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Squatters : quels sont les droits des propriétaires ?

L’actualité récente le démontre, la situation reste compliquée pour les propriétaires de biens immobiliers squattés. Et ce, malgré la tentative de simplification des démarches après la loi Elan. Le point sur la procédure.

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L’occupation sans titre de la résidence secondaire d’un couple de retraités, à Théoule-sur-Mer (Alpes-Maritimes), a de nouveau attiré l’attention sur les difficultés rencontrées par les propriétaires victimes du squat de leur bien immobilier. Si dans cette affaire médiatisée, le gouvernement a promis que la procédure irait « vite », la réalité est parfois tout autre pour les propriétaires. Le point sur le droit applicable.

Le cas du squat d’une résidence principale est – en théorie – le moins compliqué pour le propriétaire qui en est victime : il faut déposer plainte pour violation de domicile, dans les 48 heures à compter du jour où le propriétaire a connaissance du délit. « Malheureusement en pratique, pour prouver cela, il est demandé le titre de propriété, et l’original ! Le cas échéant, ce n’est pas prouvé et cela devient le parcours du combattant pour le propriétaire », explique Romain Rossi-Landi, avocat en droit immobilier. Si cette option n’aboutit pas, il reste la possibilité d’actionner le préfet. Lequel vérifiera qu’une plainte a bien été déposée, qu’il s’agit bien d’une violation de « domicile » (au sens de domicile principal), et qu’un officier de police judiciaire a bien constaté l’occupation illicite des lieux. Ce qui est également parfois difficile à démontrer.

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Le cas délicat du squat de résidence secondaire

Les choses se compliquent lorsque c’est une résidence secondaire qui est squattée, comme dans cette récente affaire. La violation de domicile n’est plus caractérisée, ne s’agissant plus d’une résidence principale. Ne reste alors plus qu’une longue procédure d’expulsion, qui peut durer des mois. « L’une des difficultés, c’est que le juge doit caractériser le squat, c’est-à-dire s’il y a eu voie de fait ou pas. Or il y a toute une palette de situations qui peuvent compliquer les choses. Parfois, on a en face des gens qui ont aussi été trompés, à qui l’on a promis un logement, etc. », ajoute Romain Rossi-Landi. Au terme de la procédure, il y a expulsion et le squatteur doit payer une indemnité d’occupation, correspondant peu ou prou au montant des loyers qui auraient dans une situation normale été perçus par le propriétaire. Mais dans de nombreux cas, les propriétaires se heurtent là encore à des insolvabilités ou impossibilités de payer.

Agir aussi vite que possible

A noter que la loi Elan du 23 novembre 2018, qui devait simplifier les choses, a agi sur deux points : elle a supprimé le droit pour les squatteurs de bénéficier de la trêve hivernale, rallongée cette année à cause du coronavirus, ainsi que le délai de deux mois suivant le commandement qui leur est fait de quitter les lieux.

Que conseiller aux propriétaires qui se retrouvent dans ces cas de figure ? « Au-delà de faire dupliquer et certifier un acte authentique, ce qui est difficile et contraignant, il convient d’agir vite et pour bien faire, de s’entourer d’un avocat spécialisé, précise Romain Rossi-Landi. Car les squatteurs bénéficient aussi des droits de la défense, et peuvent trouver des moyens de gagner du temps. Il est aussi recommandé d’obtenir rapidement le nom et l’état civil des squatters, de manière à faciliter la procédure ».