Se connecter S’abonner

Achat immobilier : ne commettez pas ces erreurs !

Financement, frais d’agence immobilière, fiscalité, importance des diagnostics… n’investissez pas à la légère dans votre projet immobilier, anticipez avec exactitude vos dépenses et ce à quoi vous vous engagez.

achat immobilier

Ne commettez pas d’impair dans votre projet d’achat immobilier ! Mieux Vivre Votre Argent vous aide à faire le tour des frais, inéluctables et variés, et des différents éléments importants à prendre en considération avant de vous lancer. L’occasion de faire aussi le point sur vos options, de manière à vous éviter quelques écueils à terme, une fois que la transaction sera conclue.

1 -Sous-estimer les frais « cachés » liés à l’achat immobilier

C’est la toute première étape d’un projet d’achat immobilier : vous réfléchissez au financement du bien que vous ciblez. Si vous passez par une agence, attention à bien en mesurer le coût pour ne pas tomber de haut une fois l’offre acceptée. Le bien peut être « frais d’agence inclus » (FAI), c’est-à-dire que les honoraires de l’agent immobilier sont pris en compte, ou « net vendeur ». Dans ce cas, seule la somme revenant à ce dernier est communiquée. Dans la majorité des cas, les frais d’agence sont supportés par l’acquéreur. Mais il est important de savoir qui paie quoi pour le calcul des frais de notaires, car celui-ci se fait sur la base du prix du bien net vendeur.

Généralement, les frais d’agence tournent autour de 5% – mais certains pratiquent un forfait – tandis que les frais de notaires sont d’environ 7% dans l’ancien et 2 à 3% dans le neuf. Des coûts à anticiper, notamment si vous passez par un financement, comme la majorité des acheteurs.

2 -Mal anticiper le poids du financement…

Si l’achat immobilier n’est pas réalisé « cash », vous devez passer par un crédit qui va nécessairement impacter vos finances. Et ce, sur un temps plus ou moins long : 15, 20, 25 ans… pour un taux d’endettement qui ne devra pas dépasser les 35% de vos revenus nets. Il est tentant de faire confiance à son établissement bancaire. Pour autant, ne négligez pas le rôle des courtiers en crédit. Ils peuvent vous faire économiser du temps et de l’argent. Même si dans la conjoncture actuelle de taux encore au plancher, les différences sont susceptibles de ne pas être importantes, les banques restant très compétitives.

Or, attention à bien mesurer ce que comprend votre taux annuel effectif global (TAEG). Votre capacité d’endettement doit en effet tenir compte de différents postes de dépenses, outre le taux nominal qui vous sera proposé : assurance emprunteur, frais de dossier ou de courtage, frais de garanties… Vous pouvez avoir particulièrement intérêt à faire jouer la concurrence concernant l’assurance emprunteur, car la facture peut être fort variable. Selon les cas, elle représente de 25% à plus de la moitié du coût total du crédit.

3 -… et de la fiscalité locale

Une fois passés les frais liés à l’acquisition et au financement du bien, trop de particuliers négligent le poids des impôts locaux dans leur opération d’achat immobilier. Or la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la taxe d’habitation, appelée à disparaître d’ici à 2023, peuvent grever conséquemment votre budget.

Selon les zones, la taxe foncière peut s’élever jusqu’à deux, trois, voire quatre mensualités de crédit. En moyenne, entre 2009 et 2019, la fiscalité locale a bondi de plus de 30% selon l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). C’est à Argenteuil (Val d’Oise) et Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) qu’elle a le plus augmenté en dix ans, respectivement de 45,11% et 43,13%, d’après l’UNPI.

4 -Accorder peu d’attention au diagnostic de performance énergétique dans votre projet d’achat immobilier

Ne négligez pas le diagnostic de performance énergétique (DPE) de votre futur bien. D’une part, celui-ci devient «opposable» à partir du 1er juillet prochain. C’est-à-dire qu’en cas de DPE erroné, vous pourrez vous retourner contre votre vendeur. Mais votre éventuel locataire pourra aussi le faire contre vous si vous louez votre logement ! Par ailleurs, les biens dont les étiquettes sont classées en bas du tableau, soit à F ou G, sont considérés comme des passoires thermiques (et peut-être même à E !) En conséquence, ils ne pourront plus être mis en location en 2028. Ce qui représente près de 2 millions de logements.

Sachant qu’un bien change de mains en moyenne tous les 7 ans, vous risquez de vous confronter à un marché bloqué à la revente sur ces biens à cet horizon. Bonne nouvelle toutefois : effectuer des travaux sur votre bien peut vous permettre de « gagner » des échelons et ainsi de faire évoluer favorablement l’étiquette énergie.

5 -Achat immobilier et signature : ne pas saisir la subtilité de la promesse et du compromis de vente

Votre projet d’achat immobilier avance, vous avez ciblé un bien en particulier et vous acceptez les conditions du vendeur. A partir de cette étape, vous allez signer soit une promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente), soit un compromis de vente, ou plus rare encore chez certaines agences, une promesse unilatérale d’achat. Ce qui n’est pas la même chose !

La promesse de vente engage davantage le vendeur, l’acheteur étant libre de lever ou non l’option. Le compromis, lui, engage les deux parties, autrement dit : même s’il s’agit d’un avant-contrat de vente, la vente est en réalité déjà scellée. Dans le premier cas, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation du bien de l’ordre de 10% du prix du bien ; dans le second il verse un dépôt de garantie, de 5 à 10 %. La promesse unilatérale d’achat, plus rarement proposée, n’engage que l’acheteur. Mais elle n’est pas assortie de l’obligation d’un versement par ce dernier. Dans tous les cas, vous disposez d’un délai « incompressible » de dix jours après la signature pour revenir sur votre engagement.

6 -Après la vente, ignorer ses recours

Une fois la vente signée, vous n’êtes pas dépourvu de ressources en cas de pépin. Si vous constatez des malfaçons qui n’auraient pas été portées à votre connaissance lors de la transaction, vous pouvez toujours vous retourner contre le vendeur et agir en garantie des vices cachés. Vous avez deux ans à compter de la découverte du vice pour agir. Vous avez alors le choix de demander l’annulation de la vente, ou solliciter une diminution du prix dans le cadre d’une « action rédhibitoire » ou « action estimatoire ».

Spécifiquement dans le neuf, la garantie de parfait achèvement vous laisse un an pour vous retourner contre le constructeur. Celui-ci prendra en charge les éventuels « désordres » (malfaçons ou travaux non conformes) constatés qui n’entrent pas dans le cadre d’une usure normale du bien. Vous pouvez également faire jouer la garantie biennale concernant les problèmes liés aux équipements. De même, la garantie décennale prend le relais pour ceux liés à la façade, par exemple.

7 -En cas de revente rapide : ne pas oublier qu’il y aura encore des frais !

Vous souhaitez revendre votre bien avant l’échéance du crédit ? Pas de problème, la majorité des Français le font ! Il est admis qu’un achat devient rentable comparé à une location après 4 à 5 ans seulement. Et parfois moins selon les zones. Mais il ne faut pas oublier que cela engendrera des frais , ceux liés au crédit d’abord. Des indemnités de remboursement anticipé (IRA), dont le montant varie d’une banque à l’autre, vous seront demandées. Mais celles-ci sont plafonnées : elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé (en pratique quelques milliers d’euros).

Enfin, il est important de garder en vue les dépenses occasionnées par la cession de votre bien : frais d’agence immobilière si vous ne comptez pas gérer la vente vous-même, coût des différents diagnostics immobiliers, voire imposition des plus-values immobilières si le bien vendu n’est pas votre résidence principale.