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Viager et impôts : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Impôt sur le revenu, IFI, taxe foncière, plus-values… Le viager n’est pas sans conséquences sur le plan fiscal. Tour d’horizon des règles applicables.

Impôt sur le revenu

Dans le cadre d’un viager, le vendeur (appelé créditrentier) perçoit des rentes. Ces dernières sont imposables sur le revenu en tant que rentes viagères à titre onéreux, avec toutefois des abattements qui dépendent de l’âge du créditrentier au moment de la vente.

S’il a moins de 50 ans le jour de la vente, la rente est imposée à hauteur de 70% (durant toute la durée de sa perception). Entre 50 et 59 ans, la part imposable passe à 50% puis à 40% entre 60 et 69 ans. Au-delà de 70 ans, 30% seulement de la rente est soumise à l’impôt.

L’acquéreur (appelé débitrentier) ne peut de son côté faire aucune déduction sur la rente versée.

IFI

La rente perçue ayant valeur de créance, le créditrentier n’a pas à déclarer à l’IFI la valeur capitalisée que représente cette rente. En revanche, s’il continue à habiter le bien, il doit en déclarer la valeur d’occupation.

Le débitrentier doit quant à lui déclarer systématiquement le bien à l’IFI (même s’il n’en a pas encore la jouissance). Concrètement, il déclare l’intégralité du bien en cas de viager libre mais peut déduire la valeur d’occupation si le vendeur est encore dans les lieux. En retour, le débitrentier peut inscrire au passif, la valeur capitalisée de la rente versée.

Taxe foncière

Le redevable de la taxe d’habitation reste le créditrentier dès lors qu’il conserve l’usufruit du bien. S’il s’agit d’un viager libre (ou si l’acquéreur accorde un simple droit d’usage au vendeur), la taxe foncière est affectée au débitrentier.

Successions

Si le créditrentier décède, la rente s’éteint. Mais il est possible de prévoir un mécanisme de réversion au profit d’un membre de la famille. Si tel est le cas, le bénéficiaire est exonéré de droits de succession sur la rente perçue.

Si le débitrentier décède, il appartient à ses héritiers de poursuivre le paiement de la rente, le bien devenant alors un actif successoral (avec son passif éventuel).

Droits de mutation

Lors de la vente en viager, le barème des droits de mutation et des frais à régler au notaire est le même que pour une vente classique. L’assiette de calcul est constituée du bouquet augmenté de la valeur capitalisée de la rente prévue.

Plus-values

Un bien en viager peut lui aussi être soumis à l’imposition des plus-values s’il ne s’agit pas d’une résidence principale.

Le prix de vente du point de vue de la personne cédant en viager est inscrit dans l’acte notarié et correspond au bouquet majoré de la valeur capitalisée de la rente (comme pour les droits de mutation).

Concernant le débitrentier, son prix de revient est constitué par le bouquet et les rentes versées jusqu’à la revente. Il convient de surcroît d’ajouter à cette somme la valeur capitalisée des rentes qui restent à verser si le créditrentier n’est pas encore décédé au moment de la revente.