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SCPI : coup d’envoi pour le label ISR immobilier

Bonne nouvelle pour les épargnants : grâce au label ISR immobilier tout juste entré en vigueur, il est désormais possible d’identifier les SCPI et OPCI engagés sur les critères ESG (environnement, social et gouvernance). De quoi joindre l’éthique à la performance financière.

C’est parti pour le label ISR dans l’immobilier ! Obtenu après de longues discussions engagées auprès des pouvoirs publics par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), ce précieux sésame dont l’annonce a été faite au Journal officiel le 23 juillet dernier est entré en en application ce 23 octobre 2020. Il concerne potentiellement toutes les SCPI et les OPCI, ainsi que les fonds immobiliers alternatifs (FIA). Le cas échéant, ce label distinguera des produits pratiquant l’investissement responsable sous ses volets Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG). Tout un gage de fiabilité et de transparence pour les épargnants attachés à ces problématiques dans le pilotage de leur patrimoine.  « C’est une excellente nouvelle pour les SCPI, se félicite Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Les gérants vont pouvoir répondre à une vraie demande des investisseurs et s’engager sur des objectifs extra-financiers précis sur lesquels ils communiqueront ».

Une vingtaine de SCPI concernées

En pratique, la distribution des labels ISR devrait se faire avec parcimonie. Et pour cause. Les audits et les cahiers des charges imposés sont très stricts. L’examen du comité du label ISR portera sur l’ensemble des actifs des fonds ayant candidaté au label ISR ainsi que sur les process de gestion. De quoi éloigner le risque d’un phénomène de « green washing » (utilisation marketing pour verdir artificiellement l’image d’un fonds) qui a quelque peu galvaudé l’image attachée à l’investissement ISR. S’agissant des SCPI, les premiers labels ISR pourraient être décernés d’ici la fin d’année, selon les professionnels interrogés. En amont de la délivrance de cette étiquette, Jonathan Dhiver, en fin observateur de cet univers, a répertorié une vingtaine de SCPI ayant déjà instauré, d’une façon ou d’une autre, la démarche ISR (voir encadré ci-dessous). Elles ont la particularité de posséder une capitalisation et des performances supérieures à la moyenne.

Nom de la SCPISociété de gestionCatégoriePrix de la partMinimum de partsTDVM 2019Rendement prévisionnel 2020
PFO2 Perial AMBureaux196 €304,61%4,34%
Fair InvestNorma CapitalDiversifiée200 €54,35%4,48%
Kyaneos PierreKyaneos AMRésidentielle1 060 €106,81%6%
Source : MeilleureSCPI.com


PFO2, un cas d’école

Tout naturellement, les sociétés de gestion en avance sur les critères ESG devraient être mieux et plus rapidement servies par le comité que les autres. Perial AM appartient à cette catégorie. Avec la création de sa SCPI PFO2, intervenue en 2009, soit juste après le Grenelle de l’Environnement, cet acteur a devancé les attentes des investisseurs et anticipé le durcissement des normes règlementaires, en particulier le décret tertiaire. Au cœur de la stratégie de PFO2 : une démarche pionnière et ambitieuse en matière de performance énergétique et environnementale en se fixant des objectifs de réduction de 40% de la consommation d’énergie et de 30% de la consommation d’eau (ou l’atteinte de seuils) pour chaque actif dans une période de huit ans après son acquisition. « En optimisant l’usage de nos bâtiments (chauffage, ventilation, climatisation) en partenariat avec nos clients, en procédant à des travaux de rénovation ou en veillant à remplacer les équipements avec de nouveaux plus performants, nous réduisons en permanence les consommations énergétiques des immeubles gérés dans PFO2, rapporte Anne-Claire Barberi, responsable RSE chez Perial AM. Non seulement ces efforts sont compatibles avec un bon niveau de performance financière – PFO2 délivre historiquement un rendement supérieur à celui de la moyenne des SCPI tel que calculé par l’IEIF – mais ils contribuent à générer un avantage compétitif lors des prises de baux, les locataires étant de plus en plus soucieux de leur empreinte écologique ».


Des gérants sensibles aux enjeux sociaux et climatiques


Parmi les autres sociétés de gestion qui ont pris à bras le corps la thématique ESG, il serait injuste de ne pas mentionner Norma Capital ou Kyaneos AM. Le premier est à l’origine de la SCPI Fair Invest, qui favorise des locataires à vocation sociale (santé, petite-enfance, insertion à l’emploi, ect.) et met en place des programmes d’amélioration des performances environnementales. Quant au second, il a lancé la SCPI résidentielle à capital variable Kyaneos Pierre, qui met un point d’honneur à prioriser la rénovation des logements (objectif de ramener la consommation énergétique des logements acquis sous les 230 KWh/m²/an, soit un DPE supérieur ou égal à D) par rapport à la construction, sachant que construire un appartement de 50 mètres carrés émet à peu près autant de CO2 que de vivre dans cet appartement pendant environ un siècle, selon Jérémie Rouzaud, fondateur de Kyaneos AM.

La démarche ISR, levier de performance pour les SCPI

Dans une étude récente, le distributeur digital MeilleureSCPI.com a identifié 20 SCPI à la dynamique ISR clairement identifiée. Au 31 décembre 2019, elles totalisent 19,18 milliards d’euros de capitalisation, soit 31,22% de la capitalisation des SCPI en 2019. Leur capitalisation moyenne (932 millions) est supérieure de moitié au poids moyen des SCPI de rendement. Ces 20 SCPI – de taille significative donc – disposent d’un patrimoine composé de 2 359 actifs, majoritairement dans les bureaux (79,16%) et, dans une moindre mesure, dans les commerces (12%). Fait intéressant, ces SCPI orientées ISR ont généré un TDVM (rendement sur la base des dividendes distribués) de 4,64% en 2019, soit une surperformance de 24 points de base par rapport à la moyenne des SCPI.