Mise en location d’un bien immobilier en zone tendue : ce qu’il savoir pour éviter des déconvenues financières

Aujourd’hui, la réglementation qui vise les locations saisonnières est à deux vitesses. Il faut distinguer les zones où le marché du logement est dit « tendu » et les zones où il ne l’est pas. Dans les communes où le marché du logement n’est pas tendu, le meublé touristique n’est pas perçu comme une menace.

Les pouvoirs publics ne cherchent donc pas à entraver les propriétaires. Les municipalités voient même plutôt d’un œil bienveillant les initiatives des particuliers tendant à favoriser le développement du tourisme sur leur territoire. La réglementation y demeure souple – une simple déclaration à la mairie de la commune où est situé le bien suffit, au moyen du formulaire Cerfa n° 14004*04.

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Les informations demandées au propriétaire sont succinctes : adresse du logement, capacité d’accueil, classement éventuel et périodes prévisionnelles de location… Un simple récépissé de déclaration est remis au loueur, qui n’a pas d’autorisation à attendre en retour. La formalité est minimaliste, et mieux vaut s’y plier, sous peine de s’exposer bêtement à une amende de 450 euros.

La délicate autorisation de changement d’usage

Dans les zones où le marché du logement est tendu, c’est une tout autre histoire. Sont concernées, aux termes de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, Paris et les communes des trois départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) ainsi que les villes de plus de 200 000 habitants : Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux, Lille et Rennes.

Dans ces municipalités, le développement anarchique de l’offre de meublés touristique risque d’aggraver les difficultés d’accès au logement pour les résidents. La mise sur le marché de nouveaux meublés touristiques est donc très encadrée. Quant au parc existant, il doit se mettre en conformité avec les nouvelles réglementations en suivant des modalités variables selon les communes.

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Dans ces villes tendues, louer à une clientèle de passage, pour une courte durée, un appartement ou une maison qui n’est pas sa résidence principale, est considéré comme une activité commerciale. Dès lors, le bien n’est plus un « logement » mais un « local commercial », il y a changement d’usage, ce qui nécessite une autorisation de la mairie.

Cette démarche est aussi obligatoire dans certaines villes plus petites, sur décision des élus. Tel est le cas d’Aix-en-Provence, Annecy, Martigues, Menton, Nîmes, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Versailles, Villeneuve-Loubet… ou bien encore de Biarritz, Cannes et Tours. Cette liste n’est cependant pas exhaustive, le recensement s’avérant difficile à réaliser, même pour les services du ministère de l’Economie. Dans le doute, il est préférable de vous renseigner auprès de votre mairie.

Ce changement d’usage, que les municipalités n’aiment guère autoriser, se fait d’ailleurs selon une procédure propre à chacune. Les conditions pour en bénéficier sont variables mais d’une manière générale, cette demande s’opère en déposant un dossier, composé d’un formulaire fournissant des informations sur le projet (identité du requérant, adresse, caractéristiques du bien…), accompagné de nombreuses pièces justificatives (acte de propriété ou promesse de vente, extrait cadastral, plans du logement avec mention des surfaces habitables certifiées par un architecte ou un géomètre, accord de la copropriété…). Les délais sont plus ou moins longs d’une ville à l’autre, selon sa politique à l’égard du meublé touristique.

Un difficile changement d’usage

Les choses se compliquent encore lorsque la mairie impose une compensation pour tout changement d’usage, ce qui est le cas dans la plupart des villes de plus de 200 000 habitants. Concrètement, le propriétaire qui souhaite obtenir cette autorisation doit alors, pour 1 mètre carré de logement converti en meublé touristique, transformer 1 mètre carré de surface commerciale en logement.

Ce dernier doit être de qualité et de taille équivalente à l’habitation « perdue », et situé dans la même zone. Le demandeur peut utiliser un bien de son propre patrimoine ou acheter des « droits de commercialité ». Ces droits sont acquis auprès d’un tiers, souvent un bailleur social, qui réalise la transformation imposée par l’Administration et vous fait payer cette opération.

Autant en province, il est encore envisageable d’appliquer cette obligation, autant à Paris c’est devenu quasiment impossible. La règle de la compensation est une arme très efficace pour limiter, voire empêcher la location touristique.

Les grandes villes multiplient les contrôles

En l’absence d’exigence de compensation, l’autorisation de changement d’usage, lorsqu’elle est accordée, ne le sera pas forcément pour une durée illimitée. Si Lille, par exemple, n’impose pas de compensation pour le premier meublé, elle n’accorde l’autorisation que pour une période de deux ans, renouvelable deux fois. A Nantes, c’est quatre ans, sans prolongation. Marseille se montre beaucoup plus souple. Non seulement la compensation n’existe pas, mais le changement d’usage est accordé de manière définitive.

Envisager de louer en meublé touristique en se dispensant de ces formalités administratives est une très mauvaise idée. Les sanctions prévues par la loi sont sévères : 50 000 euros par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation. Des poursuites pénales sont même possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration. Les villes fortement concernées par le problème du meublé se sont même dotées d’agents municipaux chargés de dresser les contraventions. Ceux-ci peuvent être autorisés par le tribunal à entrer dans les locaux sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer.

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Le 16 octobre dernier, six logements soupçonnés d’être des locations meublées de courte durée non autorisées, situés dans un immeuble du VIIe arrondissement parisien, ont ainsi été contrôlés conjointement par des agents de la ville et la police. La mairie de Paris publie sur son site Internet le registre des autorisations de changement d’usage pour les meublés, ce qui facilite le contrôle et encourage la délation…

Le danger provient souvent des syndics qui reçoivent des plaintes pour nuisances émanant des habitants de la copropriété. En 2018, à Paris, sur 188 propriétaires suspectés de location frauduleuse et convoqués au tribunal, 179 ont été condamnés. Le montant total des amendes s’est élevé à 2 138 500 euros. C’est dire s’il vaut mieux se plier à la règle !

Un numéro d’enregistrement obligatoire

Une fois le changement d’usage obtenu, il vous restera encore à obtenir un numéro d’enregistrement en vous déclarant en ligne. La formalité est toutefois très simple à réaliser. Une page sur le site de la mairie est prévue à cet effet. Vous devez fournir des renseignements sur votre identité et le local meublé (son adresse, l’étage et le numéro d’appartement, le nombre de chambres…). Quelques minutes suffisent. Aussitôt après avoir envoyé les informations, vous recevrez un numéro d’enregistrement à treize chiffres, qui devra obligatoirement figurer sur votre annonce de location.

Là aussi, des sanctions sont prévues par la loi pour ceux qui ne respectent pas la procédure : proposer à la location un meublé touristique sans numéro d’enregistrement est passible d’une amende de 5 000 euros. La plate-forme de réservation en ligne y veille – en principe  – car toute annonce parue sur son site sans le numéro de télédéclaration, alors que la commune le prescrivait, lui fait également encourir une amende de 12 500 euros.

Laurence Roy

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