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Pinel : priorité aux grandes agglomérations

Face aux prix élevés qui prévalent dans le cœur de métropoles comme Bordeaux, Paris, Lyon, Nantes ou Toulouse, la périphérie de ces villes incontournables s’avère un choix judicieux. Tour d’horizon.

Où acheter pour profiter pleinement des avantages du dispositif Pinel sans prendre de risque ? A cette question, Stéphane Debair, directeur général du cabinet en gestion de patrimoine Selexium, répond avec pragmatisme : « Pour ne pas se tromper, les investisseurs doivent miser sur les grandes agglomérations où se concentrent les richesses et les emplois, et où la pression démographique est forte. » Face aux prix élevés qui prévalent dans le cœur de métropoles comme Bordeaux, Paris, Lyon, Nantes ou Toulouse, la périphérie de ces villes incontournables s’avère un choix judicieux.

Vitry-sur-Seine, futur gagnant du Grand Paris

Population : 93 557 habitants. Prix au m² : 4 106 euros. Plafond de loyer au m² : 12,95 euros. Rentabilité brute : 3,78%

Plus grande commune du Val-de-Marne par sa superficie et première par son nombre d’habitants devant Créteil, Vitry-sur-Seine bénéficie d’une situation stratégique à moins de trois kilomètres du périphérique Sud parisien. Elle a par le passé défrayé la chronique pour ses faits divers. Mais son image s’améliore au même rythme que sa politique écologique obtient des résultats (les espaces verts totalisent 25% du territoire) et que certains quartiers se transforment, comme celui des Ardoines qui accueillera l’une des deux futures gares du Grand Paris Express desservant la ville. La friche industrielle le long de la ligne C du RER et des bords de Seine fait également l’objet d’importants travaux. Des programmes résidentiels neufs y sont bâtis, avec des prix relativement doux. Privilégiez les trois-pièces (dont les prix sont souvent inférieurs à 300 000 euros) pour louer aux familles.

Aubervilliers, un réveil en sursaut qui se prolonge

Population : 86 375 habitants. Prix au m² : 4 551 euros. Plafond de loyer au m² : 17,43 euros. Rentabilité brute : 4,60%

Cet ancien fief de la ceinture rouge de Paris est parvenu à accomplir une métamorphose rapide, vantée par les Albertvillariens et remarquée par les investisseurs. Le réveil est intervenu lors de la précédente décennie, période qui a vu l’édification du quartier Le Millénaire à la lisière du périphérique, incluant un vaste centre commercial et des bureaux, puis l’aménagement de la partie ouest de la ville pour accueillir le campus Condorcet, entre autres projets urbanistiques. Pour couronner le tout, Aubervilliers est désormais très bien relié à Paris, par les lignes 7 et 12 du métro. Deux stations du Grand Paris Express viendront parfaire ce réseau de transport particulièrement dense. De quoi permettre aux prix, encore inférieurs de 55% à ceux du 19e arrondissement de la capitale, de poursuivre leur ascension

Meyzieu, un emplacement à vingt minutes de Lyon

Population : 33 477 habitants. Prix au m² : 4 200 euros. Plafond de loyer au m² : 10,44 euros. Rentabilité brute : 2,98%

A Lyon intra-muros, les investisseurs ont de plus en plus de mal à trouver chaussure à leur pied. En cause, l’envolée des prix intervenue dans la cité des Gaules depuis cinq ans (+ 45%, selon Meilleurs Agents). Pour dénicher des produits neufs intéressants – c’est-à-dire à moins de 5 000 euros le mètre carré – et bénéficier à plein des avantages fiscaux du dispositif Pinel, le choix doit nécessairement s’orienter vers l’aire urbaine. Critère discriminant : la qualité des transports, alors que l’agglomération lyonnaise embrasse quatre départements, à travers 507 communes. Du fait de son emplacement stratégique au nord-est, de ses excellents équipements (dont un lycée qui ouvrira ses portes à la rentrée 2021), de son réseau de transport (trois arrêts de la ligne de tram T3) et de l’activité industrielle drainée par la commune, Meyzieu est un choix cohérent. Les prix y sont attractifs, compris entre 3 900 et 4 500 euros le mètre carré, contre près de 6000 euros à Lyon.

Pibrac, l’esprit village près des géants de l’aéronautique

Population : 8 459 habitants. Prix au m² : 3 850 euros. Plafond de loyer au m² : 10,44 euros. Rentabilité brute : 3,25%

Entouré d’un écrin de verdure, cette ville à taille humaine représente une cible idéale pour les investisseurs à la recherche d’un bon compromis entre rentabilité et qualités patrimoniales, à quelques kilomètres de Toulouse et de l’énorme bassin d’emploi de Blagnac. Commune typée pleine de charme, Pibrac allie dynamisme et sérénité, vie culturelle active et commerces de proximité. Bémol, les transports en commun s’avèrent peu nombreux (gare TER et bus uniquement), même si une quatre-voies offre un accès rapide à la rocade et au centre-ville de la ville rose en voiture (vingt minutes). « Prisée par les cadres, cette commune affiche un revenu moyen supérieur de plus de 60% à celui constaté au niveau national », complète Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Au regard de la forte demande locative qui prévaut à Pibrac, en particulier émanant des jeunes cadres, cette commune garantit un investissement en Pinel très sûr.

Saint-Herblain, le dynamisme de Nantes, sa voisine

Population 46 268 habitants. Prix au m² : 4 052 euros. Plafond de loyer au m& : 10,44 euros. Rentabilité brute : 3,09%

Deuxième commune de l’agglomération nantaise par sa population, Saint-Herblain constitue une alternative intéressante à la cité des ducs pour un investissement dans le neuf. La ville capitalise sur l’essor de sa fameuse voisine. Elle bénéficie aussi de sa propre dynamique, forgée par la présence de nombreux employeurs, parmi lesquels la polyclinique de l’Atlantique, l’école de commerce Pigier ou la zone commerciale Atlantis, au nord. En mettant à l’honneur le télétravail et le désir d’espace, l’épidémie de Covid-19 a d’ailleurs renforcé l’attractivité de Saint-Herblain auprès des Nantais qui privilégient une meilleure qualité de vie. « A budget comparable, les Herblinois peuvent acquérir près de 20% de surface supplémentaire par rapport aux Nantais dans le neuf », souligne Franck Vignaud. Ville d’avenir, Saint-Herblain est aussi desservie par la ligne 1 du tram qui permet de rejoindre le centre-ville de Nantes en vingt minutes.

Cenon, des prix abordables aux portes de Bordeaux

Population 24 729 habitants. Prix au m² : 4 250 euros. Plafond de loyer au m² : 10,44 euros. Rentabilité brute : 2,95%

Marché de report pour les Bordelais, Cenon fait assurément partie des villes sur lesquelles il convient de miser lorsque l’on se projette sur une ou deux décennies. Et pour cause, la capitale aquitaine tend aujourd’hui à s’étendre vers la rive droite de la Garonne. Avec 20% du territoire de la commune dédiés aux espaces verts, le plus célèbre étant le parc Palmer qui offre une vue panoramique sur Bordeaux, Cenon propose une qualité de vie appréciable, pour des prix (encore) raisonnables. Si le nombre élevé de logements sociaux dans certains quartiers (Palmer et La Morlette) peut refroidir les investisseurs, le positionnement géographique, en première couronne périurbaine, et l’importance de l’offre de transports permettant de rejoindre le centre-ville de Bordeaux (ligne A du tram et TER) font de cette ville un choix de raison. Privilégiez les programmes proches du tramway et des commerces, vers l’avenue Jean-Jaurès notamment.

Sources : Données Insee 2017 pour le nombre d’habitants, Le Laboratoire de l’immobilier pour les prix de vente en Pinel.