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Quelles grandes villes sont les plus rentables ?

Pour la première fois, Mieux Vivre Votre Argent, en partenariat avec l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), la plate-forme Meilleurs Agents et le courtier en crédits immobiliers Vousfinancer, publie en exclusivité Le Baromètre de la rentabilité locative élaboré dans les principales villes françaises. Cet outil intègre notamment l’impact de la fiscalité et des charges.

Les crises passent, l’attachement des Français pour la pierre reste. En 2020, cette règle immuable depuis la Seconde Guerre mondiale s’est de nouveau vérifiée : l’appétence pour l’immobilier n’a faibli que de façon marginale, en dépit du marasme économique et du durcissement des conditions de financement. L’explication est assez simple : dans l’inconscient collectif, investir dans la pierre constitue le meilleur et, surtout, le plus sûr vecteur d’enrichissement personnel. C’est quasiment le seul placement qui permet de combiner l’effet de levier de l’emprunt, l’espoir d’une plus-value rondelette à la revente et un faible effort d’épargne grâce aux loyers encaissés tous les mois.

La rentabilité, une question complexe

Mais dans quelle mesure l’immobilier locatif est-il réellement rentable ? Pour répondre à cette question cruciale, il convient d’aborder le problème dans sa globalité. Et dans sa complexité.

Trop souvent, les candidats à un placement locatif se contentent de mesurer la rentabilité brute, calculée en divisant le loyer annuel par la valeur vénale. Or, échafauder un projet sur le fondement de ce seul indicateur revient à regarder les perspectives de retour sur investissement par le petit bout de la lorgnette. C’est oublier un peu vite qu’un bien loué est source de frais pour le propriétaire (charges de copropriété, entretien, assurances…) et engendre une fiscalité, qui dépend du niveau d’imposition et du régime choisi.

Afin d’aboutir à une rentabilité nette la plus proche de la réalité, Mieux Vivre Votre Argent, aidé de ses partenaires (l’UNPI, Meilleurs Agents et Vousfinancer), a élaboré Le Baromètre de la rentabilité locative. Décliné sur vingt grandes villes incontournables, cet outil est destiné à être actualisé régulièrement. Les hypothèses retenues sont celles d’un investissement de 200 000 euros réalisé par un particulier imposé à la tranche marginale de 30 % et ayant adopté le régime du micro-foncier, permettant un abattement de 30 % sur les revenus fonciers déclarés. Dans notre sélection, seul Saint-Étienne sort de ce cadre en raison de loyers bruts supérieurs au seuil annuel des 15 000 euros, entraînant de facto le basculement aux frais réels. Par souci de simplification, nous retiendrons une fiscalité identique à celle des autres villes. Sans surprise, la capitale de la Loire est la plus rentable de notre baromètre. Mais c’est à relativiser, car les risques de carence ou de vacance locative sont importants. Idem pour les impayés, plus probables qu’ailleurs.

Hors ce cas, l’analyse des rentabilités nettes au sein des grandes villes révèle des écarts du simple au double. Dans la fourchette haute, Nancy délivre 2,70%. La cité des ducs de Lorraine, propice à l’acquisition d’un bien destiné aux étudiants, tire parti de ses prix encore raisonnables. Dans la fourchette basse, Bordeaux affiche une rentabilité nette de 1,38%, en-deçà de Paris (1,71%) et Lyon (1,68%) en raison d’une fiscalité locale plus lourde. Toutefois, les investisseurs avertis peuvent s’y intéresser. A condition de fuir le triangle d’or. En conclusion, il n’existe pas de bonne ou de mauvaise ville, il y a uniquement de bonnes ou de mauvaises stratégies. 

Le Baromètre de la rentabilité locative dans 20 villes de France, pour un investissement de 200 000 euros

(1) Rentabilité nette de frais et charges (estimés à 10 %), ainsi que de taxe foncière (non comprise dans les 10 %).


(2) Idem avec, en outre, une prise en compte de la fiscalité (micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30 %, taux marginal de 30 % + prélèvements sociaux de 17,2 %, CSG déductible intégrée). Prix et loyers Meilleurs Agents, appartements et maisons anciens, au 1er décembre 2020. Taxe foncière : source UNPI.