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Une alternative à l’immobilier locatif moins risquée et avec 3% de rendement

Peu de placements réputés sûrs rapportent encore quelque chose : le livret A stagne à 0,5 %, les rendements des fonds en euros s’effritent inexorablement d’année en année et devraient toucher un point bas cette année, avec 1 % attendu. Bref, pas de quoi déclencher un fol enthousiasme pour l’épargnant bon père de famille ! Reste la pierre et l’investissement locatif.

Mais au moment où la crise économique risque de prendre de l’ampleur, ce dernier devient certainement moins pertinent (solvabilité des locataires mise à mal). Sans compter les risques spécifiques tels les impayés, la vacance locative… Dans ce contexte, la solution proposée par Monetivia, société spécialisée dans le démembrement de propriété et l’ingénierie patrimoniale, apparaît a priori séduisante. En fait, elle décline dans l’ancien un concept qui existe déjà dans le neuf – l’usufruit locatif social – avec les programmes commercialisés par PERL notamment.

Comment ça marche ?

Vous achetez la nue-propriété d’un bien dont le propriétaire est un senior qui souhaite obtenir un capital immédiat tout en conservant le droit d’y habiter (sans avoir à verser de loyer). Il conserve ainsi l’usufruit de son logement pendant une durée comprise entre dix et vingt ans en général. Au bout de ce terme, vous devenez propriétaire de plein droit.

Trois cas de figure se présentent alors :

Quels avantages pour l’investisseur ?

Le premier avantage est évident : puisque vous n’achetez qu’un « bout » du logement, vous profitez d’une décote sur le prix d’acquisition. En clair, vous ne reversez au vendeur que 50 à 70 % de la valeur du bien (votre décote s’élève donc de 30 à 50 %).

Autres atouts : vous évitez les contraintes et risques locatifs et, puisque vous ne touchez aucun loyer, vous ne subissez pas la fiscalité qui va avec et qui viendrait diminuer la rentabilité. La taxe foncière et les charges de copropriété restent, par ailleurs, payées par l’usufruitier.

Bonus : lors de la revente en pleine propriété, la plus-value sera calculée à partir de la valeur du bien au moment de l’investissement initial. Le fisc ne considère donc pas les loyers encaissés sous forme de réduction de prix comme un gain. 

Enfin, pour ceux qui sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), un bien détenu en nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable.

Est-ce vraiment intéressant ?

Contrairement au viager, il n’y a pas de pari sur le décès du vendeur (vous avez plutôt intérêt à ce qu’il vive le plus longtemps possible pour ne pas payer le complément !). La solution de Monetivia est donc plus « éthique ». D’autant qu’avec le complément de prix, elle garantit au vendeur et à ses héritiers que le bien ne sera pas bradé. Bonus par rapport au viager également : il est possible de recourir au crédit, ce qui permet de profiter d’un effet de levier complémentaire à la valorisation éventuelle du marché immobilier à terme. Elle permet, en outre, d’investir dans des biens anciens de qualité, situés pour certains en centre-ville (appartement haussmannien à Paris par exemple). Un bon point dans une optique de constitution de patrimoine. De plus, comparé à d’autres produits financiers, les frais sont connus dès l’entrée et réglés une bonne fois pour toutes : une commission jusqu’à 7 % de la valeur du bien en pleine propriété, répartie à parts égales entre le vendeur et l’acquéreur. Des frais qu’il est possible de négocier, précise Monetivia.

Il n’en reste pas moins que tout le monde n’y trouvera pas forcément son compte : il faut accepter l’idée de ne pas récupérer le bien immédiatement à la fin de l’usufruit si le senior est encore en vie et renoncer à toucher des revenus. Le tout en se projetant dans une optique de très long terme. Pour ceux dont l’horizon est moins éloigné, l’investissement locatif classique permettra une meilleure rentabilité (5 % bruts) malgré les contraintes. 

Le catalogue de biens, enfin, est pour l’heure relativement limité, soit une quarantaine d’appartements ou maisons en stock, répartis essentiellement en Ile-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur (régions à forte présence de seniors). Monetivia ambitionne d’ici à la fin de l’année de se déployer à Bordeaux et Lyon et, à moyen terme, dans les principales villes de l’Hexagone.

En pratique, qu’est-ce que cela donne ?

Exemple d’une vente de la nue-propriété d’un appartement de 92 m2 situé dans le 16e arrondissement de Paris. Prix du bien : 1 190 000 euros. La propriétaire est âgée de 78 ans. L’usufruit est fixé pour une durée de 15 ans. Les frais pour l’intermédiation sont partagés entre l’acheteur et le vendeur (chacun 35 000 euros), et sont bruts frais de gestion.

Elle perçoit immédiatement un capital de 645 000 euros, soit 54 % de la valeur du bien, correspondant à la valeur de la nue-propriété (740 000 euros) diminuée des frais de Monetivia (35 000 euros) et de la prime d’assurance (60 000 euros).

En cas de décès survenant pendant la période d’usufruit, l’acheteur devra verser un capital aux héritiers, un capital décroissant au fur et à mesure de l’approche du terme (voir tableau). Par exemple, si elle décède dans les cinq ans après le démembrement, ses héritiers toucheront 195 000 euros et le bien aura été vendu à 90 % de sa valeur (valeur de la nue-propriété + complément de capital + valeur d’usage durant les 5 ans).

Au terme des 15 ans, si elle est toujours vivante et qu’elle quitte son appartement, Allianz lui versera une rente minimum garantie de 23 250 euros (soit 1 938 euros par mois). La rente attendue avec une hypothèse de revalorisation de 1,5 % par an est de 29 063 euros (2 422 euros par mois). Si elle continue d’habiter dans l’appartement, la rente sera octroyée à l’acheteur.

Bilan : qu’elle reste ou pas dans l’appartement, le bien aura été vendu à un prix juste et la vendeuse comme ses héritiers n’auront pas été lésés. Elle récupère dès l’entrée un capital plus important que dans un viager, mais doit obligatoirement souscrire une assurance qui rogne la somme perçue.

Il acquiert l’appartement pour une valeur de 775 000 euros (valeur de la nue-propriété de 740 000 euros + 35 000 euros de frais de Monetivia), soit une décote de 35 %.

Si le décès de la vendeuse intervient durant les 15 ans, il devient immédiatement propriétaire du bien et doit alors verser un capital complémentaire à la succession. A contrario, si la vendeuse est en vie au terme et reste dans l’appartement, l’acheteur est indemnisé par Allianz avec une rente qui correspond à 3% minimum de ce qu’il a investi.

A l’issue de l’usufruit, son TRI (taux de rendement interne) est de 2,9% (hypothèse conservatrice d’un marché immobilier stable).

Bilan : même en versant un complément de prix éventuel, l’acheteur est gagnant car ce capital sera inférieur à la valeur de l’usufruit qui restait à courir à la date du décès du vendeur. En fait, il ne restituera qu’une partie du trop-perçu de loyers encaissés sous forme de réduction de prix à l’entrée. Par ailleurs, sauf revirement exceptionnel, il réalise globalement une bonne affaire car il captera 100 % de la hausse du marché immobilier parisien dans le futur alors même qu’il n’a pas payé 100 % du prix du bien à l’entrée. L’investissement en nue-propriété lui offre donc un couple rendement/risque optimisé.