Immobilier: les principales mesures de la réforme des copropriété qui entrera en vigueur en juin

Dans son édition du 31 octobre dernier, le Journal officiel contient un texte assez volumineux comprenant 42 articles. Il s’agit d’une ordonnance (no 2019-1 101) modifiant le mode de fonctionnement des copropriétés. Tout le dispositif prévu n’entrera en vigueur que le 1er juin prochain lorsque les décrets d’application seront publiés. Voici les principales mesures.

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L’une des plus intéressantes concerne les petites copropriétés. Il s’agit de celles comprenant cinq logements ou moins, ou dont le budget annuel de fonctionnement est de moins de 15 000 euros. Les décisions pourront être prises sans avoir à passer par la tenue d’une assemblée générale, à partir du moment où un accord unanime des copropriétaires aura été recueilli par écrit. Elles ne sont néanmoins pas dispensées d’une assemblée annuelle pour approuver les comptes et voter le budget. Elles n’auront plus à se doter d’un conseil syndical et suivront des règles de tenue de comptabilité simplifiées, qui restent à préciser.

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La réforme renforce par ailleurs le pouvoir du conseil syndical. Les copropriétaires pourront lui déléguer leur droit de vote en assemblée générale, sauf en matière d’approbation des comptes et du budget, ou d’adaptation du règlement à une loi nouvelle. Cette délégation est limitée à deux ans renouvelable. Surtout, l’assemblée générale pourra laisser le conseil syndical prendre de manière autonome certaines dispositions, qui jusque-là lui étaient soumises pour approbation, par exemple pour de gros travaux. L’ordonnance permet à chaque propriétaire de solliciter, à ses frais, la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour tout sujet le concernant.

Syndics: de nouvelles obligations

La procédure de vote en assemblée générale est modifiée. Le vote par correspondance sera désormais autorisé, mais les modalités ne sont pas encore connues. De façon plus technique, il sera possible de contourner la double majorité de l’article 26, correspondant à la majorité en nombre des copropriétaires présents, représentés et absents, et totalisant au moins les deux tiers des voix ; elle est nécessaire, par exemple, pour la vente de parties communes.

Idem pour la majorité de l’article 25 dite absolue (copropriétaires présents, représentés et absents), requise notamment pour les travaux d’amélioration. Si elles ne sont pas atteintes mais que la résolution a recueilli 50 % des tantièmes présents et au moins un tiers des voix, un second vote pourra être organisé à la majorité simple de l’article 24 : copropriétaires présents ou représentés.

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Quant au syndic, l’ordonnance confirme l’obligation existante de mettre en concurrence plusieurs professionnels à chaque fin de contrat, ce dernier ne pouvant excéder trois ans. Pour faciliter le choix des copropriétaires, tous les syndics devront se conformer à un modèle de contrat imposé, sous peine d’une amende de 15 000 euros.

De plus, le syndic écarté aura quinze jours au maximum, au lieu d’un mois, pour envoyer la trésorerie et le dossier de l’immeuble au nouveau. Une mesure inquiète cependant certains organismes comme l’Association des responsables de copropriétés (ARC). Le syndic pourra proposer à la carte d’autres prestations que celles prévues au contrat-type. Ils craignent que certains professionnels ne réduisent leur contrat de base à sa plus simple expression, afin de facturer au prix fort des prestations qui relèvent pourtant de la gestion courante.

L’abandon du plan pluriannuel de travaux

La loi Elan de 2018 dont est issue l’ordonnance réformant la copropriété prévoyait l’obligation pour les immeubles de plus de quinze ans de mettre en oeuvre un plan pluriannuel de travaux chiffré, alimenté à hauteur de 2,5 % au minimum des montants prévus. Elle a disparu du texte final.

Certains estiment qu’il était difficile de rendre obligatoire une contribution à des travaux non ciblés dans le temps ou dans l’espace. La Fnaim, de son côté, regrette cette mesure, qui devait permettre de prévenir la dégradation des biens.

Robin Massonnaud

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