ce ratio tourne autour de 6 ou 7 % brut (c’est-à-dire sans tenir compte des charges). Pour atteindre ce taux, il faut avant tout ne pas acheter trop cher. Dans cette optique, la région parisienne est à éviter.

Avec un prix de vente moyen des appartements anciens établi à 9 840 euros du mètre carré à la fin de juin 2019, la rentabilité brute locative dans la capitale est en moyenne de 3,7 %, selon les derniers chiffres de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) et, ce, malgré un niveau moyen de loyer très élevé qui pourrait laisser penser que l’investissement sera rémunérateur (30,60 euros le mètre carré, tout arrondissement confondu). En première couronne, où le marché immobilier suit le mouvement initié par la capitale, vous n’obtiendrez guère mieux. Quant à la grande banlieue, sa situation est très contrastée, mais dans l’ensemble, ce n’est pas là non plus que vous parviendrez à votre objectif.

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En province, il faut se montrer sélectif. Oubliez Lyon ou Bordeaux. Le marché s’y est emballé ces dernières années et les performances locatives n’y sont pas meilleures qu’à Paris. En revanche, à Strasbourg, Lille, Rennes et Toulouse, les rentabilités brutes sont comprises entre 5 et 6 %, et plus encore à Dijon, Marseille, Orléans ou Rouen. Mais attention : au sein de ces grandes villes, le marché n’est pas uniforme. Pour atteindre ces ratios, il faut vous éloigner un peu du centre où les prix sont toujours supérieurs à la moyenne relevée sur l’ensemble de la ville. Vous profiterez alors d’un achat nettement plus raisonnable, tandis que le loyer qui peut être fixé ne sera pas forcément significativement plus bas.

Dans cette perspective de rentabilité, il est également recommandé de s’intéresser aux villes moyennes, celles dont le nombre d’habitants est compris entre 20 000 et 100 000 et qui n’appartiennent pas à une agglomération. Dans la grande majorité des cas, le prix moyen au mètre carré n’y dépasse pas 2 000 euros dans l’ancien, alors que le loyer moyen mensuel évolue tout de même entre 8 et 10 euros du mètre carré. Le rendement brut peut alors facilement grimper jusqu’à 8 %.

Toutefois, la prudence s’impose : assurez-vous que la demande locative est soutenue afin que le logement trouve rapidement preneur, et à un bon niveau. Ce sera le cas normalement si la ville est économiquement dynamique ou étudiante. Ces villes moyennes n’étant pas, sauf exceptions, classées « zones tendues » (28 agglomérations désignées par le décret no 2013-392 du 10 mai 2013), le bailleur pourra librement faire évoluer son loyer à chaque nouveau locataire et ne devrait pas être gêné par la politique d’encadrement des loyers que le Gouvernement souhaite généraliser à toutes ces zones.

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L’autre élément à considérer pour vous constituer des revenus complémentaires est le type de bien. Vous avez plutôt intérêt à cibler les petites surfaces : studios, T1 bis (chambre et pièce principale sans séparation nette) ou deux-pièces, car la rentabilité au mètre carré y est meilleure que celle des appartements familiaux et les candidats sont nombreux. Le site SeLoger a même récemment démontré que la rentabilité locative pour un studio de moins de 20 mètres carrés à Paris pouvait évoluer entre 4 et 5 %, voire plus dans certains arrondissements, ce qui est très haut pour la capitale.

En revanche, à moins de rechercher l’avantage fiscal (voir ci-après), mieux vaut éviter le neuf car son prix est plus élevé que l’ancien et si vous achetez sur plan, il faudra attendre l’achèvement de l’immeuble, soit dix-huit mois au minimum.

Se constituer un patrimoine destiné à se valoriser

Lorsque l’objectif poursuivi est de se constituer un patrimoine, il est recommandé de ne viser que les grandes agglomérations. C’est là que les perspectives de valorisation sont les plus certaines et les plus rapides, l’attrait démographique et économique pour ces zones urbaines s’affirmant toujours davantage. A l’inverse, dans les villes de moindre importance, les plus-values sont beaucoup plus faibles ou à mesurer sur des périodes plus longues.

Bien sûr, une crise et un fléchissement des prix sont toujours possibles. C’est un risque pour celui qui spécule sur des périodes courtes, mais il diminue sur le long terme, voire s’efface. L’immobilier évolue à la hausse ou à la baisse, par cycles plus ou moins longs (de deux à dix ans). Au-delà de quinze ans, cependant, il voit toujours ses valeurs progresser.

Si vous en avez les moyens, la capitale et sa banlieue limitrophe sont des valeurs sûres. Les dernières statistiques réalisées par les Notaires du Grand Paris ont montré que le prix des appartements anciens a progressé en un an de 5,9 % à Paris et 4,9 % en petite couronne. Bienheureux ceux qui, au lendemain de la crise de 2008, ont investi dans la capitale. Le prix au mètre carré a grimpé de 50 % en dix ans, passant de 6 380 euros en 2009 à près de 9 920 euros en juillet 2019. Et la hausse n’est pas terminée. Le mètre carré parisien a dépassé le seuil symbolique des 10 000 euros cet automne, pour s’établir à 10 300 euros, soit une progression annuelle de 8 % cette fois. Ce qui est énorme.

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En province, dans le cercle fermé des capitales régionales, l’évolution des valeurs immobilières est contrastée mais, dans l’ensemble, le rythme est soutenu. A Toulouse, Bordeaux, Rennes, Nantes et Lyon, le prix moyen des appartements a progressé de 5 à 10 % en un an, selon les chiffres des Notaires de France publiés en juin ; entre 2 et 8 % selon les agents immobiliers de la Fnaim. Les deux observatoires s’accordent pour constater une stabilisation à Marseille et Montpellier.

Autant à Paris et en proche banlieue, quasiment tout secteur est attractif, autant dans les grandes villes de province, la règle à respecter, si l’on vise la valorisation de son capital, est l’emplacement. Il faut prospecter, en priorité, dans les centres-villes. Certes, les prix y dépassent largement la moyenne, mais c’est là qu’ils progressent le plus et sont les plus constants.

C’est aussi là qu’ils résisteront le mieux à un éventuel passage à vide du marché car la demande, tant à l’achat qu’à la location, reste en général supérieure à l’offre même pendant les périodes atones. Par ailleurs, acheter dans le coeur historique, à proximité de la gare ou des commerces, c’est être sûr que le logement sera aisé à louer et, surtout, à revendre. A condition de veiller à l’environnement immédiat : en hypercentre, les restaurants, bars et discothèques sont nombreux et il faut sélectionner un bien protégé des nuisances sonores. Sinon, le revendre ou garder un locataire sera compliqué.

Revers de la médaille de ces emplacements qui constituent des valeurs sûres : le marché se caractérise par une rareté, voire une pénurie de l’offre. Il faudra donc scruter les opportunités et vous décider rapidement si vous êtes intéressé. En outre, vous aurez peu de marge de manoeuvre dans la négociation du prix.

Défiscaliser avec le dispositif adéquat

Le plus simple et le plus populaire des dispositifs de défiscalisation aujourd’hui est le Pinel. Il accorde une réduction d’impôt égale à 12, 18 ou 21 % du montant investi dans l’achat d’un appartement neuf, d’un maximum de 300 000 euros, contre l’engagement de louer six, neuf ou douze ans à un loyer plafonné et à un locataire aux revenus eux aussi plafonnés. Sur douze ans, cette réduction peut atteindre 63 000 euros. Mais il faut être conscient que le logement étant neuf, le prix de vente est supérieur de 20 à 30 % par rapport à l’ancien. La rentabilité locative du bien sera moindre et les perspectives de plus-values seront réduites. Des inconvénients à considérer, y compris lorsque l’objectif premier est la défiscalisation.

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Moins connu : le dispositif Censi-Bouvard, qui accorde une réduction fiscale à celui qui investit dans une résidence services neuve destinée aux étudiants ou personnes âgées ou handicapées. La réduction est de 11 % du prix hors taxes du logement, d’un montant maximal de 33 000 euros et à répartir sur neuf ans. Vous pourrez également récupérer la TVA. La formule est intéressante si vous souhaitez être déchargé des contraintes locatives puisque vous concédez un bail commercial de neuf ans à un exploitant qui se charge de louer votre bien. Mais il faut être vigilant sur la qualité de l’exploitant et savoir qu’au terme du contrat, la revente pourra être difficile si les charges de services sont élevées (ce qui est notamment le cas pour les résidences seniors, à éviter).

Si des travaux importants ne vous font pas peur, investir dans un bien ancien à rénover est aussi efficace pour défiscaliser. Le récent dispositif Denormandie vous accorde exactement la même réduction d’impôt que le régime Pinel, à condition que le bien se situe dans le centre de l’une des 244 villes moyennes éligibles et que les travaux représentent au moins 25 % du montant de l’investissement, tout en améliorant la performance énergétique du logement. Vous devez vous engager à louer à des conditions de durée et de loyer identiques au Pinel. L’opération pourra être intéressante, la rentabilité, bonne, mais les perspectives de plus-values seront celles d’une ville moyenne et les contraintes ne sont pas négligeables.

Vous pouvez aussi vous contenter du régime général applicable aux revenus fonciers. La totalité du montant des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration est déductible des revenus locatifs, ce qui peut générer un déficit foncier qui sera imputable sur votre revenu global de l’année à hauteur de 10 700 euros, le surplus éventuel étant déductible de vos revenus fonciers des dix années suivantes. Le bénéfice fiscal total sera parfois moindre qu’en Denormandie mais il n’est assorti d’aucune contrainte de localisation du bien, de nature et quantité de travaux et de niveaux de loyer.

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Enfin, si vous êtes fortement imposé, vous pouvez investir en loi Malraux ou en Monuments historiques. La première accorde aux propriétaires d’immeubles anciens situés en secteur sauvegardé et ayant fait l’objet d’une restauration complète une réduction d’impôt de 22 ou 30 % des travaux, selon le périmètre où est placé le bien. Les travaux étant plafonnés à 400 000 euros sur quatre ans, la réduction peut aller jusqu’à 22 000 ou 30 000 euros par an. En contrepartie, vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans. Dans le cadre d’un investissement en Monuments historiques, les travaux de restauration, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles sans limitation des revenus fonciers. Le déficit généré est ensuite déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. Mais là, vous vous engagez à conserver le bien pendant quinze ans.

Les opérations en loi Malraux ou Monuments historiques sont attractives mais si complexes à mener qu’elles se font quasi-uniquement par le biais d’un gestionnaire spécialisé. Son savoir-faire a un prix, répercuté sur le prix de vente : ces produits haut de gamme sont beaucoup plus chers que les valeurs moyennes de marché. Les opportunités bénéficiant d’un bon emplacement sont, de surcroît, devenues très rares.

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