Immobilier : ces zones du Grand Paris où il ne fait pas bon investir

Où faut-il investir en région parisienne ? Au contraire, quelles zones faut-il éviter ? Ce sont des questions que se posent les acquéreurs avant de se lancer dans un achat immobilier et auxquelles répond un classement établi par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), révélé par Les Échos. Il répartit les communes du Grand Paris et les arrondissements de la capitale en huit « familles », afin de déterminer le meilleur rendement et le potentiel de plus-value. Ainsi, des classes d’actifs ont été identifiées à partir de données démographiques, socio-économiques, et de l’état du parc immobilier, des revenus, des loyers et des prix, détaille encore le quotidien.

Pour chaque secteur, le rendement courant locatif en 2019 a été calculé, soit le loyer annuel diminué des coûts de gestion, rapporté au prix du logement. La performance globale annuelle a aussi été évaluée par l’IEIF, soit le rendement et la plus-value de l’année, entre 2018 et 2019, diminués des frais de gestion. Enfin, la rentabilité sur neuf ans est aussi indiquée, calculée sur la période 2010-2019, et annualisée. Cela signifie que les loyers et la valorisation du bien sont pris en compte, sans l’effet de levier du crédit, et les loyers sont pris en compte sans les coûts de gestion.

Performance moyenne de l’immobilier pour les arrondissements et la banlieue chics

Dans la première famille de ce classement immobilier, appelée « Paris prime », on trouve les arrondissements du Paris historique, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 16ème arrondissements, ainsi que les villes de la banlieue traditionnellement « chic », soit Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, la communauté d’agglomération Versailles Grand Parc et celle de Saint-Germain-en-Laye à l’Ouest, ainsi que Vincennes et Saint-Mandé, à l’Est. Dans ce secteur, on trouve plus de seniors et peu de jeunes actifs, rapporte le journal Les Échos. Les revenus y sont élevés et progressent plus rapidement, il n’y a quasiment pas de logements sociaux et beaucoup d’investissements locatifs privés. Sur la période 2010-2019, l’augmentation des loyers y est d’environ 70% et les prix ont été multipliés par trois. La performance locative y est importante grâce au tourisme et au logement secondaire d’activité. Ainsi, selon l’IEIF, le rendement courant y est d’un peu plus de 3% et la performance globale de 6,5%, tandis que la rentabilité sur neuf ans est à 2,5%. Les prix étant très élevés, la performance est considérée comme moyenne.

La deuxième famille, baptisée « Paris résidentiel », est composée des arrondissements du centre de Paris, du 1^er au 4^ème, puis du 9^ème au 17^ème (à l’exception du 10^ème et du 16^ème arrondissements), et de Levallois-Perret. C’est un marché immobilier sûr, mais avec des plus-values limitées, souligne Les Echos. Les loyers privés y enregistrent la plus forte hausse, soit 80% et le niveau de revenus y est aussi élevé. Selon Gilbert Emont, conseiller à l’IEIF, les prix « ont notamment beaucoup augmenté de 2005 à 2015, mais ce secteur semble atteindre aujourd’hui un palier ». Le secteur compte une part importante de petits logements, le marché y reste tendu et si l’indice de peuplement est élevé, il a tendance à y baisser. Le rendement courant y est de 3% environ, la performance globale annuelle est de plus de 6% et la rentabilité annuelle sur neuf ans est de moins de 3%.

Le quotidien pointe du doigt le fait que les arrondissements de l’hyper centre, soit entre le 1^er et le 4^ème arrondissement de Paris, ont été pris dans leur globalité. « Il est vrai que pris individuellement, (ils) se rapprochent plus du « Paris prime » que du résidentiel, mais comme la population est plus importante dans les 2^ème et 3^ème arrondissements, ce sont les deux derniers qui pèsent le plus pour attribuer une famille à l’ensemble », note Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF. La croissance y est plus dynamique car la population est plus jeune. De plus, « la part d’ouvriers-employés est plus élevée que dans le « Paris prime », le cœur de Paris ayant été longtemps un quartier populaire », précise encore l’expert, qui remarque que la mixité sociale y est plus équilibrée, malgré la gentrification de ces quartiers. Les revenus sont plus élevés aussi dans la première famille, qui compte une majorité de retraités. 

Le « Paris populaire » affiche une bonne rentabilité

Dans la troisième famille, on trouve le « Paris populaire », soit les arrondissements les moins riches (10^ème, 18^ème, 19^ème et 20^ème) et les proches banlieues telles qu’Asnières-sur-Seine, Issy-les-Moulineaux, Clichy, Charenton-le-Pont, Courbevoie, ou encore Les Lilas et Montrouge, soit 15 communes en tout. Dans cette zone, les prix de l’immobilier ont le plus flambé en vingt ans : multipliés par plus de quatre, soulève les Echos, et une valeur des loyers qui a augmenté de 70%. Pourtant, ce sont les zones qui comptent de nombreux logements sociaux. Avec l’arrivée du Grand Paris express, « les prix dans ce secteur pourraient continuer d’augmenter », souligne Gilbert Emont. La croissance démographique y est forte depuis vingt ans, la construction y est très active, et la progression de revenu est vive, même si le niveau reste moyen. Dans le « Paris populaire », le rendement courant est de 3,5% environ, la performance globale annuelle de plus de 6%, et ce depuis 2016, souligne l’étude, et la rentabilité sur neuf ans est proche de 4%.

La quatrième famille est nommée « Paris vert » et se compose de 15 communes, telles que Rueil-Malmaison, Saint-Maur, Bourg-la-Reine, Garches, Nogent-sur-Marne ou encore Sèvres et Ville-d’Avray. Le secteur comprend les secteurs de Rambouillet et Fontainebleau, plus excentrés. Densité faible, maisons individuelles et copropriétés de standing sont les caractéristiques de cette famille, où les seniors et les ménages aisés dominent. Le rendement courant y est autour de 4%, la performance globale annuelle est située entre 5 et 6% et le rendement sur neuf ans de 3% environ. La recherche de jardins de la part des Parisiens renforce l’attractivité de cette famille, selon les Echos.

La famille « néo-Faubourg » présente la plus belle plus-value

Les plus belles perspectives de plus-value se trouvent dans la famille baptisée « néo-Faubourg » par l’IEIF. Nanterre, Montreuil, Colombes, Créteil, Arcueil, Aubervilliers, Bagneux, Ivry-sur-Seine… Et même les communautés d’agglomération de Melun Val de Seine ou encore de Cergy-Pontoise. Les prix de l’immobilier pourraient y augmenter le plus dans les années à venir. La construction y est très active et entraîne une hausse du nombre de ménages s’y installant, même si les revenus y restent moyens et y progressent plus lentement. Les prix y ont été multipliés par trois mais les loyers n’y ont progressé que de 40%, note les Echos. Le rendement courant est de 5,5% dans cette famille « néo-Faubourg », la performance globale y est d’environ 8% et la rentabilité à neuf ans de 3,1%.

Plus loin et moins rentable en termes d’investissement immobilier

Les trois dernières familles identifiées par l’IEIF présentent des caractéristiques d’investissements plus complexes. La sixième est appelée « Faubourg social » et comprend 22 communes, dont Epinay-sur-Seine, Le Blanc-Mesnil, Drancy, Bobigny, La Courneuve, Noisy-le-Sec… et Saint-Denis, ce qui est plus étonnant, note les Echos, car la ville de Seine-Saint-Denis est perçue comme une des villes montantes. Les prix de l’immobilier y sont les moins élevés actuellement, et c’est « probablement là que la perspective de réaliser une plus-value est la plus faible », remarque le conseiller à l’IEIF Gilbert Emont. Cette famille est composée de quartiers dits sensibles et le taux de logements sociaux y est élevé. La construction y est active, les loyers sont attractifs et le nombre de ménages qui s’y installent augmente, notamment les foyers à revenus faibles ou moyens. Le rendement courant y est proche de 6%, la performance globale est du même ordre et la rentabilité sur neuf ans est proche de 3%.

La septième famille est composée de 23 communes et s’appelle « Banlieue dense », comme Gagny, Argenteuil, Champigny-sur-Marne, Juvisy-sur-Orge ou encore Viry-Châtillon. Ces communes sont encore mal reliées par les transports en commun, elles accueillent des ménages qui souhaitent habiter en maison individuelle et leur indice de peuplement, bien qu’élevé, baisse. Le rendement courant y est de 5% ainsi que la performance globale, et la rentabilité à neuf ans est faible, soit 2,3%. Enfin, la huitième famille de ce classement de l’IEIF, appelée « Périphérie urbaine », comprend des communes situées en dehors du Grand Paris, soit les communautés d’agglomérations Val Parisis, Cœur d’Essonne, Marne et Gondoire ou encore Val d’Yerres Val de Seine. Le rendement courant y est entre 5 et 6%, la performance globale annuelle est de moins de 6,5% et la rentabilité sur neuf ans est de 2,5%, très faible.