Immobilier: le dispositif Denormandie évolue, voici ce qu’il réserve aux investisseurs

C’est un anniversaire en demi-teinte. Salué l’année dernière par l’ensemble de la profession, le Denormandie ancien, après un an d’existence, peine à trouver son public. Les chiffres, encore tenus secrets, ne sont pas bons selon les professionnels : « Il y avait une vraie appétence de la part des investisseurs, mais il était difficile de structurer une offre. Le périmètre du dispositif, celui des centres-villes, était bien trop étroit en 2019 », confie Jean Marc Torrollion, président de la Fnaim. Le réseau d’agences immobilières l’Adresse réussit toutefois quelques opérations…minimes : « Nous avons ouvert le bal à Evreux avec une première transaction et quatre à La Roche-sur-Yon. La demande est là, et nous préparons nos agences », constate Brice Cardi, président du réseau.

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Pour donner un coup de fouet au dispositif, le Denormandie revient en 2020 dans une version adaptée. Il est désormais accessible jusqu’au 31 décembre 2022 et le périmètre des zones éligibles n’est plus le centre-ville, mais la commune dans son ensemble. Quant aux travaux, pour atteindre les 25 % du coût total de l’opération, ils peuvent porter maintenant sur la modernisation, l’assainissement, l’aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) ou encore la création de surfaces habitables nouvelles, en plus de la rénovation. Enfin, 22 communes d’Île-de-France s’ajoutent à la liste des villes éligibles.

De nouvelles opportunités pour les investisseurs

Parmi ces communes on retrouve : Arpajon, Corbeil-Essonnes, Étampes, Evry, Saint-Michel-sur-Orge, Coulommiers, Fontainebleau, Avon, Meaux, Melun, Montereau-Fault-Yonne, Nemours, Gonesse, Persan, Beaumont-sur-Oise, Les Mureaux, Mantes-la-Jolie, Limay, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes. Des villes qui, selon Brice Cardi, vont faire bouger les investisseurs : « Cela va donner de la matière à cette nouvelle clientèle de locataires trentenaires qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale et projette un investissement locatif. »

Déjà, quelques communes sont à surveiller de près prévient Elpidio Balbona, conseiller en investissement immobilier chez K&P Finance : « Je pense à Avon. La ville va profiter de la demande forte à Fontainebleau, juste à côté. Ce peut être l’occasion, non seulement d’obtenir une bonne rentabilité, mais aussi une plus-value à la revente. Idem pour Arpajon ou Corbeil-Essonnes qui profitent du dynamisme du département. Attention toutefois à bien analyser le marché local ». Même constat pour Poissy, qui avec l’arrivée en 2022 de la ligne Eole et du nouveau campus du Paris-Saint-Germain, pourrait connaître un dynamisme nouveau.

Des dispositifs concurrents

La simplification des travaux éligibles est elle aussi une opportunité pour les investisseurs, même si l’on attend encore quelques précisions législatives. « Toute la question porte sur les travaux de transformation. Est-ce que casser une cloison pour faire d’un petit deux pièces un grand studio, sera pris en compte dans les travaux éligibles au Denormandie ? », s’interroge Elpidio Balbona.

Reste au dispositif à se faire une place parmi d’autres mécanismes de défiscalisation parfois plus intéressants : « Aujourd’hui, il y a des solutions d’investissement plus intéressantes comme la Loi Pinel. Prenons l’exemple de Fontainebleau pour un investissement en Denormandie: si l’on ajoute le prix d’acquisition du bien et celui des travaux, l’investisseur va rapidement se retrouver sur une enveloppe totale similaire à ce que l’on peut trouver dans le neuf en loi Pinel. Si vous tenez compte des charges plus faibles dans le neuf et de l’absence de travaux dans l’immeuble avant un certain temps, le choix est évident », prévient Alain Atallah, président de Trinity Gestion et associé, sceptique sur la réussite du Denormandie. Rendez-vous le 1er janvier 2021, pour un nouveau bilan.

Ludovic Clerima

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