Immobilier: des HLM vendues 20 à 30 % de moins que leur valeur marchande

S’il existe un ordre de priorité, qui veut peut faire l’acquisition d’une HLM. Généralement, les bailleurs s’en séparent à des prix inférieurs à leur valeur marchande.

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La fin de l’année 2019 a été marquée par une simplification des règles encadrant la mise en vente d’un logement HLM, dont le prix est habituellement inférieur à sa valeur marchande de 20 à 30%. Autre évolution, depuis le 1er janvier 2020, les prix sont fixés par les bailleurs. Reste que rien ne les oblige à se séparer de leur patrimoine immobilier. En revanche, si le locataire du bien est prioritaire, tout le monde peut, en théorie, se porter acquéreur. Autre avantage indéniable : depuis janvier, les contrats peuvent comporter une clause de « différé de copropriété ».

Face aux baisses de loyers imposées par l’État aux bailleurs sociaux et après une diminution des subventions accordées par l’État, certains d’entre eux optent pour la vente de logements HLM afin d’équilibrer leurs finances ou de financer la construction de nouveaux bâtiments. Mais tous les biens ne peuvent pas être cédés. Seuls ceux construits il y a plus de quinze ans peuvent l’être. Après, chaque bailleur fait comme bon lui semble sans pour autant avoir les mains totalement libres. Pour preuve : « Les communes peuvent mettre leur veto à une vente, notamment si elles n’ont pas beaucoup de logements sociaux dans leur parc immobilier », explique Dominique Hoorens, directeur des études économiques de l’Union sociale pour l’habitat, au Parisien.

30% des locataires se portent acquéreurs

Si tous les voyants sont verts, le locataire du logement est informé en priorité de sa mise en vente. S’il ne veut pas ou ne peut pas l’acheter, il n’est cependant pas obligé de déménager. Et s’il accepte la proposition de relogement de son bailleur, les locataires HLM du département seront informés de la mise en vente du bien. Faute de candidat, le bailleur pourra vendre l’habitation à loyer modéré à des personnes dont les revenus dépassent les plafonds de revenus. Dans la pratique, « 30 % de nos ventes sont réalisées avec les locataires en place. Au total, 85 % des cessions sont faites par des locataires du parc HLM. Le reste, ce sont des foyers qui sont à limite des plafonds », souligne Romain Stern, directeur de l’accession de 3F, qui réalise quelque 10 % de l’ensemble des ventes HLM.

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Fixé par le bailleur depuis le 1er janvier 2020, le prix de vente est le plus souvent 20 à 30% en deçà de la valeur marchande du logement. L’acquéreur peut également prétendre à une clause de « différé de copropriété ». Durant cette période, celui-ci n’a pas à s’acquitter des charges de copropriété. En revanche, la revente est encadrée pour éviter la spéculation. Il en va de même pour le loyer durant les cinq premières années. Mais en cas de coup dur, il dispose de dix ans pour demander au bailleur de racheter son bien. En 2018, quelque 10 000 logements sociaux ont été vendus, soit 14% de plus qu’en 2017.

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