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Immobilier : les propriétaires d’appartements en résidence touristique dans la tourmente

Les propriétaires de logements en résidence touristique ne reçoivent plus de loyers de la part des exploitants en raison de l’absence de vacanciers, en période de crise sanitaire. Des recours juridiques ont été déposés.

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Crédit: iStock.

Rien ne va plus entre les propriétaires d’appartements en résidence touristique et les exploitants. Au printemps dernier, avec le confinement, les loyers n’ont pas été payés pendant deux mois et demi, notamment à 20.000 propriétaires de Pierre & Vacances. « Pour compenser cette perte, nous leur avons proposé une clause de ‘’retour à meilleure fortune’’ lorsque la situation sera rétablie, en 2022 et 2023, et la prolongation du bail d’un an », explique au Monde Dominique Ménigault, directeur général de la gestion des patrimoines au sein du groupe français. « La moitié d’entre eux ont accepté », précise le professionnel. Pourtant, certains n’acceptent pas cette situation. Pour Jean-Baptiste Libert, président de la Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme (FNAPRT), la confiance est rompue. « Beaucoup de nos adhérents comptent sur ce revenu pour leur retraite ou pour rembourser un crédit, certains sont même en surendettement », explique-t-il au quotidien. La FNAPRT rassemble 16.000 propriétaires dans 145 résidences. La vice-présidente de la Fédération, Christine Lorenzini, dénonce de son côté l’opacité des comptes des exploitants.

Toutefois, le Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT) affirme avoir un trouvé un accord lors de négociations en avril 2020, qui ont rassemblé aussi des représentants des grands groupes (Pierre&Vacances, Odalys, Belambra) et la FNAPRT. Mais les représentants de la fédération des propriétaires démentent l’information, parlant même de « fake news ». Cet accord « prévoit le paiement de 10% des loyers à partir du 14 mars 2020 jusqu’à la fin de la crise sanitaire, de 30% le premier mois de reprise et de 50% les onze mois suivants », précise la déléguée générale du SNRT au Monde, Pascale Jallet. « Après le retour à la normale, les exploitants verseront un loyer complémentaire de 50% du surplus de recettes de l’exercice comparé à celui de 2019 », ajoute-t-elle, en plus de la prolongation des baux d’un an. Réponse des représentants de la FNAPRT, Christine Lorenzini et Jean-Baptiste Libert : « Nous envisageons des procédures tandis que, presque chaque jour, une nouvelle association rejoint la FNAPRT ».

Débat juridique autour du cas de force majeure

Un débat juridique a été engagé pour savoir si la crise sanitaire est un cas de force majeure pour justifier le non-paiement des loyers par les exploitants des résidences de tourisme. Pour l’instant, selon Le Monde, plusieurs tribunaux ont renvoyé la question sur le fond et n’ont pas encore tranché, comme ceux d’Albertville ou encore de Boulogne-sur-Mer. Un avocat à Marseille, Jacques Gobert, qui défend plusieurs milliers de propriétaires, estime que les loyers sont dus, et que « les comptes doivent se faire résidence par résidence ». « La loi Novelli du 22 juillet 2009, que l’on retrouve à l’article L321-2 du code du tourisme, oblige, en effet, les exploitants à fournir, chaque année, les comptes, les taux d’occupation, les recettes et les charges. Ils le font peu ou mal, d’autant qu’aucune sanction n’est prévue », précise au Monde l’avocat. Il a obtenu le paiement de loyers à 800 propriétaires.

Le parc de résidences de tourisme compte 178.000 appartements en France, en bord de mer, à la montagne, en ville et à la campagne. Il représente 26% de l’offre touristique hors campings et 3,4 milliards d’euros de chiffre d’affaires par an. Ces logements sont détenus à 85% par des propriétaires individuels, attirés par les avantages fiscaux. Le rendement promis par les exploitants est de 3 à 4% pendant la durée du bail, de neuf ou dix ans, précise encore le quotidien.