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Immobilier : compromis de vente, promesse de vente… attention aux différences !

Parfois confondus, ces deux avant-contrats très proches ont quelques similitudes, mais aussi des effets bien différents. Ne vous y trompez pas !

Ces deux notions très voisines sont parfois employées l’une à la place de l’autre. Or elles recouvrent des effets juridiques très différents, notamment pour l’acheteur !

Le compromis de vente

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente car il engage les deux parties à la transaction, est signé lorsque le vendeur et l’acheteur sont sûrs de vouloir conclure la vente du logement. En principe, le compromis engage définitivement le vendeur et l’acheteur. Sauf s’il comporte une clause suspensive, prévoyant sous conditions un désistement de l’une ou l’autre partie à la vente. Signe de la force du compromis, on dit alors que le compromis vaut vente.

Le dépôt de garantie est, concernant un compromis, facultatif. Mais en général, il est demandé une somme allant de 5 à 10% du prix de vente. Il est possible de négocier.

Le compromis peut être signé :

-Par acte sous seing privé, à savoir directement par le vendeur et l’acheteur ou en présence d’un agent immobilier

-Par acte authentique, c’est-à-dire établi par un notaire.

La promesse unilatérale de vente

Contrairement au compromis, la promesse unilatérale de vente engage davantage le vendeur. En effet, l’acheteur est libre de lever l’option d’achat ou non. Celle-ci dure en pratique deux ou trois mois. L’acheteur réserve le logement pendant un délai clairement précisé, et verse une indemnité d’immobilisation là encore égale de 5 à 10% du prix de vente. En contrepartie, durant ce délai, le vendeur s’engage à ne pas céder le logement à un tiers.

Lors de la vente, il ne restera plus qu’a l’acheteur de verser le solde restant. Le cas échéant, s’il se désiste, la somme versée reste définitivement entre les mains du vendeur.

La promesse unilatérale de vente peut, comme le compromis, être signée sous acte authentique ou sous seing privé. Attention, c’est obligatoire lorsque la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois.

La promesse unilatérale de vente doit également être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans un délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. L’acheteur devra s’acquitter de droits d’enregistrement s’élevant à 125 euros, sans compter les éventuels frais de notaire.

Délai de rétractation

Dans les deux cas, une fois que la signature de la promesse a eu lieu, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Un délai incompressible, qui commence au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

Enfin, la chose (le bien vendu) et le prix doivent être déterminés dans le compromis et la promesse de vente, sous peine d’être invalidée.