Gare aux dégradations locatives qui excèdent l’usure normale

Au cas où la dégradation d’un bien loué excède l’usure normale du temps, c’est au locataire de prendre à sa charge les réparations. Le juge calcule le montant en appliquant un coefficient de vétusté.

Le calcul du coût des réparations effectué grâce à un coefficient de vétusté. Crédit: iStock

Les litiges sur les dégradations locatives sont nombreux, et bien souvent au-delà des textes applicables, la justice apprécie les circonstances particulières à chaque cas. Le principe est qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Inversement, le bailleur est redevable des réparations liées à l’usage normal prolongé du logement, par exemple telles que des peintures défraîchies ou des revêtements de sols usés. Par ailleurs, une grille de vétusté peut être insérée en annexe du bail, depuis 2016.

Dans un cas d’espèce récent concernant un bien mis en location pendant 5 ans, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie a montré que le logement a été délivré en bon état et qu’il a été restitué dans un état d’extrême saleté, non entretenu et dégradé, « avec notamment de nombreuses rayures et brûlures sur les sols et des éléments de portes arrachés ». Les propriétaires ont justifié, par la production de trois factures, avoir effectué la remise en état des lieux pour un montant total de plus de 7 000 euros qu’ils ont souhaité voir leur ancienne locataire condamnée à leur rembourser. Ce que cette dernière a refusé.

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Coefficient de vétusté

En appel, les juges ont relevé que les désordres constatés lors de la sortie allaient « manifestement au-delà de l’usure normale d’un appartement loué pendant cinq ans et résultent tant de l’absence d’entretien normal des lieux que de dégradations commises par la locataire ».

Et pour fixer le montant du préjudice, ils ont appliqué un coefficient de vétusté, « à juste titre fixé à hauteur de 20 % par le premier juge, compte tenu du fait que le logement délivré n’était pas neuf et présentait des taches sur le sol, les propriétaires ne justifiant d’ailleurs pas, ainsi qu’ils le soutiennent, l’avoir totalement refait à neuf en 2012 ».

Selon ces calculs, le montant dû par la locataire au titre des dégradations locatives s’est établi à près de 6 000 euros.

(CA Nancy, 20 août 2020, n° 19/01048)

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